Эксперты: Себестоимость жилья «эконом-класса» сегодня составляет 55-65 тысяч рублей за 1 кв. м
На сегодняшнем круглом столе об итогах 2008 г. в строительстве, организованном редакцией «Строительного еженедельника», строители еще раз подтвердили декабрьские данные о себестоимости строительства жилья «эконом-класса».
Так, глава департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин категорично заявил, что цифра Минрегиона в 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м и, тем более, скорректированная цифра в 44,3 тысячи за 1 кв. м не только входит в противоречие с данными застройщиков, но просто «взята с потолка». «Под этими цифрами нет никакого обоснования», - заявил эксперт.
По его мнению, «правильно, что аукционы по продаже жилья городу Фонд имущества перенес с января на февраль. Может быть, в них и примет участие хотя бы одна компания, так как, если стройки находятся в некоторых наиболее удаленных от центра районах, то вероятно, что удастся при продаже городу вернуть себе хотя бы себестоимость».
«Реальная себестоимость жилья эконом-класса составляет 55-65 тысяч рублей за 1 кв.м., и предпосылок для ее снижения нет. И хотя цены на стройматериалы будут корректироваться, себестоимость, думаю, будет долго стоять на этом же уровне», - заключает П.Горячкин.
Его выводы подтвердил и гендиректор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвей Закашанский. В комплексе «Поэма у трех озер», который компания начала строить в 2003 г., себестоимость составила 65 тысяч рублей за 1кв.м. При этом он отмечает, что стоимость строительно-монтажных работ и стройматериалов занимает лишь 50% от себестоимости. Поэтому падение цены на некоторые материалы дает лишь временное снижение себестоимости не более чем на 15%. При этом стройматериалы в январе перестали дешеветь, а некоторые начали плавный ценовой рост. На рост себестоимости повлияет также инфляция, которая в 2009 г. ожидается выше, чем в 2008 г. Увеличатся также и тарифа на подключение ко всем энергоисточникам.
При этом М.Закашанский предпочел не говорить о влиянии на себестоимость цен на землю. Напомним, что, по большинству прогнозов конца 2008 г., в том числе по прогнозу Фонда имущества, цена на земельные участки в 2009 г. будет в разы меньше, чем на пиковых значениях (по результатам торгов 2006-2007 гг.).
Сегодня городское Законодательное собрание приняло в первом чтении закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт- Петербурга». Как сообщало АСН-инфо, законопроект, внесенный прокуратурой, предполагает оказание социальной поддержки в виде компенсаций из бюджета города лицам, пострадавшим в связи с нарушениями договоров о долевом строительстве застройщиками и не заключившими к настоящему времени соглашений с органами городской власти или строительными организациями соглашений о возмещении ущерба.
Законопроект вводит положение об уполномоченном органе государственной власти в сфере защиты прав обманутых дольщиков в Санкт-Петербурге, который наделяется полномочиями по ведению реестра обманутых дольщиков, оказывает содействие в защите их прав, взаимодействует с заинтересованными органами госвласти, местного самоуправления, организациями и физическими лицами. Тот же орган, согласно проекту, может осуществлять права заказчика (застройщика) строительства, разрабатывать предложения и предоставлять и контролировать социальные выплаты за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.
При этом уполномоченный орган заключает с обманутыми дольщиками, оплатившими полную стоимость жилого помещения, договоры, в рамках которых принимает обязательства по обеспечению строительства дома и безвозмездной передаче им квартир в собственность. При этом пострадавшему дольщику может быть предоставлено не более одной квартиры. Поддержка из городского бюджета оказывается в объеме финансирования завершения строительства жилья в пределах социальной нормы площади предоставления на 1 члена семьи, установленного действующим законодательством.
Согласно проекту, уполномоченный орган также может осуществлять выкуп прав требований обманутых дольщиков, оплативших неполную стоимость жилья, определенную договором.
Законопроект предусматривает предоставление пострадавшим дольщикам социальных выплат в виде компенсации в размере, необходимом для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. При этом уполномоченный орган заключает с получателем выплаты договор о ее предоставлении с учетом порядка и сроков завершения строительства. Договором предусматривается возможность перечисления суммы компенсации на счет организации, осуществляющей завершение строительства.
При наличии свободных (не выкупленных дольщиками) помещений в объекте, Санкт-Петербург в лице КУГИ заключает с организацией, которой передаются права на завершение строительства, договор, предусматривающий в качестве одного из инвестиционных условий передачу в собственность города части таких помещений. Расчет общего количества передаваемых Санкт-Петербургу помещений осуществляется исходя из размера предоставленных средств городского бюджета и рыночных цен на соответствующие объекты.
Случаи, когда уполномоченный орган обязан осуществить меры по прекращению прав застройщиков на земельный участок и выступить заказчиком строительства дома, прокуратура относит к следующим категориям участников долевого строительства:
- участники, права которых на объекты долевого строительства не зарегистрированы в установленном порядке и (или) застройщиком фактически не начато освоение земельного участка, либо строительство объекта остановлено и не может быть завершено застройщиком,
- участники, права собственности которых на квартиры не могут быть оформлены по объективным причинам.
Распространение термина «обманутый дольщик» на вышеназванные категории встретили возражения со стороны губернатора Валентины Матвиенко. В своем письме к первому заместителю прокурора города Сергею Литвиненко она отмечает, что для определения круга лиц, на который распространяется действие норм проекта закона, необходимо уточнить содержание таких положений как «застройщиком фактически не начато освоение земельного участка», «строительство объекта остановлено и не может быть завершено застройщиком», «права собственности не могут быть оформлены по объективным причинам».
Кроме того, губернатор напоминает о том, что понятие «выкуп прав требований» в действующем законодательстве отсутствует и требует уточнения. В современном жилищном законодательстве, указывает В.Матвиенко, также не применяется термин «социальная норма площади предоставления». Губернатор считает возможным принятие проекта закона после оценки расходов бюджета Санкт-Петербурга, необходимых для его реализации, при наличии сведений о количестве обманутых дольщиков, стоимости жилых помещений и объеме внесенных дольщиками средств в соответствии с заключенными договорами.
В свою очередь, прокуратура исходит из того, что соответствующие расчеты к настоящему законопроекту и изменения в закон «О бюджете Санкт-Петербурга на 2009 г. и плановый период 2010 и 2011 гг.» могут быть осуществлены совместно с органами исполнительной власти по окончании проводимой в настоящее время корректировки бюджетных обязательств города.
Замечания к законопроекту, высказанные Смольным, были изложены на заседании ЗакС представителем губернатора Михаилом Бродским. Ко второму чтению законопроекта будут подготовлены поправки с учетом как требований федерального законодательства, так и рассматриваемых корректировок в бюджет города. По предложению депутата Андрея Черных на подготовку поправок отведено 2 месяца.