В столице не будут строить новые апартаменты


05.11.2024 15:36

Столичные власти перестали выдавать разрешения на строительство новых комплексов апартаментов, поскольку в них нельзя прописаться и они не обеспечиваются социальной инфраструктурой - детскими садами, школами, поликлиниками и т.д. При этом проекты, которые уже строятся, будут завершены.


Об этом заявил заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов.

"Почему мы прекратили принимать такие градостроительные решения - это вопрос обеспечения необходимой инфраструктурой. Апартаменты - это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые социальные услуги, в первую очередь образовательные", - отметил Владимир Ефимов.

Другая проблема апартаментов, добавили в столичном стройкомплексе, заключается в том, что к ним нельзя предъявить требования санитарно-эпидемиологических норм: по площади, планировке, уровню шума и прочему. А значит, невозможно гарантировать жителям безопасные и безвредные условия жизни. Застройщикам строительство апартаментов выгодно как раз тем, что у них нет обязательств по возведению социальной инфраструктуры. За счет этого девелоперы могут получать больше прибыли, даже делая цены ниже.

Апартаменты - это нежилое помещение, а его покупатель с точки зрения закона занимается предпринимательской деятельностью

Своеобразный дисконт компенсирует покупателям отсутствие прописки и детсадов. К тому же, у земельных участков для жилья и для апартаментов разный вид разрешенного использования, а за его смену нужно платить. По оценке экспертов, за последний год доля апартаментов на рынке новостроек Москвы снизилась с 14 до 10,9%. И, очевидно, продолжит снижаться. Но пока выбор есть.

Споры о статусе апартаментов в стране идут уже много лет. Урегулировать этот вопрос планировали на федеральном уровне, однако этого так и не произошло. В итоге в городах растут с виду обычные жилые комплексы, однако формально это, скорее, гостиницы.

"Апартаменты всегда занимали особое место на рынке: этот сектор отличался большим разнообразием по цене и качеству. В городе можно было встретить как дорогостоящие элитные объекты, так и небольшие студии за несколько миллионов рублей. Для элитного сегмента апартаменты играли значительную роль, поскольку составляли значительную долю предложения и были привычны для покупателей с высокими бюджетами", - объясняет директор по консалтингу и развитию компании Key Capital Эвелина Ишметова.

Но кроме элитных апартаментов строились и очень бюджетные - например, площадью менее 10 "квадратов" с окнами, в которые не попадает солнечный свет (как правило, это реконструированные промздания, общежития и пр.).

По словам Эвелины Ишметовой, выбор апартаментов от застройщиков в Москве пока остается довольно высоким, хотя он и снижается.

"В этом году в Москве все еще продолжаются продажи около девяти тысяч таких объектов. Их влияние на рынок жилья постепенно ослабевает, и в большинстве случаев аудитории покупателей квартир и апартаментов не пересекаются: семьи предпочитают полноценное жилье, в то время как апартаменты чаще покупают инвесторы или молодые люди для своей первой недвижимости", - отмечает она.

Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов вспоминает, что первый апарт-комплекс в Москве появился в 2007 году.

"А сегодня на первичном рынке Москвы представлено порядка 100 комплексов с апартаментами. Но за год объем предложения сократился на 17,1%. Спрос на апартаменты год к году тоже стал меньше на 10,8%", - подсчитал он.

Чем апартаменты привлекают покупателей? Прежде всего - ценой. Если вам нужно жилье для сдачи в аренду или просто не важна прописка, то это вариант сэкономить (правда, нужно учитывать, что в апартаментах выше налоги и коммунальные платежи). Иногда, например, взрослые дети сохраняют прописку в родительской квартире, проживая со своей семьей в апартаментах неподалеку. Не особенно важна прописка и для состоятельных покупателей, которые лечатся в платных клиниках, а детей возят в частные школы. Неактуальна прописка и для апартаментов на курортах, куда приезжают в отпуск.

