Банк России предупреждает дольщиков
Банк России обеспокоен появлением новых схем продажи строящегося жилья, которые нарушают закон об участии в долевом строительстве и использовании счетов эскроу, снижающих риски для граждан.
Основных схем две.
При выдаче ипотеки заемщикам предлагается заключить договоры участия в долевом строительстве, по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве.
Схема выгодна банку и застройщику.
Банк получает дополнительную доходность от средств на аккредитиве. Часть ее передается заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства.
Застройщик получает обеспечение выдачи ипотеки и рост продаж.
Риски для покупателя
Средства на таких аккредитивах не страхуются государством. В отличие от счетов эскроу (10 млн рублей).
Если банк лишится лицензии, гражданин может не только потерять средства на аккредитиве, но и остаться с долгом по ипотеке и потерять квартиру, т. к. ДДУ по факту не был полностью оплачен.
Застройщик продает жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной. Эти средства размещаются на счете эскроу.
Покупатель приобретает жилье у такого лица по договору переуступки требования. Платит он уже по реальной рыночной цене. Однако вместе с правом требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры.
Разница уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.
Риски для покупателя
Если застройщик не выполнит свои обязательства, то покупатель потеряет значительную часть средств, фактически уплаченных за квартиру.
Центробанк планирует в ближайшее время:
⬩ принять ипотечный стандарт. В нем будет запрещено навязывать заведомо сложные и рискованные ипотечные продукты;
⬩ внести изменения в правила выдачи ипотеки с господдержкой. Цель — сделать невозможным предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем.
В Пушкине снесли недостроенное здание прачечной на Софийском бульваре.
Его в свое время кто-то начинал возводить, но затем бросил и ушел с площадки.
Строительство объекта между домами 26 и 28 по Софийскому бульвару началось примерно в 2008 году — во всяком случае, такие сведения оставили очевидцы. Информации о выданном разрешении на эти работы «Канонеру» найти не удалось. В 2010-м коробка здания была готова. Однако работы бросили, и с тех пор двух-трехэтажка стоит без облицовки и не эксплуатируется.
В 2014 году город заключил инвестдоговор на строительство здесь прачечной с ООО «Секунда». В 2017-м «Секунда» получила разрешение на начало работ. Как пояснили «Канонеру» в службе строительного надзора, ни в градплане, ни в разрешении не было сведений о наличие недостроя на участке. Новый застройщик работы не начал, внешне облик недостроя не изменилось. В 2019 году договор с «Секундой» был расторгнут.
В 2021 году комитет по контролю за имуществом выиграл иск, поданный к «Секунде», с требованием «снести кирпичное здание». Ответчик решение не исполнил, и за работы принялся подрядчик центра повышения эффективности госимущества при комитете. Работы стартовали в минувшем январе, а сейчас завершились, проинформировал центр.