Градсовет утвердил архитектурную концепцию 80-метрового МФК на Московском пр.
Члены Градостроительного совета разошлись во мнениях по архитектурной концепции многофункционального административно-коммерческого комплекса у станции метро «Электросила», разработанной мастерской «Рейнберг & Шаров» по заказу ООО «Нартекс» (инвестор – Внешторгбанк). Как подсчитал, подводя итоги, главный архитектор Юрий Митюрев, выступления pro et contra концепции, разделились вначале на 6 «за» и 7 «против». Однако, услышав об этом, и Олег Харченко счел необходимым пополнить собой стан сторонников концепции. Представивший концепцию Андрей Шаров сразу начал с оправданий. «Мы пытались соблюсти хрупкий баланс между пожеланиями по сохранению облика Московского пр. и экономической целесообразностью», - сказал он, пояснив, что заказчикам пришлось отказаться от проекта, победившего на архитектурном конкурсе из-за того, что 120-метровая высота доминанты была «порезана» с принятием ПЗЗ. «Но тот проект предполагал гораздо большее по площади здание», - добавил он. Основной сложностью, по словам архитектора, стал проблемный участок, внутри которого выделена территория метро, выходящая за красные линии застройки Московского пр. Сама станция имеет наклонный ход, занимающий значительную территорию. Для того, чтобы построить над ним два 6-этажных корпуса, необходимо провести защитные спецмероприятия – установить свайные и балочные конструкции. По той же причине высотная часть комплекса, состоящая из одного 16-этажного и двух 20-этажных, задвинутых в глубину 6-этажных продольных корпусов, не может быть приближена к проспекту. Кроме того, на территории находятся вентиляционные киоск и шахта; под ней проходит прогонный тоннель. Несмотря на то, что общая площадь участка составляет более 11 тысяч кв. м, площадь застройки пришлось ограничить 3,5 тысячей кв. м, - пожаловался А.Шаров. Первые этажи этих корпусов отведены под торговые залы и вестибюли. На вторых – разместятся предприятия общепита, а начиная с третьих – офисы. В подземной и на первом этаже надземной части шестого, отдельно стоящего 6-этажного здания комплекса, расположенного прямо за павильоном метро, предполагается разместить механизированный паркинг на 248 машиномест. Для того чтобы спроектировать подъезд к нему заказчику пришлось договариваться с владельцами соседнего здания Управления Кировского завода о сносе крыльца и пробивке внутриквартального проезда с карманами, позволяющими разделить транспортные потоки. Общая площадь помещений, согласно концепции, должна составить Чтобы удовлетворить «консервативные» вкусы заказчика, мастерская обратилась к «имперской идее» «с элементами американских небоскребов 30-40-х», - объяснил А.Шаров. Строительство предполагается на основе железобетонных конструкций, но без каркаса, который заменят диафрагмальные перекрытия и швы. Для отделки фасада архитекторы предложили использовать структурное остекление и текстурные «под ткань» алюминиевые рамки в высотной части здания, а в нижней – природный камень. «Архитекторы проделали огромную работу, представив тщательно проработанный проект, но посылки, из которых исходили авторы на стадии создания архитектурной концепции, по-моему, были выбраны не совсем верно, - заявил выступивший в качестве рецензента Юрий Земцов. – Весь Московский пр. состоит из длинных, вытянутых линий, здесь нет поперечных осей. Вся эта ситуация подсказывает необходимость продольного дома. А этот нарисован в расчете на несуществующую ось, как будто перед ним должна быть площадь». Сославшись на удачно стоящее и простое по своему объемному решению соседнее здание управления Кировского завода, рецензент посоветовал архитекторам попробовать упростить композицию, «хотя бы чуть-чуть» понизить и растянуть высотную часть комплекса, сохранив таким образом объемы площадей. «Я не согласен с тем, что здесь должна быть горизонталь. Доминанты Московского пр. и раньше имели осевое значение, как например, гостиница «Россия» или СКК. Действительно, проложить ось здесь хочется, я этого не скрываю», - ответил на замечания рецензента Марк Рейнберг, напомнивший коллегам о еще одной высотной доминанте, которая запланирована на противоположной от метро стороне. При этом он не исключил, что упростить композицию можно было бы, соединив две 20-этажных башни. «Мы выбрали диссеметрию, так как хотели сделать доминанту нового качества. В 40-х было реализовано много интересных идей на тему диссеметрии. И очевидно, что здесь не должно быть ассиметричного здания, потому что правила игры на Московском пр. – это античная геометрия», - заявил архитектор, вызвав бурю критических отзывов. Первым отозвался Никита Явейн, который заявил, что его пугает этот «очень грамотный и очень жесткий» то ли «ново-московский», то ли «чикагский» стиль, который исподволь начинают называть петербургским. Разглядев за появлением целой группы пропагандистов этого стиля опасную тенденцию, архитектор заметил, что даже сталинская архитектура в Петербурге отлична от московской. «Мы теряем свое лицо», - заключил Н.Явейн. А следом за ним «имперскую стилистику» критиковали большая часть выступавших, в том числе, и заявившие о поддержке концепции в целом Станислав Гайкович, сообщивший о том, что «симметричное членение карнизов – это смешно» и Олег Харченко, попросту заметивший, что американская архитектура, как периода 40-х гг. ХХ в., так и сегодня – «это скучно и некрасиво». Смягчить акценты попытался Юрий Курбатов, заявивший, что проект по сути представляет собой пример «хорошей имперской архитектуры», которая хороша при наличии большого пространства и соответствующего ей по духу времени. Другая группа критиков сосредоточилась на проблеме доминанты. «Почему в этом месте должна быть доминанта? Здесь нет ни пересечения с железной дорогой, ни с транспортной магистралью. Пока еще нет градостроительного объяснения, почему здесь должно быть 80-метровое здание. Нет аргументов, недостаточно информации», - плагает Михаил Кондиайн. «Никто не говорил, что доминанта должна быть именно в этом месте, - подхватил Александр Викторов, указав на две точки по обеим сторонам комплекса. – Вот здесь или здесь в дворовой части, на крутанерах, можно было бы ставить доминанту, но никак не вдоль проспекта. Лично я убежден, что здание, обращенное фасадом на Московский пр., должно составлять рядовую застройку», - сказал он, добавив, что не понимает, зачем понадобилось остеклять фасад отдельно стоящего за павильоном метро здания так, что оно напоминает телевизор. «Скажите мне, что такое ПЗЗ – это трагическая ошибка или закон? Пока что все, что здесь обсуждали сводится к двум вещам. Это критика высотности и стиля. Но все мы бьемся за свои высоты. А советовать архитектурной мастерской «Рейнберг & Шаров», как работать – это уже перебор и вкусовщина», - вступился за авторов концепции Евгений Герасимов. Однако после его выступления дискуссия вновь вошла в прежнее русло. «Я согласен, что сама архитектура пока не нашлась. И с тем, что поперечная ось, требующая площади – это ошибка», - заявил в итоге Ю.Митюрев, утвердив концепцию при условии ее доработки с учетом высказанных замечаний.
«Вряд ли кто-нибудь в действительности понимает сегодня, в чем причины, и соответственно, каковы будут последствия нынешнего кризиса, - заметил, резюмируя высказывания участников круглого стола «Кризис как зеркало российского девелопмента», управляющий инвестиционными проектами «ВТБ-Девелопмент» Владимир Вишневский. - Но как показывает опыт те компании, которые устояли после 1998 г., заняли в итоге лидирующие позиции».
Проблему выживания, как выяснилось в ходе дискуссии, девелоперы готовы рассматривать сегодня главным образом в контексте спора о качестве и количестве. Ошибочно делать ставку на стимулирование потребительского спроса в отсутствии самого потребителя – среднего класса, который в России до сих пор не сформировался, – считает директор по консалтингу GVA Sawyer Ирина Солонова. А для того чтобы в России начали срабатывать западные схемы девелопмента, нужен западный же уровень качества нормативной базы, инфраструктуры, генподрядных и риэлторских услуг.
Кризис притормозит проекты-«миллионники», но и отодвинет на время транспортный коллапс, который они приближали, - заметила И.Солонова. В этом с ней согласна директор по развитию «ЦМС-Девелопмент» Ирина Шарипова. Проблемы транспортного и инженерного обеспечения районов комплексной застройки одинаково плохо решаются как чиновниками, так и девелоперами из числа крупных компаний. «При разработке мастер-плана района «Юнтолово» не привлекались ни экологи, ни инженеры, только архитекторы», - отметила она.
Руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании «Астера» Александр Волошин отметил, что в результате слабого девелопмента «сегодня нет объектов, которые бы не продавались, но среди них нет почти ни одного такого, который отвечал бы требованиям покупателя по всем показателям».
«За последние 3 года бум на недвижимость привел к тому, что собственники земли стали выдвигать совершенно непомерные требования, не имея при этом желания ни разбираться в вопросах девелопмента, ни выпускать из рук столь прибыльный актив», - пояснил генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. «А теперь земельные участки становятся все менее ликвидным активом, банки отказываются принимать их в качестве залога», - посетовала в свою очередь директор по продажам и маркетингу «Сестра Ривер Девелопментс» Ольга Копейкина. Из-за проблем с привлечением заемных средств и неопределенности в части ценообразования, компания решила отказаться на время от привлечения дольщиков в проект строительства жилищного комплекса в Конной Лахте. «Но мы можем себе это позволить только благодаря фондам нашего учредителя - Jensen Group», - уточнила она.
«В итоге выживут не профессионалы, а те, у кого есть деньги для того, чтобы купить профессионалов», - сыронизировал генеральный директор «Евросиб Девелопмент» Александр Гаврюшенко. «Очень многое определит в итоге платежеспособность спроса – как населения, так и государства», - отчасти согласился с ним гендиректор KnightFrank Олег Барков. Он пояснил при этом, что успех девелопера в России зависит от умения правильно оценить этот весьма специфический ориентир. «Но тот, кто может построить успешный девелопмент в России, тот сможет стать успешным в любой стране», - заключил он.
«Это очень оптимистично – говорить об очищающем горниле кризиса, через которое пройдут только профессионалы, и о том, что рынок очистится и станет белым и пушистым, - заявил президент корпорации «Мегалит» Александр Брега. – Хотелось бы, чтобы мы вышли из кризиса более мудрыми, более консервативными, знающими и осторожными».
Для того, чтобы поскорее пережить «подростковый» период развития рынка, директор отдела коммерческой недвижимости «Бекар Риэлти Групп» Алексей Лазутин призвал коллег больше времени уделять анализу.