В столице не будут строить новые апартаменты
Столичные власти перестали выдавать разрешения на строительство новых комплексов апартаментов, поскольку в них нельзя прописаться и они не обеспечиваются социальной инфраструктурой - детскими садами, школами, поликлиниками и т.д. При этом проекты, которые уже строятся, будут завершены.
Об этом заявил заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов.
"Почему мы прекратили принимать такие градостроительные решения - это вопрос обеспечения необходимой инфраструктурой. Апартаменты - это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые социальные услуги, в первую очередь образовательные", - отметил Владимир Ефимов.
Другая проблема апартаментов, добавили в столичном стройкомплексе, заключается в том, что к ним нельзя предъявить требования санитарно-эпидемиологических норм: по площади, планировке, уровню шума и прочему. А значит, невозможно гарантировать жителям безопасные и безвредные условия жизни. Застройщикам строительство апартаментов выгодно как раз тем, что у них нет обязательств по возведению социальной инфраструктуры. За счет этого девелоперы могут получать больше прибыли, даже делая цены ниже.
Своеобразный дисконт компенсирует покупателям отсутствие прописки и детсадов. К тому же, у земельных участков для жилья и для апартаментов разный вид разрешенного использования, а за его смену нужно платить. По оценке экспертов, за последний год доля апартаментов на рынке новостроек Москвы снизилась с 14 до 10,9%. И, очевидно, продолжит снижаться. Но пока выбор есть.
Споры о статусе апартаментов в стране идут уже много лет. Урегулировать этот вопрос планировали на федеральном уровне, однако этого так и не произошло. В итоге в городах растут с виду обычные жилые комплексы, однако формально это, скорее, гостиницы.
"Апартаменты всегда занимали особое место на рынке: этот сектор отличался большим разнообразием по цене и качеству. В городе можно было встретить как дорогостоящие элитные объекты, так и небольшие студии за несколько миллионов рублей. Для элитного сегмента апартаменты играли значительную роль, поскольку составляли значительную долю предложения и были привычны для покупателей с высокими бюджетами", - объясняет директор по консалтингу и развитию компании Key Capital Эвелина Ишметова.
Но кроме элитных апартаментов строились и очень бюджетные - например, площадью менее 10 "квадратов" с окнами, в которые не попадает солнечный свет (как правило, это реконструированные промздания, общежития и пр.).
По словам Эвелины Ишметовой, выбор апартаментов от застройщиков в Москве пока остается довольно высоким, хотя он и снижается.
"В этом году в Москве все еще продолжаются продажи около девяти тысяч таких объектов. Их влияние на рынок жилья постепенно ослабевает, и в большинстве случаев аудитории покупателей квартир и апартаментов не пересекаются: семьи предпочитают полноценное жилье, в то время как апартаменты чаще покупают инвесторы или молодые люди для своей первой недвижимости", - отмечает она.
Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов вспоминает, что первый апарт-комплекс в Москве появился в 2007 году.
"А сегодня на первичном рынке Москвы представлено порядка 100 комплексов с апартаментами. Но за год объем предложения сократился на 17,1%. Спрос на апартаменты год к году тоже стал меньше на 10,8%", - подсчитал он.
Чем апартаменты привлекают покупателей? Прежде всего - ценой. Если вам нужно жилье для сдачи в аренду или просто не важна прописка, то это вариант сэкономить (правда, нужно учитывать, что в апартаментах выше налоги и коммунальные платежи). Иногда, например, взрослые дети сохраняют прописку в родительской квартире, проживая со своей семьей в апартаментах неподалеку. Не особенно важна прописка и для состоятельных покупателей, которые лечатся в платных клиниках, а детей возят в частные школы. Неактуальна прописка и для апартаментов на курортах, куда приезжают в отпуск.
