Р.Филимонов: Необходимо прямое взаимодействие города, банков и строителей

06.02.2009 01:25

Сегодня в Смольном состоялось заседание Координационного совета по выполнению приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье», где были обсуждены наиболее острые проблемы, возникшие перед строительной отраслью города в условиях финансового кризиса. В частности, обсуждалось взаимодействие города с банками, кредитующими строительство, а также ипотеку. Об этом в ходе встречи с руководством Союза строительных компаний «Союзпетрострой» председатель Комитета по строительству, рассказал Роман Филимонов, которому предстоит курировать отрасль на посту вице-губернатора.

По его словам, в настоящее время город разрабатывает механизм взаимодействия банковского сообщества и строительного бизнеса. «Известно, что у банков деньги есть. Сейчас на уровне федерального правительства прилагаются усилия к тому, чтобы убедить банки вкладывать средства не в финансовый, а в реальный сектор», - сообщил Р.Филимонов.

По его сведениям, в настоящее время банки практически отказываются кредитовать офисное строительство. «Фаворитом» в условиях кризиса, как обычно, стала розничная торговля. Под строительство торговых площадей банки готовы предоставлять кредиты. Более сложно заинтересовать банки в кредитовании жилищного строительства, и здесь без участия государства обойтись невозможно. Как напомнил Р.Филимонов, четверть жилья возводится за счет бюджета, а еще четверть – на средства населения и городских бюджетных программ.

Предотвратить серьезные социальные последствия кризиса можно лишь в случае, если будет налажено прямое взаимодействие между банками и строителями. По словам Р.Филимонова, он непосредственно после заседания совета посетил офис «Союзпетростроя» именно по той причине что в состав Союза входят преимущественно подрядные организации, а не девелоперы.

По убеждению Р.Филимонова, жилищное строительство не умрет. Объем жилья, которое будет введено в 2008 г., оценивается в 2-2,3 млн. кв. м (для сравнения в 2008 г. введено 3,2 млн. кв. м). Однако резкое сокращение расходов бюджета на цели строительства – на 24,5 млрд. рублей – фактически отняло у отрасли бюджет развития. «Возникает риск, что в 2010 г. мы вообще ничего не построим», - заметил он.

Р.Филимонов настроен отстаивать интересы отрасли перед финансовым блоком городского правительства. Он считает, что финансистов можно убедить в целесообразности некоторого повышения как доходных, так и расходных статей бюджета. Однако прогнозы поступлений доходов в бюджет зависят от еще одной проблемы, которая была поднята на координационном совете.

Он рассказал, что правительство города очень обеспокоено распространением схем бартерного расчета. В условиях кризиса как девелоперы, так и крупные подрядчики вместо оплаты услуг субподрядчикам в денежной форме предлагает им построенные квартиры, после чего эту недвижимость субподрядчики вынуждены реализовать со значительным дисконтом. Эта тенденция в конечном счете опасна для самих девелоперов, поскольку может возникнуть вал демпинга, что обрушит рынок недвижимости. В связи с этим Р.Филимонов призвал членов Союза, включая производителей стройматериалов, настаивать на расчетах в денежной форме.

Вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан считает, что в условиях кризиса возникновение бартерных схем неизбежно, поскольку в российской строительной отрасли не развито проектного финансирования. Поддерживая идею непосредственной координации банков и строительных организаций, он напомнил о том, что в 1994 г. для решения аналогичных проблем был создан специальный совет, включавший представителей Ассоциации коммерческих банков, а также архитектурного, строительного и риэлторского сообщества. В 1998 г.  подобное взаимодействие также существовало: тогда «Союзпетрострой» вместе с Северо-Западной ассоциацией коммерческих банков создал Центр расчетов путем зачетов. Одной из целей этого взаимодействия, напомнил Л.Каплан, являлось именно избежание бартерных расчетов.  «Никому из здесь сидящих не нужны бартерные схемы», - заявил он.

По мнению Л.Каплана, в условиях кризиса возможно использование опыта европейских стран в области проектного финансирования, при котором кредитор пристально и регулярно отслеживает использование средств на всех этапах реализации проекта. По его словам, необходимо наладить нормальные взаимоотношения во всей цепочке «кредитор – строитель – производитель стройматериалов»: «Она должна составлять единое целое».

Эксперт: В 2009 г. в Петербурге будет введено не более 190 тысяч кв. м качественных офисов
04.02.2009 18:10

Как рассказал сегодня в редакции «Строительного Еженедельника» заместитель гендиректора петербургского представительства Colliеrs International Валерий Трушин, в 2008 г. в Петербурге было введено 350 тысяч кв.м. офисных площадей, в том числе 200 тысяч кв.м. офисов класса В и 150 тысяч офисов класса А. Таким образом, к началу 2009 г. объем площадей офисов класса А в Петербурге достиг 920 тысяч кв.м. По словам эксперта, 2008 г. показал «беспрецедентный рост» строительства качественных бизнес-центров.

Однако, уточнил он, заявлено к вводу на 2008 г. было почти в 2 раза больше – 560 тысяч кв. м. качественных офисов. В конце 2008 г. Colliеrs International планировал в 2009 г. ввод еще 670 тысяч кв.м. офисов. Однако, в связи с изменением экономических условий, прогноз был скорректирован: теперь аналитики считают реальным строительство лишь 190 тысяч кв. м. офисов в 2009 г.

Ставки аренды показали существенный – 15-процентный – рост лишь в I полугодии 2008 г. В III квартале 2008 г. рост ставок остановился, а в IVквартале началось снижение. Так, к началу 2009 г. ставки в офисах класса А откатились на уровень 2007 г. – 560-1100 долларов/кв.м. в год. При этом именно в классе А наблюдается значительный рост вакантных площадей: с 8-9% в конце 2008 г. до 24% в январе 2009 г. Вакантных мест в качественных площадях на периферии города больше, а центровые офисы класса А пока заполнены достаточно плотно. В офисах класса В ставки тоже снизились, а вакантных площадей меньше – 8-9% (на спокойном рынке – 4-5%).

Эксперт объясняет увеличение числа вакантных мест не только кризисом, но и тем, что владельцы только что введенных офисов (150 тысяч кв.м.) еще не успели «заселить» все свои площади. Однако кризисные тенденции все равно набирают силу: сокращается персонал, сворачиваются обороты бизнеса, в связи с чем во многих бизнес-центрах меняется «нарезка» площадей – по 15-30 кв. м вместо прежних 100 кв.м и более. Кроме того, продолжает расти рынок субаренды.

Тем не менее, аналитик Colliеrs International не считает, что арендаторы офисов в бизнес-центрах вскоре массово переедут в 1-е этажи жилых домов, в так называемые «встройки» нежилого назначения. По мнению большинства экспертов, пока арендаторы еще не готовы расстаться с удобными условиями для работы, которые созданы в современных офисах. Так, по словам вице-президента гильдии управляющих и девелоперов Александра Гришина, «неотремонтированные помещения не сдаются вообще» - потому что клиенты привыкли к современному уровню услуг и не готовы «сами менять у себя лампочки».