Санкт-Петербург. Девелопер ищет инвестора
Ушли времена, когда на рынке коммерческой недвижимости девелопер одновременно являлся еще и инвестором.Вчера, 27 сентября, в рамках проходящей в Санкт-Петербурге конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие» прошло заседание секции «Инвестиции в коммерческую недвижимость». Ее основными вопросами стали аспекты взаимодействия девелоперов и инвесторов, начиная от экспозиции проекта и заканчивая путями выхода из него.
Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время проходит стадию формирования. Три его основные составляющие – офисная, торговая и складская недвижимость сейчас представляют собой достаточно пестрые группы. Не говоря о Москве и Санкт-Петербурге, можно отметить, что в российских регионах наблюдается дефицит современных офисных, складских и многофункциональных торгово-развлекательных комплексов. Их появление в ближайшем будущем полностью зависит от активности местных или внешних девелоперов. Что же касается Москвы и Петербурга, то здесь рынок также далек от насыщения, хотя эти два города стоят на «более высокой» ступени развития.
В связи с этим, на первое место в процессе формирования рынка коммерческой недвижимости выходит «связка» девелопер – инвестор. Времена, когда девелопер одновременно являлся и инвестором ушли, поскольку уровень проектов и в двух российских мегаполисах, и в региональных центрах требует привлечения средств со стороны для их реализации.
«Ступенчатость» современного рынка коммерческой недвижимости в России обусловила различные подходы к поискам инвестора. Вектор в Москве, а вслед за ней и в Санкт-Петербурге направлен «на Запад» – высок уровень заинтересованности в привлечении инвестиций из-за рубежа, в основном из Западной Европы. Остальная часть страны может стать точкой приложения как раз московских и питерских инвесторов. И хотя постепенно интересы международных инвесторов смещаются с запада и из Москвы на юг, а регионы за Уральским хребтом привлекают к себе внимание инвесторов из стран Дальнего востока и Юго-Восточной Азии, пока этот процесс не получил широкого распространения.
Этими двумя тенденциями – привлечением международных инвестиций и направлением инвестиционных потоков из Москвы и Петербурга вглубь страны – был обусловлен выбор тем докладов на секции. И хотя тема регионов прозвучала – на примере третьего по численности населения города страны Новосибирска можно было составить представление о тенденциях развития рынка коммерческой недвижимости в стране в целом, – основной упор все-таки был сделан на взаимодействии российских девелоперов с зарубежными инвесторами.
Путей поиска инвесторов может быть несколько. Одни из них более подходят в случае привлечения зарубежных инвестиций – наем инвестиционного брокера, экспозиция проекта на мировых инвестиционных ярмарках. Другие, например, проведение аукциона проектов могут быть вполне применимы при поиске инвесторов внутри страны, так как куда менее затратны.
Насколько выгодно международным инвестиционным группам вкладывать средства в коммерческую недвижимость? На этот вопрос нет однозначного ответа. Несмотря на высокий уровень доходности, инвестиционная привлекательность российских проектов страдает от большого количества неконтролируемых рисков в стране и, кроме того, от неумения грамотно преподнести проект.
«Российские девелоперы, стремясь найти инвестора за рубежом, часто совершают две ошибки, – отметил в своем докладе Антон Авдеев, представлявший «REIM-SMT» – стремятся все делать своими силами, не прибегая к помощи профессиональных международных брокеров, и затягивают время экспозиции проекта – вместо идеальных в таком случае 3-6 месяцев анонсируют проект год и даже больше. Как известно, хорошее первое впечатление невозможно произвести дважды. Международные инвесторы – это достаточно тонкая прослойка, и все недоработки в подготовке или длительность представления проекта быстро становятся известны практически всем лицам, способным проявить интерес к проекту».
По мнению всех выступавших экспертов, инвестор может заинтересоваться предложением российского девелопера только в том случае, если проект грамотно подготовлен и представлен, если уровень доходности будет выше уровня рисков и превышать аналогичные показатели, существующие в странах Восточной Европы (например, в Польше), и если будет четко разработан механизм выхода из проекта.
К сожалению, совпадение всех этих составляющих сейчас большая редкость. Но международные инвестиционные фонды и банки готовы инвестировать в Российскую коммерческую недвижимость, а значит, западные деньги можно получить, если подходить к поискам инвестора с достаточной (весьма высокой) степенью ответственности.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо
Финские компании столкнулись с низким уровнем проектных строительных работ в России, поэтому оказались востребованы услуги финских проектных бюро.Финляндский национальный фонд «Ситра» совместно с «Союзпетростроем» вчера, 13 сентября, провел семинар финских предприятий «Передовые строительные технологии и компании, расширяющие свою деятельность на российском рынке». Целью семинара стало представление услуг малых и средних финских предприятий строительного комплекса, выходящих на российский рынок. Собравшимся были представлены три направления деятельности финских компаний в строительной сфере – внедрение новых строительных технологий и материалов, проектирование и инженерные сети, производство бетонных полов.