Апартаменты - это нежилое помещение, а его покупатель с точки зрения закона занимается предпринимательской деятельностью, подчеркнула на Международном жилищном конгрессе адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа. Самая печальная история - банкротство застройщика апартаментов. Если покупатели квартир достаточно защищены, и если здание строится без эскроу-счетов, могут получить квартиры или компенсации, то тех, кто приобрел апартаменты лишь включат в реестр кредиторов при банкротстве. И только если средств кредитора хватит (а это случается не всегда), они получат выплаты. Но не недвижимость. Еще один момент - отсутствие исполнительского иммунитета: единственную квартиру у банкрота не отнимут (за исключением долгов по ипотеке), а вот апартаменты обычно могут.
В феврале этого года власти Москвы начали предъявлять претензии к апартаментам, переделанным из зданий бывших общежитий, цехов и пр. Началась, по словам Анастасии Поликыржа, деапартаментация. Собственникам, уже живущим в таких апартаментах, объявили, что у них использование участка не подпадает под разрешенное использование (вместо жилья или гостиничного комплекса тут по бумагам завод или фабрика), в помещениях проведена незаконная реконструкция, незаконный раздел помещения на несколько отдельных и т. д. Впрочем, как считает адвокат, этот вопрос можно решить, если изменить категорию использования земли (после чего ее кадастровая стоимость и налоги, скорее всего, вырастут).
В целом по стране сейчас строится, по данным ЕРЗ, 359 домов с апартаментами, это 2,9% новостроек, или 4,3% лотов. Год назад было 327 новостроек с апартаментами (4,1% от общего количества жилых единиц), а летом 2019 года, для сравнения, на апартаменты приходилось 2,5% строящихся лотов.
Большинство россиян не понимает, чем отличаются апартаменты от квартир, показал опрос общественного мнения, проведенный ВЦИОМ. О юридических нюансах апартаментов плохо или совсем не осведомлены 61% респондентов. Лишь 34% знают, что там невозможна постоянная регистрация. 25% не знают о такой особенности, как более низкая цена за "квадрат", 19% - о неразвитой социальной инфраструктуре. На апартаменты, по данным ВЦИОМ, приходится 3 - 4% жилого фонда, построенного за последние 15 лет.
В Петербурге количество сервисных апартаментов (это как раз подобие гостиниц, а не суперэкономное псевдожилье) в последние годы сократилось. По данным NF Group, в I полугодии 2024 года на первичном рынке экспонировалось 3,6 тысячи таких лотов, что в 2,7 раза меньше, чем в начале 2019 года.
Привлекательность сервисных лотов для инвесторов снизилась из-за высоких значений ключевой ставки: часть покупателей переключилась на банковские продукты, а другая - обратилась к рынку жилья, где ранее были широко доступны льготные ипотечные программы, поясняет Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group.
Еще одна проблема Северной столицы - принадлежность земельных участков под уже построенными объектами. Если застройщик брал их в аренду, то после передачи собственникам их юнитов договор аренды на участок необходимо заключить заново, что в большинстве случаев не делается. Уже есть информация, что суммы доначисленных владельцам апартов налогов в Курортном районе исчисляются миллионами рублей.
В Крыму нет запрета на строительство апартаментов. Как правило, они появляются в прибрежной зоне на участках, предназначенных для объектов рекреации. Власти Республики Крым и Севастополя в последние годы подписали соглашения с инвесторами о строительстве крупных курортных комплексов, в составе которых также будут и апартаменты. На апартаменты у моря есть стабильный спрос у жителей других регионов, даже несмотря на то, что это нежилые помещения и в них нельзя прописаться.
"Апартаменты составляют около 15% от общего количества предложений в Крыму и Севастополе, - говорит директор агентства недвижимости "Мультидом" Наталья Массальская. - На них есть спрос. Кто-то приезжает на лето, а кто-то и зимой в них живет".
В Севастополе долгое время в новых комплексах апартаментов не строили, но сейчас они снова стали появляться - это уже более современные объекты с благоустройством, местами общего пользования.
В Екатеринбурге запретов на создание апартаментов не вводили, да и доля их среди новостроек невелика, менее 2%. Тем не менее риелторы считают, что формат будет востребован в ближайшем будущем: в первом полугодии 2024-го подобных помещений выставили на продажу в пять раз больше по сравнению с 2023-м, рассказала руководитель агентства недвижимости "Agent+" Наталья Голенькая.
В последние год-два уральцев активно зазывают вкладываться в апарт-отели и термальные комплексы. Собственнику гарантируют стабильный пассивный доход, при этом он избавлен от всех бытовых вопросов, их решает управляющая компания. Вход в подобные проекты начинается от 2,5 млн руб. на стадии котлована. Обещана высокая доходность, от 40 до 60% годовых. Для сравнения: если сдавать свою квартиру в Екатеринбурге, прибыль составит в среднем 17-18% в год. Но придется самому делать ремонт, периодически обновлять мебель, устранять неполадки и искать жильцов.
В мегаполисе имеется 130 отелей, хостелов, гостевых домов, которые способны принять 11,5 тыс. человек, но во время пиковых нагрузок этого не хватает. Но эксперты советуют не терять голову и вникнуть во все тонкости, прежде чем рискнуть деньгами.
"Это инвестиции не в недвижимость, а в бизнес по управлению недвижимостью, собственник которого может перегореть, заболеть или отправиться в мир иной. На него влияет экономическая обстановка в стране, сезонность и туропоток, - отмечает Никита Словиковский, директор агентства недвижимости "Драже". - Если что-то пойдет не так, кому вы будете продавать свои активы? Кто захочет купить номер в отеле, куда перестали приезжать, потому что он морально устарел? Или у которого рядом открылся мощный конкурент? Я не хочу сказать, что вкладываться в такие объекты не нужно. Просто вкладывайте не все деньги, пусть это будет только частью инвестпортфеля".
Историческое здание Янтарной мануфактуры в центре Калининграда, недалеко от эстакадного моста и острова Канта, пустует с середины 2000-х годов.
За проекты по восстановлению комплекса брались неоднократно, в регионе сменился уже третий губернатор, на пост заступил третий директор Музея янтаря, а в здании, которое было передано музею 11 лет назад, всё ещё царит разруха. При этом в той части комплекса, которая находится у ММО, уже открыта экспозиция. Какие планы на мануфактуру у властей и её владельцев?
Комплекс Янтарной мануфактуры был возведен в конце XIX–начале XX вв., он включал в себя разновременные здания, объединенные в одно. Государственная янтарная мануфактура в Кёнигсберге была основана в 1926 году, здесь располагались сортировочная фабрика, цех прессования и дирекция. В течение десяти лет скульптор Герман Брахерт был художественным консультантом мануфактуры, изделия которой были известны по всей Европе.
После Великой Отечественной войны в корпусах расположилось общежитие Министерства обороны РФ и автобронетанковая служба Балтийского флота. Воинскую часть законсервировали в 2006 году, общежитие расселили в 2009 году. После этого здание пустовало.
В 2011 году экс-губернатор Николай Цуканов обратился к президенту страны с просьбой передать комплекс от Минобороны в региональную собственность, чтобы разместить там музей. В 2012 году ведомство согласилось, а в госпрограмме развития Калининградской области на его восстановление предусматривали 400 млн рублей.
Комплекс Янтарной мануфактуры — объект культурного наследия регионального значения, состоит из двух зданий. Первое — по ул. Портовой — имеет форму колодца, оно более ранней постройки и в 2013 году было передано региональному Музею янтаря. Второе, построенное на пару десятков лет позже и расположенное на улице Серпуховской, с 2014 года принадлежит федеральному Музею Мирового океана.
Принадлежащее областному Музею янтаря здание в стиле итальянского ренессанса (его адрес сейчас — ул. Портовая, 3 а) было построено в 1883 году по заказу фирмы «Штантин и Беккер», с которой связано начало промышленной добычи янтаря в Восточной Пруссии, отмечается на сайте Музея.
Любопытный факт: как утверждали сотрудники учреждения семь лет назад, проектно-сметная документация, проект реконструкции и наполнения здания были готовы еще в 2015 году. По сведениям возглавлявшей тогда министерство экономики области Анастасии Кузнецовой, работы оценивались в 600 млн рублей. После прохождения госэкспертизы эта сумма сократилась ровно вдвое. А в 2016 году проект исключили из федеральной госпрограммы «Культура».
При следующем губернаторе Антоне Алиханове Музей янтаря (напомним, что это областное учреждение культуры) в 2017 году рассчитывал получить на восстановление объекта грант Евросоюза. Предполагалось, что после реконструкции у здания появится просторная парадная входная зона, вестибюль для встреч и переговоров, зал экспозиции, посвящённой истории Кенигсбергской мануфактуры, экспозиционный зал с выставкой «Шедевры галереи „Янтарный дом“», еще три выставочных зала, один из которых предполагалось сделать трансформирующимся.
Также в планах семилетней давности было создание Янтарной комнаты XXI века площадью до 300 кв. м и воссоздание янтарного кабинета Фридриха I. Помимо этого, в здании должны были появиться кафе, сувенирная зона, музейный магазин, комната матери и ребёнка, зал для занятий с детьми, хранилище коллекции Музея янтаря, архив, библиотека с читальным залом, мастерская по реставрации и консервации изделий из янтаря, фотомастерская и т.п. Но этим планам до сих пор не суждено было сбыться.
Второй части объекта, который попал в ведение федерального Музея Мирового океана, повезло куда больше. Свою часть мануфактуры по ул. Серпуховской ММО взял под охрану, провел консервацию, выиграл грант в рамках приграничного сотрудничества «Россия — Польша» и в итоге открыл экспозицию «Тайны затонувших кораблей», рассказывающую истории судов, когда-то ходивших по водам Балтики и Баренцева моря. Музей также в рамках проекта отремонтировал старые боксы, бывшие гаражи Балтфлота, превратив их в выставочные пространства, в которых создал реставрационные мастерские. Новая площадка Музея на территории бывшей Янтарной мануфактуры даже принимала экскурсионные группы.
Что касается самого здания на Серпуховской, то сначала там планировалось открыть специальный бассейн для подготовки специалистов по работе с предметами морской археологии. Однако потом было принято решение от бассейна отказаться, использовать помещения для расширения площадей фондохранилища, также там планируется разместить историко-культурный центр «Морское собрание», который создается для научно-просветительских целей, в том числе встреч морских клубов.
Проект Музея Мирового океана был направлен на корректировку, подготовку обновленной документации планируется завершить до конца года, сообщили в ММО в конце мая 2024 года.
Тогда же, в мае 2024 года, стало известно, что Музей янтаря к марту 2024-го уже успел получить положительное заключение экспертизы на работы в своей части исторического комплекса Янтарной мануфактуры на ул. Портовой. Однако руководство музея решило синхронизировать работы с ММО и подождать, когда закончится экспертиза корректировок проекта, чтобы вместе рассчитывать на вхождение в какую-либо федеральную программу.
В Музее янтаря пока что перспективы здания в стиле итальянского ренессанса комментируют осторожно.
«Реконструкция здания Янтарной мануфактуры требует дополнительного финансирования. В этом вопросе Музей янтаря и региональные власти рассчитывают на поддержку федерального центра, так как для того, чтобы начать работы на объекте, требуется серьезное капиталовложение», — говорится в ответе его директора Константина Петунина.
