Fitch дает негативный прогноз по кредитоспособности сектора строительства и недвижимости РФ на 2009

21.01.2009 17:58

Сегодня Fitch Ratings заявило, что прогноз по кредитоспособности компаний российского строительного сектора и сектора недвижимости останется негативным в 2009 г., по мере дальнейшего спада на рынке недвижимости и сохранения сложностей с финансированием, сообщает пресс-служба рейтингового агентства.

«В 2009 г. ожидается усиление на российском рынке недвижимости спада, начавшегося в конце 2008 г. Основными факторами, его обуславливающими, являются замедление темпов роста ВВП, сокращение доступа покупателей (как компаний, так и физических лиц) к средствам для финансирования покупок недвижимости, снижение активности инвесторов и усиление негативных настроений, в целом, – отмечает Артем Фролов, младший директор в аналитической группе Fitch по строительному сектору и сектору недвижимости в регионе Европа, Ближний Восток и Африка. – Ожидается существенное снижение как объемов, так и цен. По нашим оценкам, в 2009 г. цены на недвижимость в России упадут на 20-40%, в зависимости от региона и сегмента».

Наряду со снижением спроса, в 2009 г. вероятно значительное сокращение предложения на первичном рынке недвижимости. Многие девелоперские компании не смогут финансировать запланированные проекты с учетом низких уровней их внутренних ресурсов ввиду отрицательного свободного денежного потока, низкого остатка средств на счетах и недостаточного доступа к внешнему фондированию, по мере того как банки и инвесторы все в большей степени не хотят или просто не в состоянии предоставить новое долговое или акционерное финансирование.

Девелоперы, работающие по модели «построить и продать», в настоящее время имеют меньше возможностей по частичному финансированию своих проектов за счет предварительных продаж, так как покупатели все с меньшей охотой делают денежные взносы в незавершенные проекты ввиду опасений, что компании не сумеют сдать объект. Хотя финансирование может быть получено за счет продаж активов и проектов, а также от инвестиционных партнеров, в текущей сложной среде достичь этого может быть нелегко. Ожидается, что сокращение операционных расходов позволит высвободить лишь ограниченный объем дополнительных средств, которых будет недостаточно для покрытия значительных строительных затрат.

После существенного сокращения кредитования российского сектора недвижимости в 2008 г., Fitch полагает, что ситуация с финансированием вряд ли значительно улучшится в 2009 г. Особенно сложно будет провести новые эмиссии публичных долговых обязательств. Доступ к банковскому финансированию, основному источнику средств для сектора в последние несколько лет, останется в высокой степени ограниченным ввиду сложностей с ликвидностью у банковской системы страны и снижения активности иностранных банков в секторе.

Аналогичным образом, привлечение средств на фондовом рынке вряд ли будет реалистичным вариантом в течение 2009 г. Компании, которые смогут получить финансирование от контролируемых государством банков или от оказывающих поддержку материнских структур (как в случае с «Системой-Галс»), вероятно, будут находиться в более хорошем положении. Fitch отмечает, что лишь одна компания из рейтингуемых агентством российских девелоперов – ОАО «Группа ЛСР» – была включена в недавно составленный правительством список компаний, имеющих право на получение потенциальной федеральной поддержки. Это подразумевает, что масштабная помощь сектору со стороны государства является маловероятной.

В результате исторически сложившейся зависимости отрасли от краткосрочных заимствований для финансирования долгосрочных проектов, некоторые компании сектора недвижимости и строительства столкнутся со значительными объемами погашения задолженности в течение 2009 г. Во многих случаях перспективы погашения или рефинансирования этой задолженности являются неопределенными из-за ослабления операционных денежных потоков, сложной конъюнктуры для продажи активов, ограниченной доступности новых заимствований и низкого запаса ликвидности, включая денежные средства и долгосрочные неиспользованные безотзывные кредитные линии.

Риск может быть даже выше для компаний со значительным объемом задолженности в иностранной валюте. Эти компании являются особенно уязвимыми к дальнейшему снижению курса рубля, если они не получают достаточной доли операционных денежных потоков, номинированных в иностранной валюте или увязанных с нею. Fitch также отмечает, что ожидаемое сокращение прибыльности и стоимости активов в течение 2009 г. может привести к проблемам с соблюдением ковенантов, что, в свою очередь, может усилить давление на ликвидность, вызвав досрочное погашение по некоторым долговым обязательствам.

Кредитоспособность компаний сектора находится под давлением с весны 2008 г., о чем свидетельствует ряд негативных рейтинговых действий, проведенных в прошедшем году. Fitch в настоящее время рейтингует четыре российские компании из верхнего эшелона сектора строительства и недвижимости: ОАО ОПИН (рейтинг B/прогноз «Стабильный»), ОАО Система-Галс (рейтинг B/прогноз «Негативный»), ОАО Группа ЛСР (рейтинг B/прогноз «Негативный»), и ООО Миракс Групп (рейтинг B/прогноз «Негативный»). С учетом отрицательных тенденций в секторе, в 2009 г. сохраняется возможность дальнейших негативных рейтинговых действий.

Эксперт: Цены на жилье во II августа 2008 по январь 2009 г. упали на 10-15%
21.01.2009 02:12

По данным президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Екатерины Романенко, с августа по январь рублевые цены на жилье в Петербурге упали на 10-15%, а долларовые, с учетом роста курса доллара с 23 до 33 рублей – почти вдвое (цены предложения, а не цены реальных сделок). Об этом она заявила сегодня на круглом столе в пресс-центре ИТАР-ТАСС.

Между тем, по данным ФИАБСИ России, о которых сказала глава организации Татьяна Родионова, с августа по январь рублевые цены на вторичном рынке снизились на 6,26%, на первичном – на 5,25%. Долларовые цены за тот же период упали на «вторичке» на 35%, на «первичке» – на 31%.

Большинство экспертов опасаются, что в ближайшее время рынок недвижимости в Петербурге, несколько лет с трудом переходивший на рублевые расчеты, вновь станет валютным. «Наблюдается тенденция: продавцы все чаще требуют денег только в долларах или евро», - заметил гендиректор ЗАО «Русский фонд недвижимости» Александр Портнов. Он считает, что в дальнейшем это приведет к 50-70-процентному росту цен на жилье.

По мнению гендиректора АН «Александр» Сергея Сосновского, «ориентир, на который выйдут цены после кризиса – 4 тысячи долларов за 1 кв. м». Делать ценовые прогнозы эксперт не решился, как и все участники круглого стола, сошедшиеся на том, что 5-10-процентные колебания основных валют в течение недели делают это занятие бессмысленным. «Хочу заметить, что цены в валюте упали более чем на 35%, но это не увеличило предложения на рынке. Объем предложения сохраняется на уровне года-двух назад», - подчеркнул С.Сосновский.

«Цена на первичном рынке остановилась в промежутке между 55 и 88 тысячами рублей за 1 кв. м. Это – уровень себестоимости. Опускать ее ниже – это экономическая, а в ряде случаев и уголовная авантюра», - заявил вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» Вячеслав Семененко. А главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев признался в полной растерянности большинства экспертов по вопросу о ценах: «Неизвестно, в чем мерить - в долларах? Евро? Рублях? Юанях? В чем давать прогноз? Мы в полной неопределенности. Ни один специалист по валютному рынку не знает, как будут вести себя валюты через месяц или 3 месяца».