Изменение проектов в соответствии с ПЗЗ Петербурга приведет к удорожанию недвижимости


12.02.2009 23:31

Сегодня в Мариинском дворце состоялся круглый стол «Вопросы законодательного регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге», организованный ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» (АСПК). В дискуссии приняли участие президент АСПК, гендиректор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов, и.о. председателя Комитета по строительству городского правительства Николай Крутов, председатель Комитета по законодательству ЗакС Виктор Евтухов и топ-менеджеры строительных компаний, в том числе СК «Возрождение Санкт-Петербурга», ЗАО «Адамант», RBI, ЗАО «ЦДС» и др.

АСПК принимала активное участие в обсуждении общей части и регламентов закона «О правилах землепользования и застройки», принятого ЗакСом 4 февраля, в том числе в рамках заседаний Комиссии по землепользованию и застройке (КЗЗ) и рабочей группы по корректировке высотного регламента. Строительное сообщество внесло около 100 поправок в закон, из которых более 30 были приняты.

В частности, в закон по предложению строителей были внесены положения о сохранении в силе ранее предоставленных разрешений на строительство, а также о необязательности повторной организации общественных слушаний по объектам, на которые утверждены ВРЗ. Кроме того, удалось добиться компромисса по нормативу машиномест, позволяющего организовать парковки как на застраиваемом участке, так и в пределах квартала.

В то же время строительным компаниям не удалось добиться введения переходного периода, в течение которого оставались бы действительными ранее разработанные ВРЗ и проекты планировки и межевания. Связанное с этим изменение проектов потребует от застройщиков как временных, так и материальных затрат.

По мнению заместителя вице-президента по жилой недвижимости холдинга RBI Евгения Наталенко, для уточнения порядка корректировки ранее согласованных проектов, вступивших в противоречие в ПЗЗ, целесообразно утверждение городским правительством дополнительных нормативных актов. Однако, по словам Н.Крутова, кроме Положения о КЗЗ, никаких дополнительных документов Смольный не рассматривает.

По оценке Е.Наталенко, предусмотренная в общей части ПЗЗ процедура утверждения проектов, выходящих за рамки установленных на район территориального зонирования регламентов или предусматривающих условно разрешенные виды использования, на практике займет у застройщиков в среднем 9 месяцев. В этой ситуации многие компании, по его мнению, предпочтут потратиться на разработку откорректированного проекта, чтобы сэкономить время.

В.Евтухов считает изменение проектов, предполагавших превышение норм регламентов, положительным явлением. «Нам надо беречь город. Столичные коллеги признают, что старой Москвы уже не существует», - отметил он.

Однако, как отмечает А.Белоусов, дополнительные издержки не позволят снижать цены на жилую недвижимость. Кроме того, изменения в проектах некоторым компаниям придется внести не только в связи с превышением регламентов. Так, КЗЗ не поддержала предложения застройщиков о возможности размещения части обязательных зеленых насаждений на стилобатах.

А.Белоусов подчеркнул, что замечания строительного сообщества адресованы отдельным положениям ПЗЗ, но не закону в целом, который необходим застройщикам точно так же, как и общественности, поскольку они заинтересованы в установлении четких «правил игры», не зависящих от субъективного каприза чиновника. С ним согласились представители компаний, отмечая, что ПЗЗ не только устанавливает ограничения, но и определяет наиболее эффективное использование свободных земель для застройки, отделяя перспективные жилые зоны от промышленных, что позволяет лучше сформировать среду обитания.

Н.Крутов сообщил, что сложность разработки регламентов ПЗЗ и режимов закона «О границах зон охраны» была обусловлена уникальностью Санкт-Петербурга». Именно этим он объясняет то, что высотный регламент представлен в законе «О ПЗЗ» лишь в виде картографического приложения. АСПК предлагала ввести общие текстовые положения по пределам высотности в виде таблицы, а также уточнить понятие «небесной линии», однако в КГА эти инициативы не были поддержаны.

Гендиректор ЗАО «Адамант» Дилявер Меметов считает, что практическое применение законов «О ПЗЗ» и «О границах зон охраны» выявит их слабые места и сформирует мнения о необходимых изменениях. Впрочем, как напомнил Н. Крутов, при любом изменении правил должен учитываться баланс государственных, общественных и частных интересов, который, по его мнению, соблюден в принятых законах.




07.02.2009 01:02

Участники круглого стола в рамках координационного совета при Уполномоченном по правам человека в Санкт-Петербурге с интересом выслушали доклад архитектора, лауреата Государственной премии СССР Вениамина Фабрицкого, более 40 лет работавшего над проектами реконструкции ансамбля острова «Новая Голландия». По его признанию, ансамблю фатально не везет: как только начинается работа по реконструкции, случаются политические и финансовые потрясения.

Как рассказал Фабрицкий, первый проект реконструкции, который разрабатывался его коллективом с 1975 г. и был утвержден с согласия генсека ЦК КПСС в 1989 г., рухнул в 1991 г. вместе с партийно-хозяйственной вертикалью. Партнеры по второму проекту, французская компания CBC, в 1993 г. отказались «работать в стране, в которой стреляют по парламенту». Наконец, проект британской Pilkington остановился в 1998 г. в связи с дефолтом России по международным финансовым обязательствам. Ныне проект Шалвы Чигиринского и Нормана Фостера остановился в результате уже международного кризиса. «Я недавно беседовал с Ш.Чигиринским. Он говорит: денег нет», - сообщил В.Фабрицкий. По его сведениям, инвестор намерен продать архитектурный проект, а также переуступить права на аренду, однако не может оформить сделку до получения заключения Главгосэкспертизы.

В.Фабрицкий пояснил, что он согласился работать консультантом проекта лишь для того, чтобы «знать, что там происходит». По его словам, стеклянный купол запроектированного дворца фестивалей - «еще не самое страшное», что задумало британское архитектурное бюро. Здание в центре исторического ансамбля, напоминающее звездолет, в одном из вариантов проекта имело крылья, одно из которых должно было протянуться до арки со стороны Мойки и «выглядывать» сквозь него, «чтобы привлекать внимание». Возможно, для этой цели были снесены не только лабораторные корпуса, но и мост через внутренний канал у арки.

Еще одним «страшным» элементом проекта было намерение увеличить этажность паркинга с 2 до 4 подземных ярусов, против чего В.Фабрицкий, по его словам, категорически возражал. Впрочем, опыт строительства второй сцены Мариинского театра убедил инвестора пересмотреть не только это намерение, но и стоимость проекта: в случае строительства 4-ярусного паркинга затраты составили бы 1,2 млрд. долларов, а не озвученную на конкурсе цифру в 340 млн. долларов. Впрочем, в любом случае, заявленной суммы было недостаточно, отмечает В.Фабрицкий.

По его словам, инвестору также пришлось убедиться в нецелесообразности строительства наряду с дворцом фестивалей также Шекспировского театра. Более сложно было убедить проектировщика отказаться от идеи строительства мостов не только через Крюков и Адмиралтейский каналы, но и через Мойку. Впрочем, по словам консультанта, британское архитектурное бюро в любом случае осталось в выигрыше, получив огромную сумму за проектирование.

Между тем, по мнению В.Фабрицкого, предлагавшиеся ранее решения по реконструкции Новой Голландии были значительно эстетичнее фостеровского, а также не затрагивали целостность архитектурного ансамбля. В числе удачных вариантов он называет проект Pilkington, а также проект нынешнего главного архитектора Санкт-Петербурга Юрия Митюрева. Однако при проведении международного конкурса члены петербургского Градсовета предпочли проект Ш.Чигиринского – по словам В.Фабрицкого, не только в силу относительной (заявленной) дешевизны, но и по той причине, что считают Н.Фостера «солнцем мировой архитектуры».