Эксперт: Обвала цен на рынке недвижимости более ждать не приходится
Как рассказал на пресс-конференции, посвященной Дню риэлтора, генеральный директор ООО «Александр» Сергей Сосновский, несмотря на падение цен до (40% в валютном эквиваленте), прогнозируемого некоторыми аналитиками в октябре 2008 г. лавинообразного обвала цен не произошло. «И теперь уже тоже нет смысла ожидать его», - считает он, ссылаясь на то, что максимальные скидки и дисконты, которые предлагают сегодня продавцы недвижимости составляют, составляют не более 15-20%.
«Кроме того, продавцы начали выдвигать условия при расчетах с клиентами, требуя раскладывать оплату по трем валютным корзинам, - отметил С.Сосновский. – Еще одним важным показателем стабилизации цен является отсутствие лавинообразного роста предложения». Таким образом, «кризис уже показал планку ценообразования», - считает он.
«Ценовой спад в сфере недвижимости не может продолжаться больше 9 месяцев в силу экономических закономерстей», - заявил президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб), гендиректор ООО «Бенуа» Дмитрий Щегельский. В качестве доказательства своих слов он продемонстрировал графики падения цен на жилую недвижимость 1998-2000 гг. По его словам, в 1998 г., «когда рынок подошел к границе, за которой заканчивалась реальная платежеспособность населения», за 9 месяцев цены - на 36% в долларовом эквиваленте и на 27% по отношению рубля к немецкой марке. Однако с середины 2000 г. началась стабилизация и рост цен, который происходил в 2 раза быстрее, чем падение. «Если считать, что падение цен началось в октябре 2008 г., а в январе-феврале 2009 г. – активизация спроса, то мы вправе ожидать роста цен к концу весны. Причем, надо помнить, что после падения, цены всегда выше докризисного уровня. В 2000 г. цены превысили докризисный уровень в 2,5 раза», - напомнил Д.Щегельский.
Рынок действительно сузился - заявил начальник информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Вместе с тем, он уточнил, что единственной объективной причиной общего спада на рынке недвижимости является снижение объемов ипотеки. «В ноябре 2008 г. я прогнозировал спад цен к маю-июню 2009 г. на 20% от сентябрьского уровня. Я считал, что к началу лета цены достигнут плато. Но уже в январе стало понятно, что этот прогноз не сбывается. Так что на плато мы, наверное, вышли в феврале», - заявил С.Бобашев.
Предотвратить падение цен и «спасти рынок», по словам аналитика, помогают «бивалютные спекулянты». «До сих пор количество так называемых «инвестиционных квартир», купленных с целью перепродажи не превышало в целом по Санкт-Петербургу 3%. Но вот сейчас как раз эти спекулянты и появляются на рынке. Это те, кто сидел в валютном кэше до января, то есть до тех пор, пока не начали скакать цены на золото. Сейчас никто не знает о том, что будет с евро, долларов, золотом и нефтью. А между тем финансовые аналитики, брокеры и трейдеры опасаются за свои накопления. Они первыми почувствовали перегрев и стремятся, как они говорят, вкладывать в «бетон и кирпич»», - поделился наблюдениями С.Бобашев, добавив, что появление «бивалютных спекулянтов» в качестве основного покупателя, приведет к оттоку клиентов с первичного на вторичный рынок недвижимости.
По данным директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, предложение элитных объектов загородной недвижимости в Репино, Комарово, Сестрорецке и Рощино за год выросло в 1,5 раза. В то же время, отметил он на круглом столе в Ассоциации риэлторов, слухи о скорой приватизации госдач или объектов Минобороны пока не оправдываются. «Эти дачи по-прежнему в своем статусе – их тысячи. Приватизация – пока только разговоры. То же самое и с Минобороны – детсады, лагеря, базы отдыха – всего этого в продаже нет, и неизвестно, изменится ли в дальнейшем вообще судьба этих объектов», - подчеркнул А.Гиновкер.
Что касается цен, то, по данным эксперта, в
«В Ленобласти сейчас 80-90% земель – это сельскохозяйственные, со статусом «личного подсобного хозяйства (ЛПХ), арендованные, со статусом «рекреации» (под дома отдыха, но не под индивидуальные дома), входящие в дачные некоммерческие партнерства (ДНП). Все эти статусы у покупателей совершенно не котируются. Люди хотят купить участок со статусом ИЖС и с собственностью на землю. Миллионы долларов вкладывать в юридически проблемный участок никто не готов, поэтому прежде всего спрашивают об этом, а услышав, что статус – не ИЖС, прекращают разговор. Это раньше покупали все. Теперь все выбирают долго», - рассказал А.Гиновкер.
По-прежнему проблемой остается найти качественный с точки зрения архитектуры, современности, удобства, доступности, внешней среды объект. «Домов, построенных «по уму», немного. Нередки случаи, когда за миллионы долларов предлагаются кирпичные замки, построенные без всякого проекта, некрасивые, неудобные, неэкономичные, и с туалетом во дворе. Это продать сейчас нельзя. Покупатели с деньгами приглашают с собой экспертов-строителей», – рассказал он.
Вообще проблемы при работе с загородной недвижимостью более часты, чем в городе, потому что она – юридически более обремененный объект. «Это более сложные сделки, требуется собрать больше документов. Часто на момент сделки многое не завершено – неокадастренная или неприватизированная земля, дом еще не введен в эксплуатацию и т.д. Если не обращаться к услугам грамотных специалистов, можно нарваться на много проблем», - заметил А.Гиновкер.