ЗакС Петербурга принял в первом чтении закон по защите прав дольщиков

21.01.2009 20:44

Сегодня городское Законодательное собрание приняло в первом чтении закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт- Петербурга». Как сообщало АСН-инфо, законопроект, внесенный прокуратурой, предполагает оказание социальной поддержки в виде компенсаций из бюджета города лицам, пострадавшим в связи с нарушениями договоров о долевом строительстве застройщиками и не заключившими к настоящему времени соглашений с органами городской власти или строительными организациями соглашений о возмещении ущерба.

Законопроект вводит положение об уполномоченном органе государственной власти в сфере защиты прав обманутых дольщиков в Санкт-Петербурге, который наделяется полномочиями по ведению реестра обманутых дольщиков, оказывает содействие в защите их прав, взаимодействует с заинтересованными органами госвласти, местного самоуправления, организациями и физическими лицами. Тот же орган, согласно проекту, может осуществлять права заказчика (застройщика) строительства, разрабатывать предложения и предоставлять и контролировать социальные выплаты за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

При этом уполномоченный орган заключает с обманутыми дольщиками, оплатившими полную стоимость жилого помещения, договоры, в рамках которых принимает обязательства по обеспечению строительства дома и безвозмездной передаче им квартир в собственность. При этом пострадавшему дольщику может быть предоставлено не более одной квартиры. Поддержка из городского бюджета оказывается в объеме финансирования завершения строительства жилья в пределах социальной нормы площади предоставления на 1 члена семьи, установленного действующим законодательством.

Согласно проекту, уполномоченный орган также может осуществлять выкуп прав требований обманутых дольщиков, оплативших неполную стоимость жилья, определенную договором.

Законопроект предусматривает предоставление пострадавшим дольщикам социальных выплат в виде компенсации в размере, необходимом для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. При этом уполномоченный орган заключает с получателем выплаты договор о ее предоставлении с учетом порядка и сроков завершения строительства. Договором предусматривается возможность перечисления суммы компенсации на счет организации, осуществляющей завершение строительства.

При наличии свободных (не выкупленных дольщиками) помещений в объекте, Санкт-Петербург в лице КУГИ заключает с организацией, которой передаются права на завершение строительства, договор, предусматривающий в качестве одного из инвестиционных условий передачу в собственность города части таких помещений. Расчет общего количества передаваемых Санкт-Петербургу помещений осуществляется исходя из размера предоставленных средств городского бюджета и рыночных цен на соответствующие объекты.

Случаи, когда уполномоченный орган обязан осуществить меры по прекращению прав застройщиков на земельный участок и выступить заказчиком строительства дома, прокуратура относит к следующим категориям участников долевого строительства:

- участники, права которых на объекты долевого строительства не зарегистрированы в установленном порядке и (или) застройщиком фактически не начато освоение земельного участка, либо строительство объекта остановлено и не может быть завершено застройщиком,

- участники, права собственности которых на квартиры не могут быть оформлены по объективным причинам.

Распространение термина «обманутый дольщик» на вышеназванные категории встретили возражения со стороны губернатора Валентины Матвиенко. В своем письме к первому заместителю прокурора города Сергею Литвиненко она отмечает, что для определения круга лиц, на который распространяется действие норм проекта закона, необходимо уточнить содержание таких положений как «застройщиком фактически не начато освоение земельного участка», «строительство объекта остановлено и не может быть завершено застройщиком», «права собственности не могут быть оформлены по объективным причинам».

Кроме того, губернатор напоминает о том, что понятие «выкуп прав требований» в действующем законодательстве отсутствует и требует уточнения. В современном жилищном законодательстве, указывает В.Матвиенко, также не применяется термин «социальная норма площади предоставления». Губернатор считает возможным принятие проекта закона после оценки расходов бюджета Санкт-Петербурга, необходимых для его реализации, при наличии сведений о количестве обманутых дольщиков, стоимости жилых помещений и объеме внесенных дольщиками средств в соответствии с заключенными договорами.

В свою очередь, прокуратура исходит из того, что соответствующие расчеты к настоящему законопроекту и изменения в закон «О бюджете Санкт-Петербурга на 2009 г. и плановый период 2010 и 2011 гг.» могут быть осуществлены совместно с органами исполнительной власти по окончании проводимой в настоящее время корректировки бюджетных обязательств города.

Замечания к законопроекту, высказанные Смольным, были изложены на заседании ЗакС представителем губернатора Михаилом Бродским. Ко второму чтению законопроекта будут подготовлены поправки с учетом как требований федерального законодательства, так и рассматриваемых корректировок в бюджет города. По предложению депутата Андрея Черных на подготовку поправок отведено 2 месяца.

Fitch дает негативный прогноз по кредитоспособности сектора строительства и недвижимости РФ на 2009
21.01.2009 17:58

Сегодня Fitch Ratings заявило, что прогноз по кредитоспособности компаний российского строительного сектора и сектора недвижимости останется негативным в 2009 г., по мере дальнейшего спада на рынке недвижимости и сохранения сложностей с финансированием, сообщает пресс-служба рейтингового агентства.

«В 2009 г. ожидается усиление на российском рынке недвижимости спада, начавшегося в конце 2008 г. Основными факторами, его обуславливающими, являются замедление темпов роста ВВП, сокращение доступа покупателей (как компаний, так и физических лиц) к средствам для финансирования покупок недвижимости, снижение активности инвесторов и усиление негативных настроений, в целом, – отмечает Артем Фролов, младший директор в аналитической группе Fitch по строительному сектору и сектору недвижимости в регионе Европа, Ближний Восток и Африка. – Ожидается существенное снижение как объемов, так и цен. По нашим оценкам, в 2009 г. цены на недвижимость в России упадут на 20-40%, в зависимости от региона и сегмента».

Наряду со снижением спроса, в 2009 г. вероятно значительное сокращение предложения на первичном рынке недвижимости. Многие девелоперские компании не смогут финансировать запланированные проекты с учетом низких уровней их внутренних ресурсов ввиду отрицательного свободного денежного потока, низкого остатка средств на счетах и недостаточного доступа к внешнему фондированию, по мере того как банки и инвесторы все в большей степени не хотят или просто не в состоянии предоставить новое долговое или акционерное финансирование.

Девелоперы, работающие по модели «построить и продать», в настоящее время имеют меньше возможностей по частичному финансированию своих проектов за счет предварительных продаж, так как покупатели все с меньшей охотой делают денежные взносы в незавершенные проекты ввиду опасений, что компании не сумеют сдать объект. Хотя финансирование может быть получено за счет продаж активов и проектов, а также от инвестиционных партнеров, в текущей сложной среде достичь этого может быть нелегко. Ожидается, что сокращение операционных расходов позволит высвободить лишь ограниченный объем дополнительных средств, которых будет недостаточно для покрытия значительных строительных затрат.

После существенного сокращения кредитования российского сектора недвижимости в 2008 г., Fitch полагает, что ситуация с финансированием вряд ли значительно улучшится в 2009 г. Особенно сложно будет провести новые эмиссии публичных долговых обязательств. Доступ к банковскому финансированию, основному источнику средств для сектора в последние несколько лет, останется в высокой степени ограниченным ввиду сложностей с ликвидностью у банковской системы страны и снижения активности иностранных банков в секторе.

Аналогичным образом, привлечение средств на фондовом рынке вряд ли будет реалистичным вариантом в течение 2009 г. Компании, которые смогут получить финансирование от контролируемых государством банков или от оказывающих поддержку материнских структур (как в случае с «Системой-Галс»), вероятно, будут находиться в более хорошем положении. Fitch отмечает, что лишь одна компания из рейтингуемых агентством российских девелоперов – ОАО «Группа ЛСР» – была включена в недавно составленный правительством список компаний, имеющих право на получение потенциальной федеральной поддержки. Это подразумевает, что масштабная помощь сектору со стороны государства является маловероятной.

В результате исторически сложившейся зависимости отрасли от краткосрочных заимствований для финансирования долгосрочных проектов, некоторые компании сектора недвижимости и строительства столкнутся со значительными объемами погашения задолженности в течение 2009 г. Во многих случаях перспективы погашения или рефинансирования этой задолженности являются неопределенными из-за ослабления операционных денежных потоков, сложной конъюнктуры для продажи активов, ограниченной доступности новых заимствований и низкого запаса ликвидности, включая денежные средства и долгосрочные неиспользованные безотзывные кредитные линии.

Риск может быть даже выше для компаний со значительным объемом задолженности в иностранной валюте. Эти компании являются особенно уязвимыми к дальнейшему снижению курса рубля, если они не получают достаточной доли операционных денежных потоков, номинированных в иностранной валюте или увязанных с нею. Fitch также отмечает, что ожидаемое сокращение прибыльности и стоимости активов в течение 2009 г. может привести к проблемам с соблюдением ковенантов, что, в свою очередь, может усилить давление на ликвидность, вызвав досрочное погашение по некоторым долговым обязательствам.

Кредитоспособность компаний сектора находится под давлением с весны 2008 г., о чем свидетельствует ряд негативных рейтинговых действий, проведенных в прошедшем году. Fitch в настоящее время рейтингует четыре российские компании из верхнего эшелона сектора строительства и недвижимости: ОАО ОПИН (рейтинг B/прогноз «Стабильный»), ОАО Система-Галс (рейтинг B/прогноз «Негативный»), ОАО Группа ЛСР (рейтинг B/прогноз «Негативный»), и ООО Миракс Групп (рейтинг B/прогноз «Негативный»). С учетом отрицательных тенденций в секторе, в 2009 г. сохраняется возможность дальнейших негативных рейтинговых действий.