В Ленобласти растёт недовольство проектом КАД–2
Столь серьёзные проекты, казалось бы, не могут реализовываться без общественного обсуждения.
Однако органы власти пока что самоустраняются от содержательных ответов на вопросы граждан. В этой связи "ДП" решил сам начать общественную дискуссию по теме строительства скоростной автомобильной дороги по дальнему обходу Петербурга (КАД–2). В редакции собрались специалисты, а также жители пригородной зоны, чьи интересы могут быть или уже задеты грядущим строительством.
Однако органы власти пока что самоустраняются от содержательных ответов на вопросы граждан. В этой связи "ДП" решил сам начать общественную дискуссию по теме строительства скоростной автомобильной дороги по дальнему обходу Петербурга (КАД–2). В редакции собрались специалисты, а также жители пригородной зоны, чьи интересы могут быть или уже задеты грядущим строительством.
Зачем нужна КАД–2
Идее строительства КАД–2 — не один десяток лет, она появилась примерно в одно время с идеей строительства первой кольцевой дороги, КАД, напомнил транспортный инженер Иван Вергазов.
Необходимость строительства дублёра произрастает исключительно из того, что первую кольцевую построили на несколько десятков лет позже, чем было нужно. И почти сразу же после своего запуска КАД по сути стала перегруженной внутренней городской дорогой за исключением западного отрезка от Ломоносова до Парголово, говорит он. Сегодня КАД–2 не нужна, потребность есть только в отрезке между М–10 и Мурманским шоссе, считает специалист. Закрыть её можно небольшим локальным проектом. А существовавшую ранее потребность разгрузить транспортные потоки на севере, в сторону "Скандинавии", снял ЗСД.
"Второго кольца всё равно не получается, ведь дамба будет использоваться дважды. В целом базы для столь масштабного строительства нет. КАД всё равно будет загружена, потому что основной транзитный поток через Петербург подразумевает заезд в город — все склады тяготеют к КАД, Софийской улице, Московскому шоссе, где сейчас постоянные пробки. И дело не только в складских площадях. Чтобы обеспечить крупные склады, необходимо построить там новое жильё, создать инфраструктуру для него, создать пассажирские связи с Петербургом, реализовав проект комплексного развития территорий. Такой задачи ни у кого нет. Но если у чиновников появилась какая–то идея, то дальше она живёт своей жизнью, и уже не важно, исчезла ли в ней потребность, как изменилась ситуация и т. п., ей всё равно найдут обоснование", — резюмировал Иван Вергазов.
Максимум информации можно было бы получить, проведя моделирование транспортных потоков, однако такие расчёты при подготовке дорожных проектов у нас практически не проводятся.
"Я думаю, что представленный проект трассировки пока можно рассматривать как мастер–план или предварительный проект. Говорить о конечном результате ещё рано, — отметил руководитель “ОВУБ Консалтинг” по реализации инфраструктурных проектов Дмитрий Непомшин. — Альтернативные варианты не рассматриваются, что странно для столь сложного проекта. Сейчас мы видим вариант наземной автодорожной трассы, которая будет пересекать участки, застроенные ИЖС, садоводства, территорию военных и т. п. Такой вариант подразумевает множество всем понятных конфликтов".
И дело не только в имущественных правах. Например, надо понимать, сколько пересечений с действующими магистралями появится и к какому общему эффекту это приведёт.
"Если мы хотим за счёт новой дороги повысить эффективность автотранспортного движения, за единицу расчёта эффективности нужно брать время, потраченное на путь из точки А в точку В. Применительно к нашей ситуации я назвал бы Гатчину как столицу Ленобласти и Всеволожск. И я бы предложил рассмотреть вариант туннельного сообщения неглубокого залегания, которое включает в себя помимо грузового движения железнодорожный транспорт, метро и автотранспорт, — тоннель большого диаметра, в котором на нескольких ярусах расположены несколько трасс, которые не конфликтуют с владельцами территории, где не требуется очень сложной разработки проекта планировки территорий. Такие проекты реализуются во всём мире, например в Турции. Если мы хотим совершить прорыв в транспортном сообщении Петербурга, то это тот случай", — сказал Дмитрий Непомшин.
