В столице не будут строить новые апартаменты
Столичные власти перестали выдавать разрешения на строительство новых комплексов апартаментов, поскольку в них нельзя прописаться и они не обеспечиваются социальной инфраструктурой - детскими садами, школами, поликлиниками и т.д. При этом проекты, которые уже строятся, будут завершены.
Об этом заявил заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов.
"Почему мы прекратили принимать такие градостроительные решения - это вопрос обеспечения необходимой инфраструктурой. Апартаменты - это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые социальные услуги, в первую очередь образовательные", - отметил Владимир Ефимов.
Другая проблема апартаментов, добавили в столичном стройкомплексе, заключается в том, что к ним нельзя предъявить требования санитарно-эпидемиологических норм: по площади, планировке, уровню шума и прочему. А значит, невозможно гарантировать жителям безопасные и безвредные условия жизни. Застройщикам строительство апартаментов выгодно как раз тем, что у них нет обязательств по возведению социальной инфраструктуры. За счет этого девелоперы могут получать больше прибыли, даже делая цены ниже.
Своеобразный дисконт компенсирует покупателям отсутствие прописки и детсадов. К тому же, у земельных участков для жилья и для апартаментов разный вид разрешенного использования, а за его смену нужно платить. По оценке экспертов, за последний год доля апартаментов на рынке новостроек Москвы снизилась с 14 до 10,9%. И, очевидно, продолжит снижаться. Но пока выбор есть.
Споры о статусе апартаментов в стране идут уже много лет. Урегулировать этот вопрос планировали на федеральном уровне, однако этого так и не произошло. В итоге в городах растут с виду обычные жилые комплексы, однако формально это, скорее, гостиницы.
"Апартаменты всегда занимали особое место на рынке: этот сектор отличался большим разнообразием по цене и качеству. В городе можно было встретить как дорогостоящие элитные объекты, так и небольшие студии за несколько миллионов рублей. Для элитного сегмента апартаменты играли значительную роль, поскольку составляли значительную долю предложения и были привычны для покупателей с высокими бюджетами", - объясняет директор по консалтингу и развитию компании Key Capital Эвелина Ишметова.
Но кроме элитных апартаментов строились и очень бюджетные - например, площадью менее 10 "квадратов" с окнами, в которые не попадает солнечный свет (как правило, это реконструированные промздания, общежития и пр.).
По словам Эвелины Ишметовой, выбор апартаментов от застройщиков в Москве пока остается довольно высоким, хотя он и снижается.
"В этом году в Москве все еще продолжаются продажи около девяти тысяч таких объектов. Их влияние на рынок жилья постепенно ослабевает, и в большинстве случаев аудитории покупателей квартир и апартаментов не пересекаются: семьи предпочитают полноценное жилье, в то время как апартаменты чаще покупают инвесторы или молодые люди для своей первой недвижимости", - отмечает она.
Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов вспоминает, что первый апарт-комплекс в Москве появился в 2007 году.
"А сегодня на первичном рынке Москвы представлено порядка 100 комплексов с апартаментами. Но за год объем предложения сократился на 17,1%. Спрос на апартаменты год к году тоже стал меньше на 10,8%", - подсчитал он.
Чем апартаменты привлекают покупателей? Прежде всего - ценой. Если вам нужно жилье для сдачи в аренду или просто не важна прописка, то это вариант сэкономить (правда, нужно учитывать, что в апартаментах выше налоги и коммунальные платежи). Иногда, например, взрослые дети сохраняют прописку в родительской квартире, проживая со своей семьей в апартаментах неподалеку. Не особенно важна прописка и для состоятельных покупателей, которые лечатся в платных клиниках, а детей возят в частные школы. Неактуальна прописка и для апартаментов на курортах, куда приезжают в отпуск.
Апартаменты - это нежилое помещение, а его покупатель с точки зрения закона занимается предпринимательской деятельностью, подчеркнула на Международном жилищном конгрессе адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа. Самая печальная история - банкротство застройщика апартаментов. Если покупатели квартир достаточно защищены, и если здание строится без эскроу-счетов, могут получить квартиры или компенсации, то тех, кто приобрел апартаменты лишь включат в реестр кредиторов при банкротстве. И только если средств кредитора хватит (а это случается не всегда), они получат выплаты. Но не недвижимость. Еще один момент - отсутствие исполнительского иммунитета: единственную квартиру у банкрота не отнимут (за исключением долгов по ипотеке), а вот апартаменты обычно могут.