СМИ изучили предметы коллекции Музея янтаря, в которых в государственном каталоге упоминается название «Янтарная мануфактура». И среди прочих обнаружили экспонат «Брошюра. Der Führer in der Saatlichen Bernsteinmanufaktur Königsberg (Фюрер на Государственной янтарной мануфактуре в Кёнигсберге)» 1935 года выпуска с фотографиями Адольфа Гитлера. Впрочем, в Музее утверждают, что она экспонироваться не будет.
«В 2013 году в оперативное управление Музею янтаря было передано здание Янтарной мануфактуры. Научные сотрудники начали сбор информации для проведения историко-архивных исследований. Очень важно было найти чертежи здания, фотографии интерьеров для создания проекта реконструкции здания. Первоначально музей отправил запрос B Государственную библиотеку Берлина с просьбой предоставить список всех материалов с ключевыми словами „янтарная мануфактура, Кенигсберг“, в результате после нашей просьбы нам направили цветную ксерокопию брошюры „Der Führer in der Saatlichen Bernsteinmanufacktur Königsberg“, — сообщил Константин Петунин. — В 2019 году калининградский коллекционер сумел приобрести подлинный экземпляр этого издания и предоставил музею на рассмотрение экспертной фондово-закупочной комиссии. Решением комиссии предмет был рекомендован к закупке и занял свое место в фондах музея. Брошюра поступила в основной фонд, в коллекцию редкой книги, стоимость закупки 30 000 руб.»
По словам Константина Петунина, в данном издания представлены интерьеры залов, музея Мануфактуры, некоторых экспонатов, производственных помещений, изображения, которые отсутствуют в других печатных источниках.
«Брошюра, необходимая для научных целей, экспонированию не подлежит. Подобные экспонаты музей приобретать в будущем не планирует, поскольку проект восстановления здания уже подготовлен, — заверил директор. — Музей не закупает предметы, связанные с нацистским режимом, и не планирует демонстрировать предметы данной тематики. Даже если коллекционеры предлагают их на ЭФЗК, то комиссия принимает решение „отклонить“. В экспозиции музея выставлены изделия художников Янтарной мануфактуры, творивших в 1920-1940-е годы и не имеющих отношения к нацистскому режиму».
Определённые намётки по поводу экспозиции у руководства музея уже есть.
«В здании, принадлежащем Музею янтаря, планируется открыть выставочные пространства, залы для мероприятий, фондохранилище и кабинеты для администрации учреждения. Предусмотрено создание экспозиционных разделов, посвященных истории добычи янтаря и производству на Янтарной мануфактуре, открытие зала, посвященного сохранившимся объектам по теме добычи янтаря в поселке Янтарный, зала „Калининградский янтарный комбинат“ и др.», — сообщили в музее.
При этом речи о том, что в новом выставочном пространстве появится Янтарная комната XXI века, кафе и прочие локации, задуманные прежним руководством учреждения, пока не идёт.
«Мы не можем говорить про эти вещи утвердительно. Неизвестно, возможно ли будет это реализовать. Сейчас вопрос в реконструкции здания. Создание экспозиций — второй этап», — отметили в Музее.
Если в 2017 году СМИ вместе с представителями Музея янтаря смог побывать в помещениях мануфактуры и запечатлеть, что представляет из себя здание, то в 2024-м руководство в такой возможности отказало, сославшись на аварийное состояние строения.
В августе 2024 года слово за «Янтарную мануфактуру» замолвил и очередной глава региона Алексей Беспрозванных. Он попросил федеральное Министерство культуры поддержать проект финансированием, «синхронизировать процессы по реконструкции со стороны федерального учреждения и регионального» в случае, если проект будет поддержан. По словам Беспрозванных, стоимость работ по восстановлению здания составляет чуть более 595 миллионов рублей. Впрочем, печальная судьба ещё одной заброшки регионального значения — бывшего здания ОВД на Клинической, которое 20 лет не могут привести в порядок, хотя оно все эти годы находится в руках государственных органов, — вынуждает без особого оптимизма смотреть на будущее Янтарной мануфактуры, точнее — региональной его части.