Апартаменты - это нежилое помещение, а его покупатель с точки зрения закона занимается предпринимательской деятельностью, подчеркнула на Международном жилищном конгрессе адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа. Самая печальная история - банкротство застройщика апартаментов. Если покупатели квартир достаточно защищены, и если здание строится без эскроу-счетов, могут получить квартиры или компенсации, то тех, кто приобрел апартаменты лишь включат в реестр кредиторов при банкротстве. И только если средств кредитора хватит (а это случается не всегда), они получат выплаты. Но не недвижимость. Еще один момент - отсутствие исполнительского иммунитета: единственную квартиру у банкрота не отнимут (за исключением долгов по ипотеке), а вот апартаменты обычно могут.

В феврале этого года власти Москвы начали предъявлять претензии к апартаментам, переделанным из зданий бывших общежитий, цехов и пр. Началась, по словам Анастасии Поликыржа, деапартаментация. Собственникам, уже живущим в таких апартаментах, объявили, что у них использование участка не подпадает под разрешенное использование (вместо жилья или гостиничного комплекса тут по бумагам завод или фабрика), в помещениях проведена незаконная реконструкция, незаконный раздел помещения на несколько отдельных и т. д. Впрочем, как считает адвокат, этот вопрос можно решить, если изменить категорию использования земли (после чего ее кадастровая стоимость и налоги, скорее всего, вырастут).

В целом по стране сейчас строится, по данным ЕРЗ, 359 домов с апартаментами, это 2,9% новостроек, или 4,3% лотов. Год назад было 327 новостроек с апартаментами (4,1% от общего количества жилых единиц), а летом 2019 года, для сравнения, на апартаменты приходилось 2,5% строящихся лотов.

Большинство россиян не понимает, чем отличаются апартаменты от квартир, показал опрос общественного мнения, проведенный ВЦИОМ. О юридических нюансах апартаментов плохо или совсем не осведомлены 61% респондентов. Лишь 34% знают, что там невозможна постоянная регистрация. 25% не знают о такой особенности, как более низкая цена за "квадрат", 19% - о неразвитой социальной инфраструктуре. На апартаменты, по данным ВЦИОМ, приходится 3 - 4% жилого фонда, построенного за последние 15 лет.

В Петербурге количество сервисных апартаментов (это как раз подобие гостиниц, а не суперэкономное псевдожилье) в последние годы сократилось. По данным NF Group, в I полугодии 2024 года на первичном рынке экспонировалось 3,6 тысячи таких лотов, что в 2,7 раза меньше, чем в начале 2019 года.

Привлекательность сервисных лотов для инвесторов снизилась из-за высоких значений ключевой ставки: часть покупателей переключилась на банковские продукты, а другая - обратилась к рынку жилья, где ранее были широко доступны льготные ипотечные программы, поясняет Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group.

Еще одна проблема Северной столицы - принадлежность земельных участков под уже построенными объектами. Если застройщик брал их в аренду, то после передачи собственникам их юнитов договор аренды на участок необходимо заключить заново, что в большинстве случаев не делается. Уже есть информация, что суммы доначисленных владельцам апартов налогов в Курортном районе исчисляются миллионами рублей.

В Крыму нет запрета на строительство апартаментов. Как правило, они появляются в прибрежной зоне на участках, предназначенных для объектов рекреации. Власти Республики Крым и Севастополя в последние годы подписали соглашения с инвесторами о строительстве крупных курортных комплексов, в составе которых также будут и апартаменты. На апартаменты у моря есть стабильный спрос у жителей других регионов, даже несмотря на то, что это нежилые помещения и в них нельзя прописаться.

"Апартаменты составляют около 15% от общего количества предложений в Крыму и Севастополе, - говорит директор агентства недвижимости "Мультидом" Наталья Массальская. - На них есть спрос. Кто-то приезжает на лето, а кто-то и зимой в них живет".

В Севастополе долгое время в новых комплексах апартаментов не строили, но сейчас они снова стали появляться - это уже более современные объекты с благоустройством, местами общего пользования.