Ограничения в зоне будущей дороги
Официальной информации по КАД–2 от чиновников практически нет. Но в ответ на запросы жителей "Автодор" раскрыл некоторые детали.
"По результатам проведённого технико–экономического обоснования определён первоочередной участок нового строительства — от подъезда к дороге 41К–337 “Подъезд к дер. Варколово” до автомобильной дороги М–11 “Нева”. Реализация второго этапа КАД–2 — от автомобильной дороги А–121 “Сортавала” до подъезда к дороге 41К–337 “Подъезд к дер. Варколово” (этап–2) — предполагается в более поздний период, после 2030 года, при условии значительного увеличения интенсивности движения на существующей сети", — сообщал петербургский филиал "Автодора".
Начнётся этап–2 на 16–м километре дороги А–121 "Сортавала", далее трасса следует в восточном направлении, проходит севернее Кавголовского озера и южнее посёлка Новое Токсово, поворачивает на юг и следует вдоль Ржевского полигона. Она идёт вблизи коттеджного посёлка "Кавголовское озеро", частично затрагивает территории коттеджных посёлков "Кавголовские холмы", "Резиденция у озера", "Негород Токсово".
"Указанный вариант трассы КАД–2 согласован с правительствами Санкт–Петербурга и Ленинградской области и в конце декабря 2023 года направлен в правительство РФ", — отметили в "Автодоре".
Несмотря на незначительный уровень проработки проекта, у жителей территорий, по которым она может пройти, уже начались проблемы. Председатель ПК "Загородная резиденция" (коттеджный поселок "Резиденция у озера") Сергей Батышев рассказал, что, хотя этап–2 официально может стартовать только после 2030 года, регистрация объектов капитального строительства и земельных участков уже приостанавливается Росреестром.
"Отказов прямых пока ещё нет, но приостановка — есть. С чем это связано, мы не понимаем, потому что единственные официальные данные по проекту — письмо Лесколовской администрации уведомительного характера с примерной трассировкой КАД–2. Но это же не постановление или распоряжение или приказ, это не уведомление о выборе участков для строительства, его в суд не представить. Многие собственники участков в нашем посёлке, узнав о КАД–2, решили остановить строительство, некоторые выставили участки на продажу", — сообщил Сергей Батышев.
Пример: владелец участка на территории посёлка обратился в банк за ипотекой на строительство. Банк запросил подтверждающие данные от Росреестра, Росреестр обратился в "Росавтодор", не получил ответ и приостановил весь процесс.
Согласно представленной трассировке, половина "Загородной резиденции" попадает под снос, а оставшаяся половина остаётся рядом с магистралью, что, безусловно, скажется на экологической обстановке. Кстати, в 2021 году здесь была открыта особо охраняемая природная территория "Природный парк “Токсовский”" и экотропа "Кургаловская", обустроенные за счёт средств регионального бюджета.
Жители посёлков, попавших в "зону отчуждения" в районе Кавголово и Токсово, возмущаются, что власти согласовывали их проекты относительно недавно, хотя, как выясняется сейчас, текущая трассировка была разработана ещё в середине 2010–х.
"Я купил участок в посёлке “Негород Кавголово” в пандемию, на старте проекта, — рассказал председатель КП “Кавголовские холмы” Сергей Платонов. — Мы продали квартиру в Петербурге, взяли льготный ипотечный кредит по программе, которой уже не существует, и вложились в участок и строительство дома. В нашем посёлке много семей (в том числе многодетных), которые проживают здесь постоянно, это не дача, а единственное жильё. Мой дом, согласно трассировке, попадает в зону отчуждения. Дома по одной стороне дороги попадают, с другой — нет. Даже если его дом выкупят по полной рыночной стоимости, часть средств пойдёт на закрытие ипотеки, а новый кредит на прежних условиях взять уже не получится. Один из жителей посёлка недавно подал документы на регистрацию гостевого дома, но получил ответ о приостановлении регистрационных действий с отсылкой на "некий список “Автодора”". Кто–то сейчас находится в процессе строительства, кто–то только недавно купил участок и теперь пытается понять, можно и нужно ли вести строительство. Никто не понимает, что делать, — как на уровне конкретного домохозяйства, так и на уровне посёлка. Например, можно ли будет продлить страховку на имущество. До страховых компаний вся эта история уже дошла, а в договорах прямо прописано, что изъятие для госнужд не является страховым случаем. В “Негород Токсово“ (это посёлок, который примыкает к нашему и делит инфраструктуру) собирались делать парк. Будет ли застройщик вкладываться в это в текущих условиях? Что ему делать с остальными участками и домами, если регистрация запрещена?" .
Сергей Платонов говорит, что жители посёлков не понимают, почему был выбран более длинный вариант маршрута, который проходит по такому количеству ИЖС, рядом с озером и особо охраняемой природной территорией.
"В нашем посёлке под изъятие в текущей трассировке попадают 18 участков, включая участок с домиками администрации и КПП, грузовым въездом, главным въездом со шлагбаумом, магазины, — рассказала председатель правления ТСН “Жители КП “Кавголовское озеро” Наталья Егоренкова. — На участках, подлежащих полному изъятию, 11 семей проживают в своих домах постоянно. На подлежащих частичному изъятию проживают постоянно пять семей. У них нет возможности переехать, так как нет другого жилья. Семьи с пожилыми людьми, многодетные семьи. Многие здесь прописаны. Как я понимаю, предполагается строительство эстакад. И наши оба въезда в посёлок окажутся под эстакадой. Судя по всему, съезд будет в непосредственной близости от границ посёлка. Помимо этого, будет разрушена единая сеть по инженерии: газоснабжение идёт от посёлков “Резиденция у озера” и “Кавголовские холмы”, электроснабжение идёт от нашего посёлка к “Резиденции у озера” и т. д. То есть будет полностью нарушена единая инфраструктура нашего и соседних посёлков. Речь уже идёт не о комфорте, о котором жители мечтали, а просто о возможности здесь жить дальше".
"У меня в зону отчуждения попадает часть участка, но это, конечно, уже детали, — поделился представитель коттеджного посёлка “Кавголовские холмы” Владимир Севрук. — Я бы хотел обратить внимание на моральный аспект. Ещё в прошлом году в поселковом чате стали обсуждать возможность строительства КАД–2, и я лично всех призывал успокоиться. Я говорил, что ничего здесь строить не будут, потому что никто не может построить дорогу по населённому пункту. Это просто невозможно. Но сейчас появилась эта информация, и мы, скажем так, немного напряглись. У меня жена после этого 3 дня плакала без остановки. У меня в доме ремонт до сих пор не закончен, и сейчас я не понимаю, что делать. Вроде бы 2030 год ещё не скоро, нужно жить, но морально очень тяжело жить с такой неопределённостью. И то же самое состояние у всех остальных".
Судебные перспективы
Участники круглого стола говорят, что обращались с запросами к местным властям, но они переадресовывают все обращения в компанию "Автодор".
Возникшие у собственников ситуации прокомментировал старший партнёр Versus.legal Илья Алембаев.
"Приостановка регистрации на основании неутверждённого проекта звучит, скажем так, удивительно. Предположу, что это связано с тем, что в отличие от других государственных органов регистраторы несут персональную ответственность за те регистрационные действия, которые они совершают. Закон им предоставляет право приостановиться, чтобы что–то уточнить. В то же время существующие материалы по Земельному кодексу не могут служить основанием для отказа в регистрации. Для этого нужна схема размещения линейного объекта или проект планировки территорий. В ответе, который в итоге будет дан, в случае отказа перечислят обоснование, которое в свою очередь может быть оспорено в суде", — сказал Илья Алембаев.
Дорожное строительство является одним из самых сложных с точки зрения градостроительной документации и цикла согласований, продолжил юрист.
"Во многом именно поэтому есть проблемы реализации дорожных проектов. КАД–2 обсуждается давно, я об этом проекте слышал ещё тогда, когда ходил в школу, но она до сих пор не построена", — отметил Илья Алембаев, посоветовав инициировать диалог не только с чиновниками, но и с исполнителями по проекту — конкретными инженерами и архитекторами.
Через них можно донести информацию о реально существующих объектах, которые могут быть не отражены в базах, и о потенциальных проблемах, связанных с геологией, возможными воинскими захоронениями и т. п., считает он.
АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК:
Деловой Петербург
ИСТОЧНИК ФОТО:
Сергей Ермохин/Деловой Петербург
Подписывайтесь на нас:
"Газпром" полностью освободил БЦ Electro класса А на Московском пр., 156, рядом со станцией метро "Электросила".
По словам участников рынка, прежние арендаторы переехали на Высотную ул., 1, в "Лахта Центр". Сейчас в помещениях небоскрёба, построенного ещё в 2018 году, завершаются отделочные работы и туда постепенно заезжают сотрудники. Это привело не только к высвобождению части площадей в городских бизнес–центрах высокого уровня, но и к переездам сотрудников различных подразделений "Газпрома" и его дочерних структур на другие площадки (внутренняя ротация).
По словам участников рынка, прежние арендаторы переехали на Высотную ул., 1, в "Лахта Центр". Сейчас в помещениях небоскрёба, построенного ещё в 2018 году, завершаются отделочные работы и туда постепенно заезжают сотрудники. Это привело не только к высвобождению части площадей в городских бизнес–центрах высокого уровня, но и к переездам сотрудников различных подразделений "Газпрома" и его дочерних структур на другие площадки (внутренняя ротация).
БЦ Electro был построен в 2014 году, его общая площадь — около 19 тыс. м2 (арендопригодная — 15,7 тыс. м2). После ввода в эксплуатацию его сразу же занял "Газпром", договор аренды был заключён на 10 лет.
Очевидно, что после истечения контракта он не был пролонгирован. По данным брокеров, объект уже вовсю предлагается потенциальным арендаторам, но подписанных новых договоров пока нет. Запрашиваемая ставка — 4 200–4 800 рублей за 1 м2 в месяц в зависимости от этажа. Это достаточно высокий, но не рекордный ценник. Как всегда, здание можно арендовать полностью или блоками.
Объект изначально принадлежал британской GHP Group. Но в июне 2022 года она продала Electro вместе с БЦ Trinity Place на наб. Адмирала Лазарева (он, кстати, также арендован "Газпромом"). Консультанты оценивали тогда стоимость Electro примерно в 4 млрд рублей. Покупателями назывались физлица, связанные с Королёвским трубным заводом.
По слухам, в скором времени "Газпром" и связанные с ним структуры также могут освободить арендуемые площади в бизнес–центре "Аура" в Лахте. Впрочем, в компании "МТЛ. Управление активами" (ГК "БестЪ"), которая управляет объектом, говорят, что это не соответствует истине, — просто на арендованных площадях постоянно происходит ротация пользователей.
"Такие слухи ходят ровно 6 лет, что сидит “Газпром” в “Ауре”. Возможно, они связаны с тем, что там действительно периодически меняются компании — конечные пользователи, происходит перезаключение договоров и т. п., — комментирует партнёр, генеральный директор “МТЛ. Управление активами” Станислав Ступников. — На сегодняшний день мы перезаключаем контракт с одной компании на другую".
Кто арендует офисы после "Газпрома"
Брокеры отмечают, что сдать площади БЦ Electro будет достаточно просто, — это связано в том числе с острым дефицитом крупных офисных блоков хорошего, высокого класса. Да и в целом рынок офисной недвижимости Петербурга сегодня опять практически ничего не может предложить арендаторам, которым нужны площади классов А и В. На данный момент средний уровень вакансии по городу составляет 5,9%. Это в 2 раза меньше, чем было ещё 1,5 года назад, когда на рынке оказалось большое количество помещений, ранее арендованных ушедшими из России компаниями.
По словам брокеров, Electro — качественный бизнес–центр класса А, полностью соответствующий характеристикам объекта высокого класса (наличие собственного паркинга, современные инженерные системы и т. д.). Из недостатков можно назвать только близость к железной дороге. Рассказывают, что после подписания договора аренды в 2014 году руководство "Газпрома" было крайне недовольно таким соседством.
Примечательно, что, опять же по слухам, в числе новых арендаторов могут оказаться другие структуры "Газпрома", которые до сих пор ищут себе площади для аренды. Впрочем, конкуренцию им могут составить и другие активные участники рынка: IT–компании, производственные предприятия и т. п.
Недвижимость газового монополиста
По данным компании Maris, по состоянию на конец I квартала 2024 года "Газпром" и аффилированные с ним структуры занимали в городе более 600 тыс. м2 офисных площадей в различных бизнес–центрах, рассредоточенных по всему городу. Наибольшая их концентрация наблюдается в Московском районе (даже после переезда из Electro). Часть объектов арендована, часть (например, "Морская резиденция", Mezon Plaza, "Арена Холл", "Эриксонъ", "Энергия" и др.) были приобретены или изначально построены для нужд компании — уже много лет "Газпром" и его структуры возглавляют список крупнейших собственников офисной недвижимости в Петербурге, опережая сеть "Сенатор" (ФХК "Империя"), "Адамант", "Теорему", Rennaisance Development и других владельцев бизнес–центров.
Площадь первой очереди небоскрёба "Лахта Центр" составляет 400 тыс. м2, из них полезная — около 300 тыс. м2. При этом общая площадь качественных офисов в Петербурге по итогам 2023 года составила порядка 4,2 млн м2. Соответственно, даже в случае одномоментного переезда на рынок могло бы попасть лишь около половины от общего количества газпромовских офисов (ожидалось, что это будут основные подразделения газового монополиста). В 2022 году для Петербурга (официально регистрация ПАО "Газпром" в Петербурге прошла в августе 2021 года) это могло быть достаточно ощутимым негативным фактором. А сейчас офисный сегмент уже "переварил" все лишние объекты и, наоборот, страдает от их отсутствия.
Одномоментный выход на рынок освободившихся офисов может оказать влияние на сроки экспозиции пустующих площадей и (незначительно) на скорость роста арендных ставок в определённых локациях, признают участники рынка. Но сейчас понятно, что переезд и дальше будет растянутым во времени и поэтапным. А значит и в будущем, скорее всего, удастся обойтись без потрясений и стремительного роста показателя вакансии.
"Влияния так называемого фактора “Газпрома” мы пока не ощутили, никакого провала нет. Но дело в том, что сейчас бизнес активно расширяется, все помещения, которые освобождают одни арендаторы, сразу же арендуют другие. Почему так растут ставки аренды? Потому что ничего нет, садиться некуда", — комментирует генеральный директор УК "Теорема" Борис Жуков.
Когда строительство небоскрёба в Лахте только начиналось, многие переживали за то, что площади существующих бизнес–центров, занятых "Газпромом" в Петербурге, освободятся, напоминает Станислав Ступников. "Но уже тогда было очевидно, что небоскрёб не сможет вместить сотрудников всех подразделений компании. Безусловно, мы ещё увидим высвобождение площадей, но оно будет не столь критичным, как можно было опасаться, — говорит он. — Также стоит учесть, что “Газпром” занимает достаточно хорошие офисы в отличных локациях, которые обязательно будут востребованы другими компаниями. Например, объекты в Петроградском районе или в самом центре Петербурга. Спрос на объекты сегодня крайне высок, тем более — в хороших локациях, в том числе со стороны московских компаний".
Отложенные ожидания
По словам брокеров, заметной волны переездов и ротаций газпромовских компаний в бизнес–центрах Петербурга можно ожидать после ввода в эксплуатацию площадей "Невской ратуши", где ещё в 2022 году "Газпром нефть" арендовала порядка 80 тыс. м2 (договор был заключён на стадии строительства).
В более отдалённой перспективе возможно высвобождение площадей в случае реализации девелоперских проектов на Охтинском мысу и на площадках ПАО "Территориальная генерирующая компания № 1" (ТГК–1) на Синопской набережной и на набережной Обводного канала (на них, согласно планам правообладателя, в результате редевелопмента суммарно может появиться порядка 100 тыс. м2 офисной недвижимости).
Впрочем, учитывая неспешность всех процессов по "Лахта Центру", здесь тоже, скорее всего, обойдётся без революционных ситуаций. К тому же до этого времени ситуация на рынке офисной недвижимости Петербурга может ещё несколько раз измениться, отмечают брокеры, вспоминая череду "чёрных лебедей" последних лет, которые в итоге оказали на сегмент более заметное влияние, чем долго обсуждавшийся всеми фактор "Газпрома".
Распродажа в столице
В итоге прямо сейчас, в моменте, более заметное влияние переезд "Газпрома" окажет на офисный рынок Москвы, а не Петербурга, отмечают участники рынка.
Дело в том, что несколько недель назад ПАО "Газпром" объявило о продаже портфеля недвижимости в столице, объяснив это завершением переезда в город на Неве.
Так, на сегодняшний день к реализации запланированы: офисные здания на ул. Строителей, 8, корп. 1, и на Новочерёмушкинской ул., 65, помещения на Новочерёмушкинской, 71 / 32, помещения в БЦ "Даниловский дом" на Новоданиловской наб., производственно–техническая база на ул. Обручева, вл. 27, корп. 2–5, автостоянка на 96 машино–мест на ул. Каховка, 30, и санаторно–курортный комплекс "Империал Парк отель & Спа" в поселении Первомайское деревни Рогозино (Новая Москва). Возможно, в будущем этот список пополнится новыми адресами.
Условия продажи московских активов "Газпрома", включая цены и сроки, не афишируются. По предварительным оценкам брокеров, речь может идти о сделках общей стоимостью более 10 млрд рублей.
"БЦ "Электро" экспонируется по верхней границе диапазона класса А. Вероятность сдачи объекта — велика. Новыми арендаторами могут стать местные IT–игроки, госсектор, банковские структуры. Для рынка это однозначно заметное событие, особенно для тех, кто ищет офис класса А. На рынок оно повлияет сохранением или повышением вакансии и небольшим увеличением ставок на свободные площади класса А. По состоянию на конец I квартала 2024 года "Газпром" и аффилированные структуры занимали в городе более 600 тыс. м2. Самой знаковой сделкой последних лет с ними была, несомненно, сделка по аренде второй очереди строительства административно–делового квартала "Невская ратуша". В 2023–м и начале текущего года структуры нефтегазового сектора не были столь активны на рынке аренды офисных площадей Петербурга. В 2023–м доля подразделений монополиста и аффилированных структур в валовом объёме спроса составила 13,6%. По итогам I квартала данный показатель не превысил отметку 2%", -Алёна Бердиган, директор департамента офисной недвижимости компании Maris.
"ПАО "Газпром" не является арендатором бизнес–центров сети "Сенатор", площади в "Сенаторе" арендуют его дочерние общества, включая "Газпром нефть". Мы продолжаем наше сотрудничество с ними, площади в "Сенаторе" они не высвобождают. Поэтому как такового какого–то бума съезда "Газпрома" из офисных помещений мы не наблюдаем. Переезд "Газпрома" на собственные площади действительно происходит, но он небольшой и достаточно постепенный. Сегодня — лучший момент для этого с точки зрения рынка офисной недвижимости Петербурга, с точки зрения влияния на него. На рынке практически нет качественных свободных офисов, за последние полгода уровень вакансии существенно снизился. С текущим уровнем ключевой ставки новым площадям появиться неоткуда, на этот год запланирован минимальный новый ввод, ситуация будет только обостряться. Соответственно, если "Газпром" будет высвобождать площади с той же скоростью, как сейчас, то на рынок это не только не окажет негативного воздействия, но и поддержит его", - Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор".
АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК:
Деловой Петербург
ИСТОЧНИК ФОТО:
Михаил Тихонов/Деловой Петербург
Подписывайтесь на нас: