М.Осеевский: Рынок сам перераспределит активы девелоперов, а город должна волновать судьба дольщиков
Как заявил сегодня на встрече с членами американской торговой палаты в Петербурге вице-губернатор Михаил Осеевский, сейчас девелоперам можно еще по крайней мере полгода не рассчитывать на смягчение жесткой позиции банков в вопросах кредитования строителей.
«Банкир должен быть консервативным человеком, так как отвечает за средства клиентов. И нужно признать, что банки ведут себя разумно. Другое дело, что сумятицу вносит отсутствие или непонимание временных границ кризиса, неопределенность. Пока не сложится общее мнение о том, что «дно кризиса» достигнуто, вряд ли стоить ожидать от банков активности в области недвижимости. Сейчас они будут гораздо охотнее кредитовать компании в сфере связи, телекоммуникаций, пищевой промышленности и транспорта. Потому что там понятная доходность. А доходность недвижимости, особенно коммерческой, зависит от уровня доходов населения в большей степени. А доходы населения, как известно, снижаются», - пояснил М.Осеевский.
По его мнению, может быть, можно привлечь средства из фондов прямых инвестиций, от частных инвесторов, но от банков в ближайшие месяцы строители могут не ждать помощи.
Вице-губернатор считает, что судьба петербургских девелоперов будет зависеть от их докризисной политики. Активные, склонные к экспанисии и закредитованные компании оказались в более сложном положении. «Мы волнуемся за некоторых девелоперов», - отметил М.Осеевский.
Но, по его мнению, девелоперы не должны пассивно надеяться на помощь государства: «рынок сам перераспределит активы этих компаний, а город должна больше волновать судьба дольщиков». Поэтому, по словам вице-губернатора, власти ориентируют строителей на достройку уже начатых объектов. А другие активы, по мнению М.Осеевского, девелоперы могут продать, даже если придется сделать с большим дисконтом. «Прежние запасы ликвидности, накопленные на росте рынка, позволят компаниям скомпенсировать потери», - считает он.
На круглом столе, прошедшем сегодня в Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, эксперты рассказали журналистам о текущей ситуации в ипотечном кредитовании и о петербургских особенностях «кризисного» рынка ипотеки.
Сейчас, по словам Максима Чернова, гендиректора АН «Адвекс-Московский», в Петербурге реально выдают ипотечные кредиты 10 банков (не считая тех, которые формально не закрыли ипотечные программы, но выставили «заградительные» ставки). При этом получить кредит можно на 30-50% от стоимости квартиры.
Как уточнил директор филиала ЗАО «Магазин квартир» Эдуард Гоголев, кредит сегодня может получить заемщик до 35 лет, имеющий стабильную белую зарплату и работающий или на госпредприятии, или в коммерческой компании со стабильным государственным заказом. «В идеале у заемщика также не должно быть жены и детей: вернее, с супружеством банки еще мирятся, но рассматривать детей как будущих сособственников не готовы – имеющим детей получить кредит очень сложно», - пояснил он.
Неудивительно, что вследствие такого списка требований большинство заявок на кредит отклоняются. Кроме того, почти все банки вновь стали брать с заемщиков различные комиссионные сборы. Как заметил эксперт, в результате ипотечного кризиса количество кредитов, выданных в заемщикам с городскими субсидиями (по всем жилищным программам) по стандартам АИЖК в 2008 г. составило всего 509, тогда как в 2007 г. их было 2567. «Если не выдается ипотека, то будут пробуксовывать и социальные программы», - пояснил он.
Однако некоторые эксперты все же попытались найти в ситуации источник для оптимизма. Так, по словам руководителя отдела ипотечного кредитования корпорации «Петербургская недвижимость» Виктории Поляковой, банки пока не пользуются возможностью одностороннего повышения ставок по кредитам, несмотря на то, что такое право сейчас прописано практически во всех договорах. Тем не менее, банкам невыгодно, увеличив ставки, получить больше дефолтов и продавать квартиры из-под залога со скидкой.
По данным эксперта, все больше банков задумываются о новом продукте – некоем симбиозе ипотеки и стройсберкассы, когда потенциальному заемщику предлагается копить деньги на первый взнос по ипотеке на банковском депозите, а затем за это получить меньший процент по кредиту. Другой вариант – когда заемщик, взяв ипотечный кредит, параллельно открывает в банке депозит, за что получает сниженную процентную ставку.