В Екатеринбурге запретов на создание апартаментов не вводили, да и доля их среди новостроек невелика, менее 2%. Тем не менее риелторы считают, что формат будет востребован в ближайшем будущем: в первом полугодии 2024-го подобных помещений выставили на продажу в пять раз больше по сравнению с 2023-м, рассказала руководитель агентства недвижимости "Agent+" Наталья Голенькая.

В последние год-два уральцев активно зазывают вкладываться в апарт-отели и термальные комплексы. Собственнику гарантируют стабильный пассивный доход, при этом он избавлен от всех бытовых вопросов, их решает управляющая компания. Вход в подобные проекты начинается от 2,5 млн руб. на стадии котлована. Обещана высокая доходность, от 40 до 60% годовых. Для сравнения: если сдавать свою квартиру в Екатеринбурге, прибыль составит в среднем 17-18% в год. Но придется самому делать ремонт, периодически обновлять мебель, устранять неполадки и искать жильцов.

В мегаполисе имеется 130 отелей, хостелов, гостевых домов, которые способны принять 11,5 тыс. человек, но во время пиковых нагрузок этого не хватает. Но эксперты советуют не терять голову и вникнуть во все тонкости, прежде чем рискнуть деньгами.

"Это инвестиции не в недвижимость, а в бизнес по управлению недвижимостью, собственник которого может перегореть, заболеть или отправиться в мир иной. На него влияет экономическая обстановка в стране, сезонность и туропоток, - отмечает Никита Словиковский, директор агентства недвижимости "Драже". - Если что-то пойдет не так, кому вы будете продавать свои активы? Кто захочет купить номер в отеле, куда перестали приезжать, потому что он морально устарел? Или у которого рядом открылся мощный конкурент? Я не хочу сказать, что вкладываться в такие объекты не нужно. Просто вкладывайте не все деньги, пусть это будет только частью инвестпортфеля".

АВТОР: Российская газета
ИСТОЧНИК: Российская газета
ИСТОЧНИК ФОТО: Сергей Михеев/РГ, иллюстрация

Подписывайтесь на нас:


30.10.2024 11:30

Распоряжением КГИОП «Здание гимназии принцессы Е.М. Ольденбургской и Первого Мариинского женского училища» (Лафонская ул., 1) включено в единый государственный реестр в качестве объекта культурного наследия регионального значения.


История образовательного учреждения началась в 1868 году, когда по ходатайству ведомства Учреждений Императрицы Марии при Свято-Троицкой общине сестёр милосердия была открыта Рождественская женская прогимназия (неполное среднее общеобразовательное учебное заведение для мальчиков или девочек в дореволюционной России, соответствовавшее четырём классам гимназии).

Рождественской её назвали, поскольку первоначально она размешалась на 2-й Рождественской (ныне Советской) улице в доме № 13, а затем в другом здании по адресу: 6-я Рождественская, 21. Первые годы она существовала как четырёхклассное учебное заведение. В полном собрании законов Российской империи за 1868 год именным Указом от 20 апреля, объявленным министром юстиции Сенату, записано: «Открыть в Песках Рождественскую прогимназию на 100 учениц».

Прогимназия возникла на Песках в Рождественской части, где жили люди среднего достатка. С появлением здесь женской гимназии родители смогли вздохнуть свободнее: «На место страха за будущность дочерей явилась надежда, что образованные дети со временем найдут себе честный и безобидный кусок хлеба».

Высочайшим рескриптом от 1869 года Попечительницей Рождественской женской гимназии была назначена Принцесса Евгения Максимилиановна Ольденбургская. Евгения Максимилиановна была дочерью Максимилиана-Евгения-Иосифа-Наполеона, герцога Лейхтенбергского (1817-1852) и Великой княгини Марии Николаевны.

