Госпомощь «ипотечнику» отодвинет платежи, но продлит их, увеличив сумму кредита
Сегодня в Смольном вице-губернатор Михаил Осеевский и глава Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров рассказали о некоторых подробностях правительственных мер по поддержке ипотечного кредитования. Вице-губернатор, в частности, подчеркнул, что если в 2008 г. объем петербургского рынка ипотеки составлял 45 млрд. рублей (было выдано 17 тысяч кредитов), то сейчас даже нельзя определить, «на каком месте» по объемам ипотеки находится Петербург, так как выдача кредитов почти остановилась.
«Российская банковская система не имеет длинных пассивов и потеряла возможность рефинансирования за рубежом. Соответственно, банки располагают только краткосрочными – в среднем до года – вкладами населения и юрлиц. Выдавать в такой ситуации длинные ипотечные кредиты они не могут. Кроме того, в связи с неблагополучием на рынке строящегося или вторичного жилья банкам вообще трудно определить, какие риски сейчас несет с собой ипотека, - пояснил М.Осеевский. – Вчера Валентина Матвиенко в Москве еще раз на встрече с федеральными министрами говорила о необходимости увеличить финансирование АИЖК – с дальнейшим перераспределением этих активов по субъектам РФ. Эта важнейшая мера позволит, через поддержание спроса на жилье, реанимировать строительную отрасль, а с нею сдвинуть с мертвой точки большую часть экономики страны».
Он напомнил, что капитал АИЖК уже был пополнен на 60 млрд. рублей из федерального бюджета. Вскоре к ним прибавится еще 200 млрд. В.Назаров уточнил, что из 60 млрд. Петербург получил лишь 1,5 млрд. рублей. Однако, по мнению М.Осеевского, этой суммы хоть и недостаточно, но она позволяет «поддержать жизнеспособность системы ипотеки». Как уточил В.Назаров, новые вливания из бюджета РФ позволят АИЖК увеличить объемы рефинансирования ипотеки, направив помощь главным образом малым и средним банкам, а также снизить процентные ставки до 12-13% (сегодня минимальная ставка по ипотеке – 16%).
По мнению чиновника, доля Петербурга в 200 млрд. рублей, которые будут перечислены АИЖК, будет та же, что и от 60 млрд. рублей.
В.Назаров пояснил, что из 60 млрд. половина была потрачена на создание нового юрлица – федерального центра по реструктуризации ипотечных кредитов (для неплатежеспособных заемщиков). Уставный капитал центра, по словам В.Назарова, составляет 5 млрд. рублей. Судьбу остальных 25 млрд. рублей он не прокомментировал, но пояснил, что, в случае, если этих 5 млрд. на нужды всех неплатежеспособных заемщиков не хватит, государство «незамедлительно выделит еще средства».
По словам В.Назарова, на помощь смогут рассчитывать только те заемщики, которые не имеют второго жилья и другого дорогостоящего имущества, и официально зарегистрированы как безработные. Государство также намерено помочь заемщикам, взявшим крупный кредит в валюте. Но владельцы больших квартир на помощь могут не рассчитывать. «Если в 120 кв. м живет 1 человек, то помощи он не получит. Расчет стоимости квартиры сначала предполагалось вести по формуле – не более 1,5 от цены, установленной Минрегионом (44,3 тысячи рублей за 1 кв. м). Теперь от этой формулы отказались, и расчет цены будет вестись согласно данным Росстата», - пояснил он. В результате, по его словам, государство надеется, что платежи каждого обратившегося в центр реструктуризации кредитов заемщика будут на период 2009 г. сокращены в среднем в 2 раза и более.
Механизм помощи заемщику будет довольно прост. Если центр реструктуризации кредитов при АИЖК одобрит заявку заемщика, то он должен будет открыть счет у своего кредитора-банка. На счет будут поступать средства из АИЖК – для погашения текущих платежей. Но сами средства АИЖК также будут являться займом. Как пояснил В.Назаров, процент по этом займу будет равен тому, под который заемщик изначально брал ипотечный кредит. Исключением станут только кредиты в валюте или с плавающей ставкой – предполагается, что по ним ставка будет равна ставке рефинансирования ЦБ. Займ от АИЖК будет предоставляться только в рублях. Таким образом, госпомощь отодвинет для заемщика сроки выплат на год, но при этом общая сумма кредита и процентов по нему увеличатся.
Кроме того, по словам М.Назарова, сейчас обсуждается и другой механизм поддержки ипотечного заемщика – выкуп квартиры в собственность кредитора, но с правом проживания в ней заемщика, который будет платить кредитору арендную плату, и впоследствии, при улучшении своего благосостояния, сможет выкупить жилье обратно.
По словам главного редактора журнала «Пригород» Дмитрия Синочкина, объем готовой и строящейся коттеджной застройки в Ленобласти на сегодняшний день составляет 2 млн. кв.м. В строящихся поселках имеется 12800 домовладений. 25 комплексов уже сданы в эксплуатацию. О нынешних тенденциях в коттеджной загородной застройке эксперт рассказал на конференции в рамках ежемесячной городской выставки «Жилищный проект».
К концу 2008 г., по данным Д.Синочкина, спрос в компаниях, строящих загородные поселки, сократился на 20-40%, а в некоторых – на 80-90%. Но в январе некоторые ощутили активизацию спроса. Причем не все, а только некоторые компании, подчеркнул эксперт. Более всего выиграли те, у которых оказались готовые дома (клиенты быстро покупали со 100-процентной оплатой), и те, кто мог предложить ликвидные инженерно обеспеченные участки в поселках.
По мнению Д.Синочкина, всплеск спроса вызван главным образом девальвацией рубля, вследствие которой некоторые из тех, у кого оказались на руках крупные суммы в рублях, решили сохранить их «в земле» или готовой недвижимости.
«Сейчас можно сделать выводы, посмотрев на сделки в разных компаниях. Так, у «Стинкома» было в январе 9 сделок – это участки в 100 км от Петербурга. Значит, земля в отдаленных районах пользуется спросом. Идут сделки и в «ПулЭкспрессе». Недавно у них заключили сделку с ценой 800 тысяч рублей за сотку. И в «Северном Версале» тоже недавно прошли 4 сделки. Значит, дела в секторе элиты тоже идут, правда, не знаю, сколько еще осталось таких покупателей. Уверен, что к лету на рынке опять наступит спад», - пояснил эксперт.
Д.Синочкин полагает, что для страховки от будущих потрясений компаниям уже сейчас необходимо диверсифицировать бизнес. Так, например, в «ПулЭкспрессе» уже есть отдел, который занимается обменом городской квартиры на загородное жилье. Возможно, он займется также продажей «бартерных» квартир. Кроме того, некоторые домостроительные производства, ранее нацеленные только на «свои» брэндовые объекты, теперь много продают сторонним заказчикам. Так поступает, например, ДСК, который производит дома для поселка « Янино».
То же самое делает и ДСК «Славянский» (компания «Балтрос», возводящая район «Новая Ижора»): в 2009 г. объем «внешних» и «внутренних» заказов у ДСК будет 400-500 тысяч и 700 тысяч кв. м. соответственно. По мнению Д.Синочкина, хорошим дополнением к такой диверсификации будет более плотная работа по госзаказу. «Административный ресурс есть у очень многих, но не каждый умеет им пользоваться», - заметил он. В качестве пример он привел ту же «Новую Ижору», которая недавно продала 350 домовладений Министерству обороны.