Госпомощь «ипотечнику» отодвинет платежи, но продлит их, увеличив сумму кредита
Сегодня в Смольном вице-губернатор Михаил Осеевский и глава Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров рассказали о некоторых подробностях правительственных мер по поддержке ипотечного кредитования. Вице-губернатор, в частности, подчеркнул, что если в 2008 г. объем петербургского рынка ипотеки составлял 45 млрд. рублей (было выдано 17 тысяч кредитов), то сейчас даже нельзя определить, «на каком месте» по объемам ипотеки находится Петербург, так как выдача кредитов почти остановилась.
«Российская банковская система не имеет длинных пассивов и потеряла возможность рефинансирования за рубежом. Соответственно, банки располагают только краткосрочными – в среднем до года – вкладами населения и юрлиц. Выдавать в такой ситуации длинные ипотечные кредиты они не могут. Кроме того, в связи с неблагополучием на рынке строящегося или вторичного жилья банкам вообще трудно определить, какие риски сейчас несет с собой ипотека, - пояснил М.Осеевский. – Вчера Валентина Матвиенко в Москве еще раз на встрече с федеральными министрами говорила о необходимости увеличить финансирование АИЖК – с дальнейшим перераспределением этих активов по субъектам РФ. Эта важнейшая мера позволит, через поддержание спроса на жилье, реанимировать строительную отрасль, а с нею сдвинуть с мертвой точки большую часть экономики страны».
Он напомнил, что капитал АИЖК уже был пополнен на 60 млрд. рублей из федерального бюджета. Вскоре к ним прибавится еще 200 млрд. В.Назаров уточнил, что из 60 млрд. Петербург получил лишь 1,5 млрд. рублей. Однако, по мнению М.Осеевского, этой суммы хоть и недостаточно, но она позволяет «поддержать жизнеспособность системы ипотеки». Как уточил В.Назаров, новые вливания из бюджета РФ позволят АИЖК увеличить объемы рефинансирования ипотеки, направив помощь главным образом малым и средним банкам, а также снизить процентные ставки до 12-13% (сегодня минимальная ставка по ипотеке – 16%).
По мнению чиновника, доля Петербурга в 200 млрд. рублей, которые будут перечислены АИЖК, будет та же, что и от 60 млрд. рублей.
В.Назаров пояснил, что из 60 млрд. половина была потрачена на создание нового юрлица – федерального центра по реструктуризации ипотечных кредитов (для неплатежеспособных заемщиков). Уставный капитал центра, по словам В.Назарова, составляет 5 млрд. рублей. Судьбу остальных 25 млрд. рублей он не прокомментировал, но пояснил, что, в случае, если этих 5 млрд. на нужды всех неплатежеспособных заемщиков не хватит, государство «незамедлительно выделит еще средства».
По словам В.Назарова, на помощь смогут рассчитывать только те заемщики, которые не имеют второго жилья и другого дорогостоящего имущества, и официально зарегистрированы как безработные. Государство также намерено помочь заемщикам, взявшим крупный кредит в валюте. Но владельцы больших квартир на помощь могут не рассчитывать. «Если в 120 кв. м живет 1 человек, то помощи он не получит. Расчет стоимости квартиры сначала предполагалось вести по формуле – не более 1,5 от цены, установленной Минрегионом (44,3 тысячи рублей за 1 кв. м). Теперь от этой формулы отказались, и расчет цены будет вестись согласно данным Росстата», - пояснил он. В результате, по его словам, государство надеется, что платежи каждого обратившегося в центр реструктуризации кредитов заемщика будут на период 2009 г. сокращены в среднем в 2 раза и более.
Механизм помощи заемщику будет довольно прост. Если центр реструктуризации кредитов при АИЖК одобрит заявку заемщика, то он должен будет открыть счет у своего кредитора-банка. На счет будут поступать средства из АИЖК – для погашения текущих платежей. Но сами средства АИЖК также будут являться займом. Как пояснил В.Назаров, процент по этом займу будет равен тому, под который заемщик изначально брал ипотечный кредит. Исключением станут только кредиты в валюте или с плавающей ставкой – предполагается, что по ним ставка будет равна ставке рефинансирования ЦБ. Займ от АИЖК будет предоставляться только в рублях. Таким образом, госпомощь отодвинет для заемщика сроки выплат на год, но при этом общая сумма кредита и процентов по нему увеличатся.
Кроме того, по словам М.Назарова, сейчас обсуждается и другой механизм поддержки ипотечного заемщика – выкуп квартиры в собственность кредитора, но с правом проживания в ней заемщика, который будет платить кредитору арендную плату, и впоследствии, при улучшении своего благосостояния, сможет выкупить жилье обратно.
Сегодня Уполномоченный по правам человека в Санкт-Петербурге Игорь Михайлов в присутствии чиновников КГИОП, КГА и Комитета по строительству высказал намерение создать общественный совет по оценке значимых градостроительных проектов. По мнению омбудсмена, градостроительные решения и практика их утверждения затрагивают не только экономические, социальные и правовые, но и нравственные вопросы. В то время как руководство страны ставит задачу нравственного оздоровления общества, что особенно важно в условиях кризиса, механизмы согласования интересов деловых кругов и населения, а также учет мнения профессионалов в градостроительстве и архитектуре, в Санкт-Петербурге действуют недостаточно эффективно.
В будущий совет, по мнению И.Михайлова, могут войти представители как общественности и научно-экспертных кругов, так и бизнеса. «Все должны выбрать, что важнее – сегодняшние деньги или то, что мы оставим потомкам», - считает омбудсмен.
Идея независимого экспертного совета ранее уже высказывалась представителями Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры. Как заявил заместитель председателя петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов, в Градостроительном совете архитекторы скованы внутрикорпоративными ограничениями: раскритиковав коллегу, архитектор может дождаться столь же неприятной взаимности.
Поводом для выдвижения инициативы «параллельного Градсовета» стала ситуация вокруг проекта реконструкции памятника архитектуры федерального значения «Новая Голландия». По мнению И.Михайлова, этот случай вторжения в архитектурную среду напоминает «посадку африканской пальмы на Северном полюсе».
Как напомнил А.Кононов, в рамках решения Ленгорисполкома №1045 1988 г. в Новой Голландии, была выделена территория, не содержащая ценных зданий и сооружений, и нанесена на план города в качестве лакуны. Затем, после передачи острова из ведения Минобороны РФ Росимуществу, было принято решение о реконструкции памятника на инвестиционных условиях, с возможностью нового строительства в лакуне.
В 2005 г., еще до проведения международного архитектурного конкурса, ФГУП «Спецпроектреставрация» провело историко-культурную экспертизу объекта. Заключение ИКЭ содержало рекомендации внесения в перечень объектов культурного наследия 2 лабораторных корпусов вдоль северной стороны острова, а также комендантского дома, каналов, мостов и участка ценных зеленых насаждений. По оценке экспертов, в Новой Голландии следует выделить 2 самостоятельных архитектурных ансамбля – корпуса лесных складов с зданием кузницы, каналами и искусственным прудом, а также бывшую тюрьму с основным круглым зданием и остатками боковых корпусов, рекомендованных к восстановлению. Однако рекомендации, по словам А.Кононова, не были учтены КГИОП при согласовании проекта реконструкции, в результате чего инвестор, победивший на конкурсе, получил правовые основания для сноса лабораторных корпусов, в одном из которых работал Дмитрий Менделеев.
Однако проект победившего затем на конкурсе альянса московской «СТ-Новая Голландия» (дочерняя структура «СТ Групп» Шалвы Чигиринского) с британским архитектурным бюро Foster & Partners предусматривал не только реконструкцию зданий-памятников для современного (преимущественно, коммерческого) использования, но и строительство в центре острова Дворца фестивалей – здания в стиле хай-тек со стеклянным куполом. Как пояснил главный специалист КГИОП по Адмиралтейскому району Андрей Сокольцов, возвышение купола до 36,9 м было согласовано КГИОП с учетом прозрачности конструкции, основная часть которой высотой 28 м не нарушает городские панорамы.
Впрочем, волнения общественности по поводу проекта были связаны не только со стилистикой купола. Проект предусматривал также строительство 5 новых мостов и въезда в подземный паркинг с наб. Крюкова канала с затруднением движения по этой магистрали. Кроме того, бюро Фостера настаивало на изменении зафиксированных Росохранкультурой и КГИОП границ памятника, сужая их до границы зданий кузницы и пруда, над которым и предполагалось соорудить Дворец фестивалей.
С лета 2008 г. застройщик не мог получить разрешения на строительство в связи с отсутствием заключения Главгосэкспертизы. Между тем, были приняты поправки к Генеральному плану города, 24.12.08 принят закон «О границах зон охраны культурного наследия», а 04.02.09 – закон «О правилах землепользования и застройки». Во этих документах вся территория «Новой Голландии» обозначена как территория памятника, что не предполагает возведение здесь объектов нового строительства, кроме восстановления ранее утраченных зданий. Более того, возведение новых зданий и сооружений на прилегающей территории также не соответствует ни федеральному закону №73-ФЗ, ни городскому законодательству, так как памятник входит в объединенную охранную зону ОЗ-1.
Как напоминает А.Кононов, 29 января 2009 г., за неделю до принятия закона «О ПЗЗ», в администрации Красносельского района состоялись общественные слушания по новому ВРЗ на квартал, ограниченный территорией острова. В новом документе часть территории острова, не относящаяся к границам памятника (то есть расширенная до границ здания кузницы и пруда «лакуна») была отображена как зона ТД1_1-1. Разрешения на строительство застройщиком в соответствии с ВРЗ, вступающего в явное несоответствие с законодательством, до настоящего времени не получено.
Омбудсмен И.Михайлов задал вопрос представителям Смольного о том, на каком правовом основании предполагается осуществление нового строительства на территории Новой Голландии. На этот вопрос не смогли ответить ни заместитель председателя КГИОП Ольга Кормильцева, ни главный специалист КГА по району Нина Крижаполова.
Выслушав представителей Смольного, научных кругов и общественности, И.Михайлов сообщил о своем намерении направить губернатору, а также прокурору города обращение, в котором отмечается, что строительство Дворца фестивалей на острове Новая Голландия противоречит федеральному законодательству. Омбудсмен со ссылкой на специалистов также отмечает, что строительство этого объекта значительно исказит визуальное восприятие исторического ансамбля, в то время как подземные работы под памятником, построенном на деревянном фундаменте, могут привести к необратимым последствиям, вплоть до разрушения объекта.
Сам факт рассмотрения Уполномоченным по правам человека градостроительных вопросов в обращении аргументирован ссылкой на ст. 44 Конституции РФ, устанавливающей право каждого человека на доступ к культурным ценностям, а также на сходные по содержанию положения Европейской культурной конвенции, имеющей для России обязательную силу. Омбудсмен намерен обратиться также в Росохранкультуру.