Открывая семинар, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан отметил, что, несмотря на некоторый спад в жилищном строительстве, вызванный несовершенством законодательной базы и медленным развитием программ ипотечного кредитования, Санкт-Петербург заинтересован в сотрудничестве с финской стороной в области строительства.
«Строительная отрасль будет развиваться, особенно сегмент коттеджного домостроения, поэтому обязательно будут востребованы высококачественные строительные материалы и оборудование, которые производятся в Финляндии, – сказал Лев Каплан. – Мы заинтересованы в создании единого информационного экономического пространства, в продуктивном взаимодействии петербургских и зарубежных строительных компаний, и проведение подобных семинаров – один из шагов на этом пути».
Одним из наиболее востребованных аспектов российско-финляндского сотрудничества, по мнению большинства участников семинара, является проектирование зданий и сооружений. По словам заместителя директора по развитию и маркетингу компании «ЮИТ Лентек» Игоря Сорокина, включив в сферу своих интересов домостроение, в компании столкнулись с низким уровнем проектных работ в России, поэтому оказались востребованы услуги финских проектных бюро.
Даже при несовпадении российской и финской нормативных баз, составов проектной документации, условий согласования готовых проектов получаемое качество проектирования окупает издержки на адаптацию. В этом плане показательным является опыт компании ООО «Яако Пеуру Груп» (дочерней фирмы СМС-Terasto Oy), где был специально организован отдел по проектированию, чья деятельность позволяет не только адаптировать уже готовые финские строительные проекты, но и параллельно с их разработкой приводить в соответствие с российскими требованиями.
Всего в семинаре приняли участие 8 финских компаний, деятельность которых связана со строительной отраслью. К сожалению, жесткий регламент не позволил многим выступавшим в достаточной мере осветить все аспекты деятельности финских компаний на российском рынке, однако основная тенденция была выражена ярко – финляндский бизнес видит широкие возможности для своей деятельности на территории России.
Подобная заинтересованность базируется на прогнозах специалистов фонда «Ситра», разработавших «Программу финляндско-российского сотрудничества на 2004-2007 годы», согласно которым в ближайшем будущем наша страна станет для Финляндии важнейшим партнером по внешнеэкономической деятельности, что даст возможность финским компаниям повысить свою конкурентоспособность на глобальном рынке.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо
Открывая семинар, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан отметил, что, несмотря на некоторый спад в жилищном строительстве, вызванный несовершенством законодательной базы и медленным развитием программ ипотечного кредитования, Санкт-Петербург заинтересован в сотрудничестве с финской стороной в области строительства.
«Строительная отрасль будет развиваться, особенно сегмент коттеджного домостроения, поэтому обязательно будут востребованы высококачественные строительные материалы и оборудование, которые производятся в Финляндии, – сказал Лев Каплан. – Мы заинтересованы в создании единого информационного экономического пространства, в продуктивном взаимодействии петербургских и зарубежных строительных компаний, и проведение подобных семинаров – один из шагов на этом пути».
Одним из наиболее востребованных аспектов российско-финляндского сотрудничества, по мнению большинства участников семинара, является проектирование зданий и сооружений. По словам заместителя директора по развитию и маркетингу компании «ЮИТ Лентек» Игоря Сорокина, включив в сферу своих интересов домостроение, в компании столкнулись с низким уровнем проектных работ в России, поэтому оказались востребованы услуги финских проектных бюро.
Даже при несовпадении российской и финской нормативных баз, составов проектной документации, условий согласования готовых проектов получаемое качество проектирования окупает издержки на адаптацию. В этом плане показательным является опыт компании ООО «Яако Пеуру Груп» (дочерней фирмы СМС-Terasto Oy), где был специально организован отдел по проектированию, чья деятельность позволяет не только адаптировать уже готовые финские строительные проекты, но и параллельно с их разработкой приводить в соответствие с российскими требованиями.
Всего в семинаре приняли участие 8 финских компаний, деятельность которых связана со строительной отраслью. К сожалению, жесткий регламент не позволил многим выступавшим в достаточной мере осветить все аспекты деятельности финских компаний на российском рынке, однако основная тенденция была выражена ярко – финляндский бизнес видит широкие возможности для своей деятельности на территории России.
Подобная заинтересованность базируется на прогнозах специалистов фонда «Ситра», разработавших «Программу финляндско-российского сотрудничества на 2004-2007 годы», согласно которым в ближайшем будущем наша страна станет для Финляндии важнейшим партнером по внешнеэкономической деятельности, что даст возможность финским компаниям повысить свою конкурентоспособность на глобальном рынке.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо