Дополнительный участок МСД на юге столицы будет открыт в 2026 году
Продолжается строительство участка Московского скоростного диаметра (МСД).
Дорога пройдет вдоль Каспийской улицы от Кантемировской улицы до Павелецкого направления Московской железной дороги (МЖД).
«Мы приступили к очень сложному проекту, который долгое время откладывали из-за того, что не могли до конца спроектировать этот участок. Речь идет о реконструкции улицы Каспийской, которая будет частью Московского скоростного диаметра. Для этого потребуется построить несколько тоннелей, эстакад, развязок. Сложный проект, но в целом он улучшит движение в шести районах города Москвы на юге. И плюс, конечно, спрямит Московский скоростной диаметр и где-то на семь-восемь минут сократит время движения по этой магистрали», — отметил Сергей Собянин во время осмотра строящегося участка МСД.
По его словам, в 2025 году планируется дойти до улицы Липецкой, а в 2026-м — до улицы Кантемировской и полностью завершить работы на этом участке Московского скоростного диаметра.
Дополнительный участок МСД позволит ликвидировать до двух километров перепробега. Будет улучшено транспортное обслуживание около 700 тысяч жителей юга Москвы (районы Царицыно, Орехово-Борисово Северное, Москворечье-Сабурово, Бирюлево Западное, Бирюлево Восточное и Чертаново Центральное).
Снизится нагрузка на участок МСД от Проектируемого проезда № 5108 до Кантемировской улицы, на Кантемировскую и Каспийскую улицы. Кроме того, будет создан дополнительный выезд на трассу М-4 «Дон» с МСД через Липецкую улицу.
Строительство спрямления (дополнительного участка) Московского скоростного диаметра вдоль Каспийской улицы от Кантемировской улицы до Павелецкого направления МЖД было начато в августе 2023 года.
Шестиполосная трасса протяженностью около четырех километров (по прямой и без учета съездов на прилегающие улицы) берет начало от Кантемировской улицы, проходит по Каспийской улице и вдоль путей второго Московского центрального диаметра (МЦД-2) и пересекает улицы Медиков, Ереванскую, Луганскую, Севанскую и Бакинскую.
В составе участка построят шесть искусственных сооружений общей протяженностью свыше двух километров:
— тоннель по основному ходу МСД на пересечении с Бакинской улицей (58 метров, три полосы движения в одном направлении);
— две эстакады — съезда с Липецкой улицы на основной ход МСД в сторону Каширского и Симферопольского шоссе (один километр, одна-две полосы движения в одном направлении);
— две эстакады — съезда с Каспийской улицы на основной ход МСД в сторону МКАД и центра (709 метров, одна полоса движения в одном направлении);
— эстакада — съезд с МСД на Каспийскую улицу (294 метра, одна полоса движения в одном направлении).
Кроме того, предусмотрены съезды с Бакинской улицы на МСД и обратно в сторону трассы М-4 «Дон» (1,1 километра, одна полоса движения в одном направлении).
На пересечении с Ереванской улицей построят здание конечной станции для маршрутов наземного городского транспорта.
Запланирована и реконструкция прилегающей улично-дорожной сети (684 метра).
Всего в составе участка построят и реконструируют 6,8 километра дорог. В рамках благоустройства прилегающей территории разобьют газоны на площади шесть гектаров.
Сейчас идет строительство участка от Севанской улицы (неподалеку от станции Царицыно МЦД-2) до Павелецкого направления МЖД. Завершается проектирование участка от улицы Медиков до Севанской улицы. Закончить работы планируют в 2026 году.
Полноценное движение по основному ходу Московского скоростного диаметра было запущено 9 сентября 2023 года. Автомобилисты могут проехать с севера на восток Москвы от Бусиновской развязки до трассы М-12 и на юг до 32-го километра МКАД.
Благодаря МСД время на дорогу по некоторым направлениям снизилось на 25–50 процентов. До 15 процентов разгрузились участки Садового кольца, Третьего транспортного кольца и МКАД.
В ближайшие годы планируется завершить строительство двух дорожных объектов, повышающих эффективность Московского скоростного диаметра:
— участка от 32-го километра МКАД до дороги Солнцево — Бутово — Варшавское шоссе (7,8 километра, по четыре искусственных сооружения и пешеходных перехода);
— участка вдоль Каспийской улицы от Кантемировской улицы до Павелецкого направления МЖД (6,8 километра, шесть искусственных сооружений).
По словам исполнительного директора АО «Дороги и мосты» Михаила Григорьева, сейчас в работе находится пять эстакад, из которых три общей длиной 300 метров уже готовы на 80%.
«Для двух эстакад, проходящих через железную дорогу, заказаны металлоконструкции. К работам мы приступаем в течение ближайшего месяца», — сказал Михаил Григорьев.
На двух самых сложных участках подготовлены основные сети дождевой канализации. Идет устройство коллектора длиной 300 метров. В конце 2025 года специалисты начнут работы по благоустройству и озеленению территории. Здесь уложат более шести гектаров рулонного газона.
«Московский скоростной диаметр сегодня в тройке самых востребованных магистралей города. Ежедневно здесь проезжает порядка 400 тысяч автомобилей. А благодаря дополнительному участку поездки по трассе станут еще быстрее и комфортнее», — написал мэр Москвы в своем телеграм-канале.
Столичные власти перестали выдавать разрешения на строительство новых комплексов апартаментов, поскольку в них нельзя прописаться и они не обеспечиваются социальной инфраструктурой - детскими садами, школами, поликлиниками и т.д. При этом проекты, которые уже строятся, будут завершены.
Об этом заявил заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов.
"Почему мы прекратили принимать такие градостроительные решения - это вопрос обеспечения необходимой инфраструктурой. Апартаменты - это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые социальные услуги, в первую очередь образовательные", - отметил Владимир Ефимов.
Другая проблема апартаментов, добавили в столичном стройкомплексе, заключается в том, что к ним нельзя предъявить требования санитарно-эпидемиологических норм: по площади, планировке, уровню шума и прочему. А значит, невозможно гарантировать жителям безопасные и безвредные условия жизни. Застройщикам строительство апартаментов выгодно как раз тем, что у них нет обязательств по возведению социальной инфраструктуры. За счет этого девелоперы могут получать больше прибыли, даже делая цены ниже.
Своеобразный дисконт компенсирует покупателям отсутствие прописки и детсадов. К тому же, у земельных участков для жилья и для апартаментов разный вид разрешенного использования, а за его смену нужно платить. По оценке экспертов, за последний год доля апартаментов на рынке новостроек Москвы снизилась с 14 до 10,9%. И, очевидно, продолжит снижаться. Но пока выбор есть.
Споры о статусе апартаментов в стране идут уже много лет. Урегулировать этот вопрос планировали на федеральном уровне, однако этого так и не произошло. В итоге в городах растут с виду обычные жилые комплексы, однако формально это, скорее, гостиницы.
"Апартаменты всегда занимали особое место на рынке: этот сектор отличался большим разнообразием по цене и качеству. В городе можно было встретить как дорогостоящие элитные объекты, так и небольшие студии за несколько миллионов рублей. Для элитного сегмента апартаменты играли значительную роль, поскольку составляли значительную долю предложения и были привычны для покупателей с высокими бюджетами", - объясняет директор по консалтингу и развитию компании Key Capital Эвелина Ишметова.
Но кроме элитных апартаментов строились и очень бюджетные - например, площадью менее 10 "квадратов" с окнами, в которые не попадает солнечный свет (как правило, это реконструированные промздания, общежития и пр.).
По словам Эвелины Ишметовой, выбор апартаментов от застройщиков в Москве пока остается довольно высоким, хотя он и снижается.
"В этом году в Москве все еще продолжаются продажи около девяти тысяч таких объектов. Их влияние на рынок жилья постепенно ослабевает, и в большинстве случаев аудитории покупателей квартир и апартаментов не пересекаются: семьи предпочитают полноценное жилье, в то время как апартаменты чаще покупают инвесторы или молодые люди для своей первой недвижимости", - отмечает она.
Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов вспоминает, что первый апарт-комплекс в Москве появился в 2007 году.
"А сегодня на первичном рынке Москвы представлено порядка 100 комплексов с апартаментами. Но за год объем предложения сократился на 17,1%. Спрос на апартаменты год к году тоже стал меньше на 10,8%", - подсчитал он.
Чем апартаменты привлекают покупателей? Прежде всего - ценой. Если вам нужно жилье для сдачи в аренду или просто не важна прописка, то это вариант сэкономить (правда, нужно учитывать, что в апартаментах выше налоги и коммунальные платежи). Иногда, например, взрослые дети сохраняют прописку в родительской квартире, проживая со своей семьей в апартаментах неподалеку. Не особенно важна прописка и для состоятельных покупателей, которые лечатся в платных клиниках, а детей возят в частные школы. Неактуальна прописка и для апартаментов на курортах, куда приезжают в отпуск.
Апартаменты - это нежилое помещение, а его покупатель с точки зрения закона занимается предпринимательской деятельностью, подчеркнула на Международном жилищном конгрессе адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа. Самая печальная история - банкротство застройщика апартаментов. Если покупатели квартир достаточно защищены, и если здание строится без эскроу-счетов, могут получить квартиры или компенсации, то тех, кто приобрел апартаменты лишь включат в реестр кредиторов при банкротстве. И только если средств кредитора хватит (а это случается не всегда), они получат выплаты. Но не недвижимость. Еще один момент - отсутствие исполнительского иммунитета: единственную квартиру у банкрота не отнимут (за исключением долгов по ипотеке), а вот апартаменты обычно могут.
В феврале этого года власти Москвы начали предъявлять претензии к апартаментам, переделанным из зданий бывших общежитий, цехов и пр. Началась, по словам Анастасии Поликыржа, деапартаментация. Собственникам, уже живущим в таких апартаментах, объявили, что у них использование участка не подпадает под разрешенное использование (вместо жилья или гостиничного комплекса тут по бумагам завод или фабрика), в помещениях проведена незаконная реконструкция, незаконный раздел помещения на несколько отдельных и т. д. Впрочем, как считает адвокат, этот вопрос можно решить, если изменить категорию использования земли (после чего ее кадастровая стоимость и налоги, скорее всего, вырастут).
В целом по стране сейчас строится, по данным ЕРЗ, 359 домов с апартаментами, это 2,9% новостроек, или 4,3% лотов. Год назад было 327 новостроек с апартаментами (4,1% от общего количества жилых единиц), а летом 2019 года, для сравнения, на апартаменты приходилось 2,5% строящихся лотов.
Большинство россиян не понимает, чем отличаются апартаменты от квартир, показал опрос общественного мнения, проведенный ВЦИОМ. О юридических нюансах апартаментов плохо или совсем не осведомлены 61% респондентов. Лишь 34% знают, что там невозможна постоянная регистрация. 25% не знают о такой особенности, как более низкая цена за "квадрат", 19% - о неразвитой социальной инфраструктуре. На апартаменты, по данным ВЦИОМ, приходится 3 - 4% жилого фонда, построенного за последние 15 лет.
В Петербурге количество сервисных апартаментов (это как раз подобие гостиниц, а не суперэкономное псевдожилье) в последние годы сократилось. По данным NF Group, в I полугодии 2024 года на первичном рынке экспонировалось 3,6 тысячи таких лотов, что в 2,7 раза меньше, чем в начале 2019 года.
Привлекательность сервисных лотов для инвесторов снизилась из-за высоких значений ключевой ставки: часть покупателей переключилась на банковские продукты, а другая - обратилась к рынку жилья, где ранее были широко доступны льготные ипотечные программы, поясняет Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group.
Еще одна проблема Северной столицы - принадлежность земельных участков под уже построенными объектами. Если застройщик брал их в аренду, то после передачи собственникам их юнитов договор аренды на участок необходимо заключить заново, что в большинстве случаев не делается. Уже есть информация, что суммы доначисленных владельцам апартов налогов в Курортном районе исчисляются миллионами рублей.
В Крыму нет запрета на строительство апартаментов. Как правило, они появляются в прибрежной зоне на участках, предназначенных для объектов рекреации. Власти Республики Крым и Севастополя в последние годы подписали соглашения с инвесторами о строительстве крупных курортных комплексов, в составе которых также будут и апартаменты. На апартаменты у моря есть стабильный спрос у жителей других регионов, даже несмотря на то, что это нежилые помещения и в них нельзя прописаться.
"Апартаменты составляют около 15% от общего количества предложений в Крыму и Севастополе, - говорит директор агентства недвижимости "Мультидом" Наталья Массальская. - На них есть спрос. Кто-то приезжает на лето, а кто-то и зимой в них живет".
В Севастополе долгое время в новых комплексах апартаментов не строили, но сейчас они снова стали появляться - это уже более современные объекты с благоустройством, местами общего пользования.
В Екатеринбурге запретов на создание апартаментов не вводили, да и доля их среди новостроек невелика, менее 2%. Тем не менее риелторы считают, что формат будет востребован в ближайшем будущем: в первом полугодии 2024-го подобных помещений выставили на продажу в пять раз больше по сравнению с 2023-м, рассказала руководитель агентства недвижимости "Agent+" Наталья Голенькая.
В последние год-два уральцев активно зазывают вкладываться в апарт-отели и термальные комплексы. Собственнику гарантируют стабильный пассивный доход, при этом он избавлен от всех бытовых вопросов, их решает управляющая компания. Вход в подобные проекты начинается от 2,5 млн руб. на стадии котлована. Обещана высокая доходность, от 40 до 60% годовых. Для сравнения: если сдавать свою квартиру в Екатеринбурге, прибыль составит в среднем 17-18% в год. Но придется самому делать ремонт, периодически обновлять мебель, устранять неполадки и искать жильцов.
В мегаполисе имеется 130 отелей, хостелов, гостевых домов, которые способны принять 11,5 тыс. человек, но во время пиковых нагрузок этого не хватает. Но эксперты советуют не терять голову и вникнуть во все тонкости, прежде чем рискнуть деньгами.
"Это инвестиции не в недвижимость, а в бизнес по управлению недвижимостью, собственник которого может перегореть, заболеть или отправиться в мир иной. На него влияет экономическая обстановка в стране, сезонность и туропоток, - отмечает Никита Словиковский, директор агентства недвижимости "Драже". - Если что-то пойдет не так, кому вы будете продавать свои активы? Кто захочет купить номер в отеле, куда перестали приезжать, потому что он морально устарел? Или у которого рядом открылся мощный конкурент? Я не хочу сказать, что вкладываться в такие объекты не нужно. Просто вкладывайте не все деньги, пусть это будет только частью инвестпортфеля".