М.Осеевский: Рынок сам перераспределит активы девелоперов, а город должна волновать судьба дольщиков
Как заявил сегодня на встрече с членами американской торговой палаты в Петербурге вице-губернатор Михаил Осеевский, сейчас девелоперам можно еще по крайней мере полгода не рассчитывать на смягчение жесткой позиции банков в вопросах кредитования строителей.
«Банкир должен быть консервативным человеком, так как отвечает за средства клиентов. И нужно признать, что банки ведут себя разумно. Другое дело, что сумятицу вносит отсутствие или непонимание временных границ кризиса, неопределенность. Пока не сложится общее мнение о том, что «дно кризиса» достигнуто, вряд ли стоить ожидать от банков активности в области недвижимости. Сейчас они будут гораздо охотнее кредитовать компании в сфере связи, телекоммуникаций, пищевой промышленности и транспорта. Потому что там понятная доходность. А доходность недвижимости, особенно коммерческой, зависит от уровня доходов населения в большей степени. А доходы населения, как известно, снижаются», - пояснил М.Осеевский.
По его мнению, может быть, можно привлечь средства из фондов прямых инвестиций, от частных инвесторов, но от банков в ближайшие месяцы строители могут не ждать помощи.
Вице-губернатор считает, что судьба петербургских девелоперов будет зависеть от их докризисной политики. Активные, склонные к экспанисии и закредитованные компании оказались в более сложном положении. «Мы волнуемся за некоторых девелоперов», - отметил М.Осеевский.
Но, по его мнению, девелоперы не должны пассивно надеяться на помощь государства: «рынок сам перераспределит активы этих компаний, а город должна больше волновать судьба дольщиков». Поэтому, по словам вице-губернатора, власти ориентируют строителей на достройку уже начатых объектов. А другие активы, по мнению М.Осеевского, девелоперы могут продать, даже если придется сделать с большим дисконтом. «Прежние запасы ликвидности, накопленные на росте рынка, позволят компаниям скомпенсировать потери», - считает он.
Неожиданные данные обнародовали на сегодняшней пресс-конференции аналитики корпорации «Петербургская недвижимость». По единогласному мнению экспертов, стагнация на первичном рынке жилья в Петербурге закончилась или близка к завершению, и недалек тот момент, когда квартиры вновь будут расти в цене.
Так, по данным Михаила Бимона, директора консалтингового центра корпорации, сегодня ликвидных квартир – 1-комнатных и квартир-«студий» - на первичном рынке почти не осталось. «У нас покупают по 12-14 квартир в день. Люди сидят в очереди с договорами. А вечером я включаю телевизор и слышу, что на первичном рынке стагнация и проходят единичные сделки. Это уже не так, ситуация изменилась. Мы прогнозировали активизацию на март, а она началась раньше», - заявил гендиректор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко. По его словам, такова ситуация не только на строительных объектах самой корпорации, но и на объектах других застройщиков. Более того, четыре пятых покупателей, как сообщил И.Еременко, приходят с «живыми деньгами» – то есть у компании 80% прямых продаж.
Нельзя не заметить, однако, как эти данные контрастируют с информацией других экспертов. Так, буквально вчера на круглом столе в Ассоциации риэлторов говорилось о том, что почти 100% сделок сегодня представляет собой цепочки – с обменами, доплатами и т.д. – а не прямые продажи. С другой стороны, об активизации спроса на рынке уже заявляли после новогодних каникул некоторые застройщики.
Как сказал М.Бимон, «поспешные действия застройщиков, вызванные шоком конца 2008 г. – дисконтные акции, скидки, удлинение рассрочек – все это сейчас корректируется, и вскоре должно прекратиться». По его мнению, большинство застройщиков (80%) вскоре «привяжут» свои цены к условной единице.
«С весны начнется рост цен не только самых ликвидных квартир – это уже наблюдается сегодня – но и по всему жилью высокой степени готовности, с хорошей локацией. Летом цены выйдут на плато, а затем подтянутся квартиры с низкой степень готовности, но удачной локации и с хорошей квартирографией. Таким образом, осенью начнется плавный рост цен», - считает аналитик.
И.Еременко не совсем согласен с ним, и полагает, что рост цен будет скачкообразным, и к концу 2009 г. составит 15% в рублях от нынешнего уровня. При этом эксперты рассчитывают, что рубль не упадет за предписанную ему Центробанком нижнюю черту, и доллар будет стоить к концу года не больше 36-40 рублей.
Что касается объема сделок, то, по данным М.Бимона, если в 2008 г. в Петербурге было продано 2,2 млн. кв. м., то в 2009 г. будет продано порядка 1,6 млн. кв.м. «Это нормальная цифра стабильного рынка», - отметил он. Правда, аналитики корпорации затруднились дать портрет сегодняшнего покупателя, приходящего с живыми деньгами, сказав лишь, что средний возраст покупателей увеличился до 40-45 лет, и кроме того, стало больше иногородних (не 25, а 33%).
По мнению И.Еременко, ситуация повторит сценарий 1998 г., когда долларовая коррекция цен составила 40-50% (сейчас – 40%), а потом к 2000 г. долларовые цены вернулись к исходной точке. Причем, как уточнил эксперт в ответ на вопрос АСН-инфо, это будет связано с макроэкономической ситуацией, которая тоже повторит разворот 1998 г., когда ответом на падение рубля стало развитие отечественного импортозамещающего производства. Таким образом, эксперты «Петербургской недвижимости» убеждены в том, что кризис закончится гораздо раньше, чем предполагалось в 2008 г.