В феврале этого года власти Москвы начали предъявлять претензии к апартаментам, переделанным из зданий бывших общежитий, цехов и пр. Началась, по словам Анастасии Поликыржа, деапартаментация. Собственникам, уже живущим в таких апартаментах, объявили, что у них использование участка не подпадает под разрешенное использование (вместо жилья или гостиничного комплекса тут по бумагам завод или фабрика), в помещениях проведена незаконная реконструкция, незаконный раздел помещения на несколько отдельных и т. д. Впрочем, как считает адвокат, этот вопрос можно решить, если изменить категорию использования земли (после чего ее кадастровая стоимость и налоги, скорее всего, вырастут).
В целом по стране сейчас строится, по данным ЕРЗ, 359 домов с апартаментами, это 2,9% новостроек, или 4,3% лотов. Год назад было 327 новостроек с апартаментами (4,1% от общего количества жилых единиц), а летом 2019 года, для сравнения, на апартаменты приходилось 2,5% строящихся лотов.
Большинство россиян не понимает, чем отличаются апартаменты от квартир, показал опрос общественного мнения, проведенный ВЦИОМ. О юридических нюансах апартаментов плохо или совсем не осведомлены 61% респондентов. Лишь 34% знают, что там невозможна постоянная регистрация. 25% не знают о такой особенности, как более низкая цена за "квадрат", 19% - о неразвитой социальной инфраструктуре. На апартаменты, по данным ВЦИОМ, приходится 3 - 4% жилого фонда, построенного за последние 15 лет.
В Петербурге количество сервисных апартаментов (это как раз подобие гостиниц, а не суперэкономное псевдожилье) в последние годы сократилось. По данным NF Group, в I полугодии 2024 года на первичном рынке экспонировалось 3,6 тысячи таких лотов, что в 2,7 раза меньше, чем в начале 2019 года.
Привлекательность сервисных лотов для инвесторов снизилась из-за высоких значений ключевой ставки: часть покупателей переключилась на банковские продукты, а другая - обратилась к рынку жилья, где ранее были широко доступны льготные ипотечные программы, поясняет Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group.
Еще одна проблема Северной столицы - принадлежность земельных участков под уже построенными объектами. Если застройщик брал их в аренду, то после передачи собственникам их юнитов договор аренды на участок необходимо заключить заново, что в большинстве случаев не делается. Уже есть информация, что суммы доначисленных владельцам апартов налогов в Курортном районе исчисляются миллионами рублей.
В Крыму нет запрета на строительство апартаментов. Как правило, они появляются в прибрежной зоне на участках, предназначенных для объектов рекреации. Власти Республики Крым и Севастополя в последние годы подписали соглашения с инвесторами о строительстве крупных курортных комплексов, в составе которых также будут и апартаменты. На апартаменты у моря есть стабильный спрос у жителей других регионов, даже несмотря на то, что это нежилые помещения и в них нельзя прописаться.
"Апартаменты составляют около 15% от общего количества предложений в Крыму и Севастополе, - говорит директор агентства недвижимости "Мультидом" Наталья Массальская. - На них есть спрос. Кто-то приезжает на лето, а кто-то и зимой в них живет".
В Севастополе долгое время в новых комплексах апартаментов не строили, но сейчас они снова стали появляться - это уже более современные объекты с благоустройством, местами общего пользования.
В Екатеринбурге запретов на создание апартаментов не вводили, да и доля их среди новостроек невелика, менее 2%. Тем не менее риелторы считают, что формат будет востребован в ближайшем будущем: в первом полугодии 2024-го подобных помещений выставили на продажу в пять раз больше по сравнению с 2023-м, рассказала руководитель агентства недвижимости "Agent+" Наталья Голенькая.
В последние год-два уральцев активно зазывают вкладываться в апарт-отели и термальные комплексы. Собственнику гарантируют стабильный пассивный доход, при этом он избавлен от всех бытовых вопросов, их решает управляющая компания. Вход в подобные проекты начинается от 2,5 млн руб. на стадии котлована. Обещана высокая доходность, от 40 до 60% годовых. Для сравнения: если сдавать свою квартиру в Екатеринбурге, прибыль составит в среднем 17-18% в год. Но придется самому делать ремонт, периодически обновлять мебель, устранять неполадки и искать жильцов.
В мегаполисе имеется 130 отелей, хостелов, гостевых домов, которые способны принять 11,5 тыс. человек, но во время пиковых нагрузок этого не хватает. Но эксперты советуют не терять голову и вникнуть во все тонкости, прежде чем рискнуть деньгами.
"Это инвестиции не в недвижимость, а в бизнес по управлению недвижимостью, собственник которого может перегореть, заболеть или отправиться в мир иной. На него влияет экономическая обстановка в стране, сезонность и туропоток, - отмечает Никита Словиковский, директор агентства недвижимости "Драже". - Если что-то пойдет не так, кому вы будете продавать свои активы? Кто захочет купить номер в отеле, куда перестали приезжать, потому что он морально устарел? Или у которого рядом открылся мощный конкурент? Я не хочу сказать, что вкладываться в такие объекты не нужно. Просто вкладывайте не все деньги, пусть это будет только частью инвестпортфеля".
На строящейся Рублево-Архангельской линии Московского метрополитена началась проходка перегонного тоннеля на участке от станции «Бульвар Генерала Карбышева» до «Серебряного Бора».
Работам дал старт Сергей Собянин.
«Продолжаем активно строить новую ветку метро Москвы — Рублево-Архангельскую. Сейчас приступаем к активной работе на третьем участке этой ветки — запускаем 10-метровый щит от станции “Бульвар Генерала Карбышева” до “Серебряного Бора”. Сама станция очень востребованная. На момент пуска здесь будет объем пассажиропотока свыше 24 тысяч человек. Кроме того, в этом районе реализуется большая программа реновации, что, конечно, сделает ввод этой станции еще актуальнее», — сказал мэр Москвы.
Строительство ведется при помощи тоннелепроходческого механизированного комплекса (ТПМК) «Лилия». Ему предстоит пройти 850 метров, на что при скорости от пяти до шести метров в сутки уйдет около пяти месяцев.
В работах будет задействован щит диаметром 10 метров.
«Все активнее используем большие щиты в создании линий метро. Они позволяют проложить один общий тоннель вместо двух отдельных — это сокращает сроки работ и снижает стоимость строительства. Плюс тоннели такого диаметра удобны в эксплуатации, — уточнил Сергей Собянин в своем телеграм-канале.
Современные технологии позволяют проложить один большой тоннель вместо двух меньшего диаметра. Благодаря этому стоимость строительства снижается, а сроки проведения работ сокращаются. Кроме того, тоннели большого диаметра удобны в эксплуатации. Они зарекомендовали себя при строительстве других линий метро. Так, ранее ТПМК «Лилия» проложил тоннели от «Нагатинского Затона» до «Кленового бульвара» на восточном участке Большой кольцевой линии (БКЛ), от станции «Мневники» до «Кунцевской» западного участка БКЛ, а также между станциями «Окская» и «Косино» Некрасовской линии.
Длина новой Рублево-Архангельской линии метро составит 22,6 километра. На ней расположатся 10 станций. Новая ветка протянется от делового центра «Москва-Сити» до микрорайона Рублево-Архангельское за МКАД. С нее можно будет пересесть на Московское центральное кольцо (МЦК), Солнцевскую, Филевскую, Арбатско-Покровскую и Большую кольцевую линии метро. В перспективе Рублево-Архангельскую линию планируют продлить еще на пять километров, открыв станции «Красногорск» и «Изумрудные холмы». Для обслуживания поездов построят электродепо «Ильинское».
Первые две станции будущей линии — «Деловой центр» и «Шелепиха» — открыли в 2018 году в составе БКЛ. В 2021-м началось строительство первого и второго пусковых комплексов от «Шелепихи» до «Липовой рощи» протяженностью 12,7 километра с шестью станциями, среди которых:
— «Звенигородская» — возле пересечения улицы Шеногина, Шелепихинского шоссе и 1-го Силикатного проезда;
— «Народное Ополчение» (пересадочная на одноименную станцию БКЛ) — вдоль улицы Демьяна Бедного на пересечении с проспектом Маршала Жукова;
— «Бульвар Генерала Карбышева» — параллельно улице Маршала Тухачевского на пересечении с бульваром Генерала Карбышева;
— «Серебряный Бор» — вдоль улицы Паршина и недалеко от пересечения с Живописной улицей;
— «Строгино» (пересадочная на одноименную станцию Арбатско-Покровской линии) — вдоль Строгинского бульвара;
— «Липовая роща» — на территории Московской области вдоль МКАД (между Новорижским шоссе и территорией жилой и общественной застройки «Спутник»).
«В мае мы начали проходку тоннелей на участке от станции “Народное Ополчение” до “Бульвара Генерала Карбышева”, а в сентябре — правого тоннеля на участке “Шелепиха” — “Звенигородская”. Планируем закончить сооружение всех перегонных тоннелей Рублево-Архангельской линии от “Шелепихи” до "Липовой Рощи" в 2025–2026 годах», — рассказал мэр Москвы в телеграм-канале.
Сооружение левого тоннеля осуществляется с помощью ТПМК «Натали», правого – ТПМК «Виктория». Длина каждого тоннеля — 1,1 километра. Глубина заложения на станции «Народное Ополчение» — 22 метра, в самой глубокой точке — 24 метра, а на выходе у станции «Бульвар Генерала Карбышева» — 12 метров.
В сентябре этого года тоннелепроходческий комплекс «София» начал проходку правого тоннеля на участке «Шелепиха» — «Звенигородская» длиной 360 метров. Построить левый планируется в 2025 году. Сооружение всех перегонных тоннелей Рублево-Архангельской линии от «Шелепихи» до «Липовой рощи» предполагается завершить в 2025–2026 годах.
В июле 2024-го Правительство Москвы утвердило проект планировки третьего пускового комплекса Рублево-Архангельской линии метро от станции «Липовая роща» до «Ильинской». Протяженность нового участка составит шесть километров. На нем будет две станции:
— «Рублево-Архангельское» — на территории одноименного микрорайона в Кунцеве между Проектируемыми проездами № 7120 и 7101;
— «Ильинская» — в городском округе Красногорск Московской области между Ильинским шоссе и 23-м километром Новорижского шоссе.
Сейчас ведется разработка проектной документации, обустройство строительной площадки станции «Рублево-Архангельское» и устройство пионерной траншеи ограждающих конструкций.
Открытие Рублево-Архангельской линии позволит улучшить транспортное обслуживание около миллиона жителей семи районов Москвы (Пресненский, Дорогомилово, Филевский Парк, Щукино, Строгино, Хорошево-Мневники и Кунцево), включая кварталы, построенные по программе реновации, и территории комплексной застройки. Кроме того, у пассажиров появятся более удобные маршруты поездок по городу.
Удобнее будет добираться до перспективного района «СберСити» в Рублево-Архангельском с 56 тысячами жителей и 70 тысячами рабочих мест. Горожанам станет проще доехать до популярных мест отдыха в районе Строгино. Помимо этого, новое направление поможет снизить нагрузку с Арбатско-Покровской и Таганско-Краснопресненской линий, сократить интенсивность движения автотранспорта по Московскому скоростному диаметру, Звенигородскому, Новорижскому и Рублевскому шоссе, а также на ближайших улицах. Это, в свою очередь, улучшит экологическую ситуацию на северо-западе столицы.
Строящаяся станция «Бульвар Генерала Карбышева» Рублево-Архангельской линии метро расположена в районе Хорошево-Мневники вдоль улицы Маршала Тухачевского на пересечении с бульваром Генерала Карбышева.
У этой станции мелкого заложения будет два подземных вестибюля с выходами на улицу Маршала Тухачевского и бульвар Генерала Карбышева.
Ожидается, что к 2030 году рядом с ней будут проживать более 120 тысяч человек. Они смогут быстрее добираться как до центра города, так и в западные районы. Например, путь от улицы Маршала Тухачевского до ближайшей станции «Народное Ополчение» БКЛ сократится с 24 до четырех минут, а путь до станции «Строгино», где расположено множество мест отдыха, — в 3,5 раза. Предполагается, что по будням станцией будут пользоваться 24 тысячи пассажиров, а в 2030 году их число вырастет до 26 тысяч.
«Бульвар Генерала Карбышева», как и все новые станции, будет максимально удобной для пассажиров. Здесь установят турникеты с функцией оплаты проезда банковской картой и по биометрии, автоматы по продаже билетов и сделают понятную навигацию в едином стиле.
В настоящее время на станции идут работы по разработке грунтов и устройству ограждающих конструкций котлована. Строительная готовность составляет 26 процентов.