Эксперты: Возобновление роста ипотечного кредитования ожидается в III квартале 2009 г.
Вместо прогнозировавшегося в начале 2008 г. роста ипотечный рынок Петербурга за год сократился на 10%. Всего в течение 2008 г. было выдано кредитов примерно на 43 млрд. рублей. Сменились и лидеры рынка. Доля Северо-Западного Сбербанка и ВТБ 24 удвоилась, значительно увеличил свое присутствие банк «Санкт-Петербург». Другие же игроки, наоборот, существенно сократили свои доли. Сейчас рынок ипотеки практически не работает, а об оживлении на нем можно будет говорить не ранее III квартала 2009 г., полагают эксперты, пишет «РБК daily».
Санкт-Петербургское ипотечное агентство (СПбИА) обнародовало итоги работы ипотечного рынка города за 2008 г. Согласно этим данным, в IV квартале банки выдали кредитов на 4,35 млрд. руб., а объемы рынка по сравнению с III кварталом сократились более чем в 2 раза. Тройка лидеров в IV квартале не изменилась, в нее по-прежнему входят Северо-Западный Сбербанк, ВТБ 24 и банк «Санкт-Петербург». На них приходится порядка 55% всего рынка ипотеки города. При этом за год каждый их этих банков практически удвоил свою долю рынка.
Участники городской ипотечной программы, работающие по стандартам АИЖК, по итогам 2008 г. смогли выдать кредитов только на 1,3 млрд. руб., что более чем в 4 раза меньше, чем 2007 г. Это связано и с тем, что с конца августа СПбИА приостановило работу в связи с пересмотром федеральных стандартов. Свою работу агентство возобновило только в январе и в 2009 г. собирается рефинансировать кредитов как минимум на 1 млрд. рублей.
«В октябре—ноябре мы наблюдали рост процентных ставок, сокращение кредитных программ, практически полное прекращение кредитования нового строительства и приобретения объектов загородной недвижимости, земельных участков, а также отказ от работы с клиентами, которые не подтверждают свой доход документально. Это вызвало резкое сокращение числа игроков на рынке. Если в начале года их было около 100, то сейчас реально работают с ипотекой 6-7 банков», — отметил заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
При этом к концу года снизились и суммы кредитов. По словам руководителя отдела ипотеки петербургского филиала ВТБ 24 Татьяны Хоботовой, если раньше средняя величина кредита составляла 2,5 млн. руб., теперь она равняется 1,1 млн. рублей. Изменились условия кредитования. Ставки составляют в рублях от 14,6%, в долларах от 11%.
Эксперты единодушны в том, что оживление рынка начнется не раньше III квартала 2009 года. При этом сам рынок сильно изменится. И.Жигунов считает, что будет увеличиваться доля банков с иностранным капиталом, а руководитель ипотечного управления Балтийской ипотечной корпорации Марианна Белькова полагает, что формировать рынок ипотеки будут крупные российские банки с госучастием. «Государственная политика по-прежнему нацелена на формирование доступных инструментов покупки недвижимости», — считает она.
Между тем признаки оживления заметны уже сейчас. «В IV квартале 2008 г. объемы кредитования серьезно упали, но после новогодних праздников мы наблюдали легкое оживление, особенно в области загородного домостроения, рассказал Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала Альфа-банка.
Сегодня в АБН представители частных управляющих компаний в сфере ЖКХ обсудили новые реалии коммунальной сферы, наступившие после 1 января, когда тарифы на газ, отпление, горячую и холодную воду, канализацию, электроэнергию выросли в среднем на 25%. Как оказалось, для самих УК это подорожание не улучшит, а ухудшит ситуацию. Рост тарифов естественных монополистов не увеличит доходы УК, при этом наверняка увеличится число неплательщиков, а значит, возрастет общая задолженность ТСЖ.
Так, например, по словам Геннадия Майорова, президента ООО «Городской центр коммунального сервиса», сейчас кризиса неплатежей еще нет, но через 3-4 месяца он ожидает увеличения числа неплательщиков на 10%. При этом тарифы на содержание и ремонт жилфонда, из которых производится оплата услуг УК (сбор и перевод платежей монополистам, по словам представителей компаний, они делают бесплатно), не повысились.
Как показала сегодняшняя пресс-конференция, частные УК доведены до крайности условиями своего труда. По словам Евгения Пургина, главы Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере, с 2005 г., когда началась жилищная реформа, число частных компаний, работающих в ЖКХ Петербурга, снизилось более чем вдвое: по данным городской Лицензионной палаты, в 2005 г. их было 200, сейчас, по данным Жилкомитета, – около 80. «Это тяжелый труд, в котором при нынешних условиях, когда тарифы устанавливает государство, получение прибыли становится весьма сложным делом», - считает эксперт.
Однако выводы, которые в один голос озвучили представители частных УК, повергли присутствовавших журналистов в некоторый шок. «Сегодня у нас финансовый кризис. Я думаю, что для государства это уникальная возможность окончательно переставить ЖКХ на рыночные рельсы. Необходимо отпустить тарифы на содержание и ремонт жилфонда, отказаться от тарифного регулирования. Для каждого дома тарифы должны быть установлены отдельно, через собрания собственников. Там, где люди могут платить больше за качество, пусть платят; там же, где доходы населения меньше, пусть меньше платят. Работник ЖКХ не должен быть социальным работником, это не его функция. А все задачи социальной помощи пусть решает не Жилкомитет, а Комитет соцзащиты, и тем, кому нужно, пусть платит компенсации части квартплаты. Это все не через тарифы надо решать», - заявил Е.Пургин.
«Тарифов на обслуживание не должно существовать. Пусть монополисты устанавливают свои тарифы, а наши услуги должны оплачиваться по рыночной цене. Вы же не спрашиваете тариф у стоматолога, так почему наши услуги должны оцениваться иначе? Раньше была политическая необходимость держать цены на ЖКХ, чтобы задобрить избирателя. А теперь-то политики нет, у нас стабильность, значит надо цены отпустить в свободное плавание», - сказал Сергей Тихонов, гендиректор ООО «РЭС ТСВ».
По мнению УК (в том числе ЖЭС со 100-процентным городским участием), вычисление тарифов на обслуживание производится по старым советским методикам. Так, например, при вычислении применяется понижающий коэффициент в зависимости от количества удобств в здании. Соответственно, в центре города жильцы платят меньше, чем в новых домах на окраинах. Между тем, содержание, ремонт, а иногда и срочная реконструкция домов в историческом центре города стоит гораздо дороже, чем в новых домах.
Нелогично также происходит вычисление тарифов на вывоз мусора: норматив оплаты вычисляется с числа проживающих, а платят жители, исходя из нормы выработки мусора на 1 кв. м. жилья. Соответственно, в районах «сталинок» и «хрущевок», где жителей больше, их платы не хватает на вывоз всего производимого ими мусора. Разницу оплачивает УК. В новых же районах большие площади квартир, а жителей меньше, и получается, что они за вывоз мусора переплачивают.
Г.Майоров привел сравнительные данные о подорожании услуг по содержанию жилфонда и услуг естественных монополистов, а также городских обслуживающих предприятий. Согласно его цифрам, прирост тарифов для УК в 2008 г. составил чуть более 6%, в 2009 г. составит 11%, итого за 2 года – около 17%. При этом за то же время услуги «Водоканала» и «Лентеплоснаба» выросли на 40%. Услуги «Спецтранса» выросли на 25%. «Почему государство допускает такой перекос?» - вопрошает эксперт.
По словам Е.Пургина, Ассоциация управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере заказала независимым аудиторам оценку стоимости содержания жилого фонда. Выяснилось, что оплата с 1 кв. м должна составлять не 3 рубля, как указано в тарифе, а 11 рублей (в среднем по городу).
Г.Майоров дополнил эти данные: «Сейчас тариф за управление составляет 20 коп. за 1 кв.м. Если у УК 100 тысяч кв. м в управлении (столько в среднем необходимо содержать, чтобы это было выгодно) – то на управление она соберет 20 тысяч рублей. Сравните эту цифру хотя бы с зарплатой одного бухгалтера, которого надо содержать, не говоря обо всем остальном. Или другое: на содержание 4-х аварийных бригад, которые необходимы для обслуживания 100 тысяч кв. м. жилья (водителя, сантехника, сварщика, подсобника), исходя из тарифов, мы можем собрать лишь 80 тысяч рублей в месяц. Вычтите из этой суммы расходы на бензин и материалы, и получится, что зарплата одного специалиста составит 2,3 тысячи рублей».