Запущенные шедевры архитектуры станут доступнее инвесторам
На прошлой неделе на портале regulation.gov.ru завершилось обсуждение законопроекта о едином реестре запущенных памятников архитектуры.
С инициативой выступил Минкульт. Хотя эксперты в целом доброжелательно оценивают инициативу, они указывают, что её реализация потребует проработки.
С инициативой выступил Минкульт. Хотя эксперты в целом доброжелательно оценивают инициативу, они указывают, что её реализация потребует проработки.
Что предусматривает законопроект
Как отмечается в пояснительной записке, в правительстве работают над программой, по которой к 2030 году "в удовлетворительное состояние" при участии АО "Дом.РФ" должны быть приведены не менее 1 тыс. памятников.
Для этого требуется "механизм сопровождения инвесторов, участвующих в мероприятиях по обеспечению сохранности объектов культурного наследия, на всех этапах осуществления таких мероприятий, включая этап вовлечения объекта культурного наследия в хозяйственный оборот". Так, нужно проинформировать инвесторов о требующих внимания объектах и возможных мерах поддержки при восстановлении этих зданий.
В некоторых регионах уже есть открытые реестры, которые создавались со схожими целями, но они разнятся по объёму информации. Поэтому предлагается создать единый на всю страну ресурс для отслеживания нуждающихся в восстановлении памятников. Его предполагается разработать на базе Единой системы жилищного строительства, оператором которой является "Дом.РФ". На сайте этой системы уже содержатся данные о новостройках, об инвесторах, аналитика для бизнеса и другая информация.
Сколько всего запущенных памятников
С одной стороны, затея стоящая, рассуждает руководитель компании "АСМ" архитектор Алексей Михайлов. С другой — есть масса регионов, которые даже не понимают, какое количество в принципе у них заслуживающих быть под охраной старинных зданий. Так, по словам эксперта, в Ингушетии в реестре наследия состоит около 2,7 тыс. объектов.
"Сейчас, плотно исследуя Ингушетию, мы понимаем, что, выявляя исторические постройки и на равнине, и в горах, мы приблизимся к цифре 5 тыс. объектов", — говорит Алексей Михайлов.
Но у местных властей, а тем более у Минкульта, вероятно, нет никаких возможностей, чтобы забраться на труднодоступные горы и всё обследовать. Такая же ситуация может быть в Калининградской области и других регионах.
"Поэтому я очень сомневаюсь в быстром создании цельного реестра по всей стране", — говорит Алексей Михайлов.
К тому же постоянно выявляются новые объекты. Некоторые из старых приходят в аварийное состояние.
В итоге речь может идти о десятках тысяч зданий. И их недостаточно просто внести в реестр — нужно провести фотофиксацию и хотя бы минимальные обследования, чтобы определить степень аварийности.
"Это огромный фронт работы, которой, я предполагаю, окажется гораздо больше, чем желающих инвесторов. Учитывая, что все прекрасно понимают: реставрация по экономике намного дороже, чем любое новое строительство", — добавил Алексей Михайлов.
Напомним, в Петербурге, по мнению градозащитников, может насчитываться несколько десятков разрушающихся памятников, причём, как правило, они в таком состоянии давно и число их более или менее стабильно.
"Реестр объектов культурного наследия и информация об ограничениях на развитие тех или иных объектов повысит информационную прозрачность в данном сегменте рынка девелопмента, который имеет большое значение для Санкт–Петербурга", — отметил операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокарев.
По его мнению, для какой–то части инвесторов это снимет избыточные опасения относительно входа в проекты, связанные с объектами культурного наследия. Также это позволит инвесторам/девелоперам более точно оценивать свои силы и формировать более правильные ожидания относительно работы с ОКН, что, возможно, позволит снизить количество проектов, которые не были доведены до завершения. Однако для существенно более массового привлечения девелоперов нужны и другие шаги по упрощению работы с ОКН и снижению рисков реализации таких проектов, говорит эксперт.
Чем опасно создание реестра
"Против включения информации об объектах культурного наследия в Единую информационную систему жилищного строительства нет принципиальных возражений. Многие инвесторы, застройщики, покупатели пользуются данной системой, и информация об ОКН в ней не будет лишней", — отметил в комментарии управляющий партнёр 4R Group Михаил Бойцов.
Однако юрист считает излишним размещение в системе сведений о правообладателях объекта культурного наследия и лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения этого объекта. Особенно это касается данных физического лица, которые включают в себя фамилию, имя и (при наличии) отчество, а также СНИЛС.
"Поскольку в соответствии с законом об объектах культурного наследия таким объектом может являться и многоквартирный дом, и жилые помещения, то есть квартиры, можно предположить, что в систему будут выложены сведения обо всех собственниках квартир", — говорит Михаил Бойцов.
Формулировка проекта закона о включении в систему сведений о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта культурного наследия, тоже вызывает вопросы.
"Обременениями объектов могут быть и ипотека, и аренда, и договоры найма, и договоры пожизненного содержания с иждивением и так далее с соответствующими лицами, в пользу которых такие обременения установлены", — добавил юрист.
Партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов в комментарии отметил, что новой информации реестр нести не будет, поскольку предполагаемые к включению в него сведения уже есть в реестрах объектов культурного наследия и недвижимости. То, что предполагается указывать полные данные ФИО и СНИЛС правообладателей ОКН, "противоречит ранее принятому решению о запрете на раскрытие персональных данных физических лиц без их согласия".
"С учётом того, что реестр не несёт новой информации, а лишь аккумулирует информацию из других реестров, можно сказать, что он никак не скажется на правоприменительной практике", — говорит Дмитрий Некрестьянов.
Если говорить об объектах в неудовлетворительном состоянии, такой реестр мог бы принести пользу, отметил в комментарии юрист Павел Шапчиц.
"Польза могла бы быть такая: каждому региону устанавливать целевые показатели по выведению из аварийного состояния, причём ввести законодательный запрет на исключение таких объектов из реестра (во избежание ненужных соблазнов для исполнительной власти). Для федерального имущества — возложить ответственность совместно на ФАУГИ и регионы", — добавил Павел Шапчиц.
АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК:
Деловой Петербург
ИСТОЧНИК ФОТО:
Нейросеть kandinsky21_bot для АСН-Инфо
Подписывайтесь на нас:
Комитет по градостроительству и архитектуре согласовал архитектурно–градостроительный облик спортивного комплекса с рестораном на пр. Раевского. Проект подготовлен ООО "Градиент".
Участок площадью 2,85 га рядом со Спорткомплексом им. Василия Алексеева пытаются застроить уже 10 лет. В числе его достоинств — расположение в районе с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью, а также то, что он выходит к Ольгинскому пруду и парку Сосновка. Это делает его идеальным местом для строительства жилья или апартаментов.
В своё время участок удалось размежевать от спортивного комплекса (на нём расположен открытый легкоатлетический стадион и зелёная зона) и передать ООО "Школа Алексеева", которая в 2010–х годах привлекла строительную компанию "М–Индустрия". Последняя должна была построить на участке 30–этажный жилой дом. Но губернатор Петербурга Валентина Матвиенко затормозила проект. Вскоре "М–Индустрия" обанкротилась.
В следующий раз проект застройки участка появился в публичном поле в 2016 году, когда его владельцем стало ООО "Квадрат", близкое к известному лендлорду "Альянс инвест". Компания обратилась в Службу Госстройнадзора за разрешением на строительство нового спортивного центра площадью 63,5 тыс. м2. Но чиновники ведомства отказали в согласовании. Официальная причина — в избытке помещений вспомогательного использования (для отдыха спортсменов, буфеты и т. д.). По совокупности они занимали более 30% площади будущего объекта, а это противоречило законодательству.
"Квадрат" выиграл у службы в двух судебных инстанциях, но кассация встала на сторону властей. Верховный суд отказался рассматривать жалобу.
Сейчас, по данным Росреестра, владельцем участка выступает ООО "Транзит–Сервис", принадлежащее основным акционерам АО "Петербургский городской банк" Андрею и Ольге Голубевым. Ранее они также выступали совладельцами топливного холдинга ПТК, который в 2019 году был продан "Роснефти". Сумма сделки не раскрывалась, её оценивали в несколько миллиардов рублей.
Договор на приобретение участка на пр. Раевского был заключён в октябре 2023 года. Точных параметров проекта нового спортивного комплекса в открытых источниках пока нет.
В Петербургском городском банке проект комментировать не стали, связаться с Андреем и Ольгой Голубевыми не удалось. Но внешне комплекс явно отличается от того, что проектировало ООО "Квадрат". Тем не менее проектировщики полностью выбрали разрешённую высоту 32 м (10 этажей).
При этом, если судить по утверждённым эскизам, площадь комплекса составит 55–60 тыс. м2. По мнению экспертов, это не исключает появления "мест отдыха спортсменов".
Как говорят участники рынка, для Петербурга появление "спортивно–жилых комплексов" не редкость. Так, например, комплекс резиденций "Императорский Яхтъ–клуб" на Безымянном острове получил разрешение на строительство как объект для отдыха яхтсменов. Всего в нём 61 юнит.
А на месте стадиона "Калининец" на Васильевском острове хотели строить "универсальную спортивную базу" с несколькими сотнями номеров для проживания. Однако девелопер не смог согласовать её возведение с Градостроительной комиссией Петербурга.
АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК:
Деловой Петербург
ИСТОЧНИК ФОТО:
КГА
Подписывайтесь на нас: