Эксперт: Обвала цен на рынке недвижимости более ждать не приходится
Как рассказал на пресс-конференции, посвященной Дню риэлтора, генеральный директор ООО «Александр» Сергей Сосновский, несмотря на падение цен до (40% в валютном эквиваленте), прогнозируемого некоторыми аналитиками в октябре 2008 г. лавинообразного обвала цен не произошло. «И теперь уже тоже нет смысла ожидать его», - считает он, ссылаясь на то, что максимальные скидки и дисконты, которые предлагают сегодня продавцы недвижимости составляют, составляют не более 15-20%.
«Кроме того, продавцы начали выдвигать условия при расчетах с клиентами, требуя раскладывать оплату по трем валютным корзинам, - отметил С.Сосновский. – Еще одним важным показателем стабилизации цен является отсутствие лавинообразного роста предложения». Таким образом, «кризис уже показал планку ценообразования», - считает он.
«Ценовой спад в сфере недвижимости не может продолжаться больше 9 месяцев в силу экономических закономерстей», - заявил президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб), гендиректор ООО «Бенуа» Дмитрий Щегельский. В качестве доказательства своих слов он продемонстрировал графики падения цен на жилую недвижимость 1998-2000 гг. По его словам, в 1998 г., «когда рынок подошел к границе, за которой заканчивалась реальная платежеспособность населения», за 9 месяцев цены - на 36% в долларовом эквиваленте и на 27% по отношению рубля к немецкой марке. Однако с середины 2000 г. началась стабилизация и рост цен, который происходил в 2 раза быстрее, чем падение. «Если считать, что падение цен началось в октябре 2008 г., а в январе-феврале 2009 г. – активизация спроса, то мы вправе ожидать роста цен к концу весны. Причем, надо помнить, что после падения, цены всегда выше докризисного уровня. В 2000 г. цены превысили докризисный уровень в 2,5 раза», - напомнил Д.Щегельский.
Рынок действительно сузился - заявил начальник информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Вместе с тем, он уточнил, что единственной объективной причиной общего спада на рынке недвижимости является снижение объемов ипотеки. «В ноябре 2008 г. я прогнозировал спад цен к маю-июню 2009 г. на 20% от сентябрьского уровня. Я считал, что к началу лета цены достигнут плато. Но уже в январе стало понятно, что этот прогноз не сбывается. Так что на плато мы, наверное, вышли в феврале», - заявил С.Бобашев.
Предотвратить падение цен и «спасти рынок», по словам аналитика, помогают «бивалютные спекулянты». «До сих пор количество так называемых «инвестиционных квартир», купленных с целью перепродажи не превышало в целом по Санкт-Петербургу 3%. Но вот сейчас как раз эти спекулянты и появляются на рынке. Это те, кто сидел в валютном кэше до января, то есть до тех пор, пока не начали скакать цены на золото. Сейчас никто не знает о том, что будет с евро, долларов, золотом и нефтью. А между тем финансовые аналитики, брокеры и трейдеры опасаются за свои накопления. Они первыми почувствовали перегрев и стремятся, как они говорят, вкладывать в «бетон и кирпич»», - поделился наблюдениями С.Бобашев, добавив, что появление «бивалютных спекулянтов» в качестве основного покупателя, приведет к оттоку клиентов с первичного на вторичный рынок недвижимости.
В феврале 2009 г. еще 3 из 25 крупнейших банков на рынке ипотеки возобновили программы кредитования на покупку жилья. В абсолютном значении средневзвешенная ставка по всем ипотечным продуктам в рублях составила 18,82%. Такие данные приводятся в аналитическом индексе состояния российского ипотечного рынка, подготовленном компанией «Кредитмарт» за февраль 2009 г., передает ИА Интерфакс.
Общее количество банков, предлагающих такие продукты, составило 19 (в январе 2009 г. – 16). Одновременно количество банков, предлагающих целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости, сократилось с 13 до 12, а количество банков, предлагающих кредиты на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья, сократилось с 11 до 9. Изменения в ипотечных программах банков отражают тенденции смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону объектов вторичного рынка, а также усилия банков по повышению качества кредитных портфелей.
Средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам в феврале 2009 году увеличилась на 0,6% и составила 18,82% (январь 2009 г. – 18,22%). Увеличение темпов роста средневзвешенной ставки по сравнению с периодом декабрь 2008 г. – январь 2009 г., когда рост ставок составил 0,11%, в первую очередь, объясняется колебанием валютных курсов в январе 2009 г.
По сравнению с январем 2009 г. рост средневзвешенной ставки в долларах составил 0,52%, а в абсолютном значении средняя ставка составила 15,01%. (январь 2009 г. – 14,49%).
По мнению экспертов компании «Кредитмарт», в марте 2009 года рост ставок может значительно замедлиться или полностью остановиться в связи с существующей очень высокой переоценкой ставок на кредиты и невозможностью для заемщиков позволить себе ипотечный продукт при нынешних условиях.
Предложение банков по программам с плавающими процентными ставками остается ограниченным, однако, за прошедший месяц средневзвешенная ставка по кредитам с плавающей процентной ставкой в рублях в феврале 2009 г. уменьшилась на 3,92% и составила 31,64%, (январь 2009 г. – 35,56%), а по кредитам в долларах – увеличилась на 0,71% и составила 10,96% (январь 2009 г.: 10,25%). Это связано с колебаниями ставок MosPrime и Libor.
В феврале 2009 г. наметилась тенденция снижения требований банков по ипотечным кредитам. Вероятность получения одобрения у банков на получение ипотечного кредита существенно выше, чем в начале года. Сегодня банки готовы рассматривать как официальные, так и неофициальные доходы физических лиц, подтвержденные по форме справки банка. Но, с другой стороны, банки очень требовательно подходят к кредитованию заемщиков в категории «Бизнес», под которую подпадают владельцы и руководители предприятий малого и среднего бизнеса.
Максимальное соотношение показателя кредит/залог по всем рассматриваемым программам составляет 80%. Максимальный срок кредита по программам кредитования на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 50 лет, по целевому кредиту под залог имеющегося объекта недвижимости 30 лет, по кредиту на покупку дома с земельным участком 30 лет.