Герцог – человек разносторонне образованный, увлекался физикой и минералогией. Вместе с известным учёным Борисом Семёновичем Якоби, изобретателем гальванопластики, Лейхтенбергский разработал новый способ осаждения меди из её раствора. По его инициативе недалеко от Петербурга был построен гальванопластический завод. В разные годы герцог был главнозаведующим Горным институтом и президентом Академии художеств. Также он инициировал открытие в столице круглосуточной бесплатной лечебницы для бедных, названной впоследствии его именем.

Женихом княжны Евгении стал принц Александр Петрович Ольденбургский, который рос вместе с великими князьями и дружил с ними. Принц Александр Петрович Ольденбургский был сенатором, членом Государственного Совета, основателем Императорского института экспериментальной медицины, создателем лаборатории по производству противочумной сыворотки в форте Александр I в Финском заливе. В августе 1877 года прогимназию преобразовали в гимназию, открыли новые классы. Популярность заведения быстро росла, в нём обучались дети купеческого сословия, интеллигенции, офицеров, мещан, ремесленников и крестьян. В 1881 году начало действовать «Общество вспомоществования недостаточным девицам», которое помогало оплачивать обучение в этой гимназии. Нуждающимся ученицам, в частности, помогали заказать платье к выпускному балу, при чём это преподносилось не как материальная помощь, а как поощрение за какие-либо успехи, чтобы не унизить девушек.

Евгения Максимилиановна ввела в гимназии преподавание таких предметов как гигиена, учение о «подании первой помощи», домоводство. Долгие годы преподавателям гигиены и врачом гимназии была Анна Николаевна Шабанова – одна из первых женщин-врачей, получивших высшее образование в России.

Ученицы гимназии обучались закону Божьему, русскому языку с церковно-славянским, немецкому и французскому языкам, истории, географии, естествознанию, физике, математике, рукоделию, педагогике, рисованию, чистописанию, пению, танцам. Оценивалась не только успеваемость, но и поведение гимназисток. Они всегда должны были быть опрятно и аккуратно одеты и причесаны, вести себя сдержанно, показывая хорошие манеры. За этим следили классные дамы.

18 августа 1899 года по высочайшему повелению Николая II Санкт‑Петербургской Рождественской гимназии присвоено особое наименование: «Санкт‑Петербургская гимназия принцессы Евгении Максимилиановны Ольденбургской».

Вопрос о строительстве нового специального здания для Рождественской гимназии впервые встал в конце XIX века. По решению опекунского совета Ведомства учреждений императрицы Марии Фёдоровны начались поиски места для строительства. Под здание гимназии отвели место на Лафонской улице у Смольного института. Здание гимназии принцессы Е.М. Ольденбургской было построено по проекту и под руководством гражданского инженера Александра Павловича Максимова.

Строительные работы начались в сентябре 1899 года. В сентябре 1901 года в новом здании, вмещавшем более 1000 учащихся, начались занятия.

После революции 1917 года гимназия была преобразована в единую трудовую школу № 14, а затем в 5-ю среднюю школу. С 1923 до 1930 годы школа называлась 5-й образцовой фабрично-заводской девятилеткой (Ф.З.Д.) имени Степана Халтурина. Много внимания уделялось трудовому воспитанию. В школе работали многочисленные кружки: переплетные, столярные, слесарные, швейные, бухгалтерские.

Воспитанники спортивных секций по гимнастике, футболу, волейболу занимали в районе и в городе призовые места.

В 1933-1934 годах наряду с изучением общеобразовательных дисциплин ученики получали основы рабочих профессий. Были созданы мастерские для работы по дереву и металлу.

В довоенные годы активно работали пионерская и комсомольская организации.

В числе выпускников школы предвоенной поры – Георгий Иринеевич Фатале, участник легендарного Парада Победы 1945 года на Красной площади. С 17-ти лет он принимал участие в боях на Ленинградском фронте. В годы войны командовал разведгруппой на Волховском фронте, взводом разведки, проводил разведку боем, был трижды ранен (дважды тяжело). После войны Георгий Иринеевич стал известным спортсменом, мастером спорта СССР по фехтованию, преподавал в Суворовском училище, в Военно-медицинской академии на кафедре медицинского контроля физподготовки и спорта, защитил кандидатскую диссертацию по педагогике. Также он запомнился многим и в качестве спортивного комментатора.

В 1941 году директором 157 школы был Пётр Семенович Лесков. С начала войны он вместе со старшеклассниками принимал участие в оборонительных работах под Ленинградом. Ещё до начала блокады, в конце июня 1941 года, часть младших школьников была вывезена в Ярославскую область.

Летом 1941 года в здании 157 школы разместилась 8-я специальная артиллерийская школа, так как ее здание на Обводном канале было передано госпиталю.

Во второй блокадный год в 157 средней школе возобновились занятия. Директором школы в то время был Александр Павлович Киршевский. Для нормальной работы школы необходимы были свет, вода и тепло. Учителя и технические служащие распределились по бригадам. Бригаду печников возглавляла учитель истории Анна Александровна Таскаева, бригаду кровельщиков – учитель английского языка Лидия Михайловна Адашева. Помогали им ученики.

Во время воздушных тревог преподаватели уводили учеников в бомбоубежище. Взрослые старались отвлечь ребят. После отбоя воздушных тревог они провожали детей домой.

Ранней весной 1942 года в школе был организован стационар для самых ослабленных учителей района. Питание в стационаре было трёхразовым. Некоторые учителя были очень истощены, и их привозили туда на санках. Многих этот стационар спас от гибели.

Указом Президиума Верховного Совета СССР в 1943-1944 годах за участие в работе по обороне Ленинграда в период его блокады 39 учителей и сотрудников школы и 49 учащихся были награждены медалью «За оборону Ленинграда».

15 учителей и сотрудников школы умерли от голода в годы блокады Ленинграда. Об этом напоминает мемориальная доска Памяти, установленная в школе.

В 1944-1945 учебном году 157 школа стала мужской, здесь было уже 24 класса с 880 учащимися. Гордостью школы был мужской хор, насчитывавший более 100 человек.

С 1957 года школа стала базовой площадкой Академии Педагогических наук РСФСР. Учителя апробировали новые программы, учебники, методики. Проводился эксперимент по производственному обучению и созданию кабинетной системы.

С 1954 года было введено совместное обучение мальчиков и девочек. С 1963 года особое внимание уделялось преподаванию английского языка. Его стали изучать со второго класса.

В 1999 году образовательному учреждению было возвращено историческое название: «Гимназия принцессы Е.М. Ольденбургской».

Среди учеников и выпускников школы в разные годы были автор учебников по химии Георгий Иванович Шилинский (1927); заслуженный артист РСФСР, певец оперетты Николай Осипович Рубан (1929); футболист, спортивный комментатор Виктор Сергеевич Набутов (1937); международный гроссмейстер по шахматам, неоднократная чемпионка СССР Ирина Соломоновна Левитина (1971); политолог, литератор, публицист Борис Александрович Подопригора (1972); заслуженная артистка Российской Федерации, депутат Законодательного Собрания Санкт‑Петербурга Анастасия Рюриковна Мельникова (1986); директор Александринского театра Александр Мирославович Малич (2000) и многие другие.

В настоящее время здание сохраняет свою историческую функцию, в нём размещается Гимназия № 157 Санкт‑Петербурга имени принцессы Е.М. Ольденбургской.

Использованы материалы государственной историко-культурной экспертизы выявленного объекта культурного наследия «Здание гимназии принцессы Е.М. Ольденбургской и Первого Мариинского женского училища» (государственный эксперт – Филипович М.И.), выполненной по заказу СПб ГКУ «Дирекция заказчика по ремонтно-реставрационным работам на памятниках истории и культуры».

АВТОР: пресс-служба КГИОП Санкт-Петербурга
ИСТОЧНИК: пресс-служба КГИОП Санкт-Петербурга
ИСТОЧНИК ФОТО: КГИОП СПб

Подписывайтесь на нас: