Санкт-Петербург. Девелопер ищет инвестора
Ушли времена, когда на рынке коммерческой недвижимости девелопер одновременно являлся еще и инвестором.Вчера, 27 сентября, в рамках проходящей в Санкт-Петербурге конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие» прошло заседание секции «Инвестиции в коммерческую недвижимость». Ее основными вопросами стали аспекты взаимодействия девелоперов и инвесторов, начиная от экспозиции проекта и заканчивая путями выхода из него.
Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время проходит стадию формирования. Три его основные составляющие – офисная, торговая и складская недвижимость сейчас представляют собой достаточно пестрые группы. Не говоря о Москве и Санкт-Петербурге, можно отметить, что в российских регионах наблюдается дефицит современных офисных, складских и многофункциональных торгово-развлекательных комплексов. Их появление в ближайшем будущем полностью зависит от активности местных или внешних девелоперов. Что же касается Москвы и Петербурга, то здесь рынок также далек от насыщения, хотя эти два города стоят на «более высокой» ступени развития.
В связи с этим, на первое место в процессе формирования рынка коммерческой недвижимости выходит «связка» девелопер – инвестор. Времена, когда девелопер одновременно являлся и инвестором ушли, поскольку уровень проектов и в двух российских мегаполисах, и в региональных центрах требует привлечения средств со стороны для их реализации.
«Ступенчатость» современного рынка коммерческой недвижимости в России обусловила различные подходы к поискам инвестора. Вектор в Москве, а вслед за ней и в Санкт-Петербурге направлен «на Запад» – высок уровень заинтересованности в привлечении инвестиций из-за рубежа, в основном из Западной Европы. Остальная часть страны может стать точкой приложения как раз московских и питерских инвесторов. И хотя постепенно интересы международных инвесторов смещаются с запада и из Москвы на юг, а регионы за Уральским хребтом привлекают к себе внимание инвесторов из стран Дальнего востока и Юго-Восточной Азии, пока этот процесс не получил широкого распространения.
Этими двумя тенденциями – привлечением международных инвестиций и направлением инвестиционных потоков из Москвы и Петербурга вглубь страны – был обусловлен выбор тем докладов на секции. И хотя тема регионов прозвучала – на примере третьего по численности населения города страны Новосибирска можно было составить представление о тенденциях развития рынка коммерческой недвижимости в стране в целом, – основной упор все-таки был сделан на взаимодействии российских девелоперов с зарубежными инвесторами.
Путей поиска инвесторов может быть несколько. Одни из них более подходят в случае привлечения зарубежных инвестиций – наем инвестиционного брокера, экспозиция проекта на мировых инвестиционных ярмарках. Другие, например, проведение аукциона проектов могут быть вполне применимы при поиске инвесторов внутри страны, так как куда менее затратны.
Насколько выгодно международным инвестиционным группам вкладывать средства в коммерческую недвижимость? На этот вопрос нет однозначного ответа. Несмотря на высокий уровень доходности, инвестиционная привлекательность российских проектов страдает от большого количества неконтролируемых рисков в стране и, кроме того, от неумения грамотно преподнести проект.
«Российские девелоперы, стремясь найти инвестора за рубежом, часто совершают две ошибки, – отметил в своем докладе Антон Авдеев, представлявший «REIM-SMT» – стремятся все делать своими силами, не прибегая к помощи профессиональных международных брокеров, и затягивают время экспозиции проекта – вместо идеальных в таком случае 3-6 месяцев анонсируют проект год и даже больше. Как известно, хорошее первое впечатление невозможно произвести дважды. Международные инвесторы – это достаточно тонкая прослойка, и все недоработки в подготовке или длительность представления проекта быстро становятся известны практически всем лицам, способным проявить интерес к проекту».
По мнению всех выступавших экспертов, инвестор может заинтересоваться предложением российского девелопера только в том случае, если проект грамотно подготовлен и представлен, если уровень доходности будет выше уровня рисков и превышать аналогичные показатели, существующие в странах Восточной Европы (например, в Польше), и если будет четко разработан механизм выхода из проекта.
К сожалению, совпадение всех этих составляющих сейчас большая редкость. Но международные инвестиционные фонды и банки готовы инвестировать в Российскую коммерческую недвижимость, а значит, западные деньги можно получить, если подходить к поискам инвестора с достаточной (весьма высокой) степенью ответственности.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо
В Москве одобрен законопроект об особенностях использования земельных участков.
Проект столичного закона «Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения социальной инфраструктуры города Москвы» одобрен правительством города на заседании во вторник.
По словам руководителя департамента земельных ресурсов столицы Виктора Дамурчиева, проект призван законодательно закрепить недопустимость использования земельных участков, закрепленных за объектами социальной сферы, под другие нужды или перепрофилирование.
Виктор Дамурчиев отметил, что в соответствии с программой работ по проведению земельной реформы в Москве проведено межевание и кадастровый учет 5 тыс. 350 земельных участков, занятых объектами социальной инфраструктуры.
В течение 2005-2006 годов в рамках среднесрочной городской целевой программы «Развитие земельной реформы в городе Москве на 2004-2006 годы» предусмотрено оформить кадастровый учет еще на 1 тыс. 95 земельных участков, занятых школами, больницами, детскими садами, спортивными учреждениями, а также объектами культуры.
Как сообщает «Интерфакс», руководитель комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк подчеркнул, что принятие подобного закона необходимо для того, чтобы «закрепить с правовой точки зрения использование этих земельных участков только под те цели, под которые они были назначены». «Мы должны исключить использование этих земельных участков под иные нужды, кроме тех, которые были в свое время установлены ранее», - добавил он.
«Нам нужно сохранить земельные ресурсы, необходимые для размещения детских садов, больниц, школ и других объектов социальной инфраструктуры, поскольку это имеет очень большое социальное значение», – подчеркнул Юрий Росляк.
В свою очередь, заместитель мэра в правительстве Москвы, полномочный представитель мэра в гордуме Анатолий Петров считает, что для того, чтобы на законодательном уровне исключить неправильное использование земельных участков, на которых находятся объекты социальной инфраструктуры, и исключить их перепрофилирование, не нужно принимать отдельный городской закон, а надо внести изменения в уже действующие городские нормативные акты.
«Зачем нам плодить бумагу, и делать еще один закон, который, по сути дела, повторяет статьи уже действующего законодательства», - отметил Анатолий Петров.
Юрий Росляк заметил, что предложение Петрова имеет под собой конструктивную основу, дал две недели на доработку законопроекта с последующим внесением его в Московскую городскую думу.
Источник: М2
По словам руководителя департамента земельных ресурсов столицы Виктора Дамурчиева, проект призван законодательно закрепить недопустимость использования земельных участков, закрепленных за объектами социальной сферы, под другие нужды или перепрофилирование.
Виктор Дамурчиев отметил, что в соответствии с программой работ по проведению земельной реформы в Москве проведено межевание и кадастровый учет 5 тыс. 350 земельных участков, занятых объектами социальной инфраструктуры.
В течение 2005-2006 годов в рамках среднесрочной городской целевой программы «Развитие земельной реформы в городе Москве на 2004-2006 годы» предусмотрено оформить кадастровый учет еще на 1 тыс. 95 земельных участков, занятых школами, больницами, детскими садами, спортивными учреждениями, а также объектами культуры.
Как сообщает «Интерфакс», руководитель комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк подчеркнул, что принятие подобного закона необходимо для того, чтобы «закрепить с правовой точки зрения использование этих земельных участков только под те цели, под которые они были назначены». «Мы должны исключить использование этих земельных участков под иные нужды, кроме тех, которые были в свое время установлены ранее», - добавил он.
«Нам нужно сохранить земельные ресурсы, необходимые для размещения детских садов, больниц, школ и других объектов социальной инфраструктуры, поскольку это имеет очень большое социальное значение», – подчеркнул Юрий Росляк.
В свою очередь, заместитель мэра в правительстве Москвы, полномочный представитель мэра в гордуме Анатолий Петров считает, что для того, чтобы на законодательном уровне исключить неправильное использование земельных участков, на которых находятся объекты социальной инфраструктуры, и исключить их перепрофилирование, не нужно принимать отдельный городской закон, а надо внести изменения в уже действующие городские нормативные акты.
«Зачем нам плодить бумагу, и делать еще один закон, который, по сути дела, повторяет статьи уже действующего законодательства», - отметил Анатолий Петров.
Юрий Росляк заметил, что предложение Петрова имеет под собой конструктивную основу, дал две недели на доработку законопроекта с последующим внесением его в Московскую городскую думу.
Источник: М2