Банк России предупреждает дольщиков
Банк России обеспокоен появлением новых схем продажи строящегося жилья, которые нарушают закон об участии в долевом строительстве и использовании счетов эскроу, снижающих риски для граждан.
Основных схем две.
При выдаче ипотеки заемщикам предлагается заключить договоры участия в долевом строительстве, по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве.
Схема выгодна банку и застройщику.
Банк получает дополнительную доходность от средств на аккредитиве. Часть ее передается заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства.
Застройщик получает обеспечение выдачи ипотеки и рост продаж.
Риски для покупателя
Средства на таких аккредитивах не страхуются государством. В отличие от счетов эскроу (10 млн рублей).
Если банк лишится лицензии, гражданин может не только потерять средства на аккредитиве, но и остаться с долгом по ипотеке и потерять квартиру, т. к. ДДУ по факту не был полностью оплачен.
Застройщик продает жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной. Эти средства размещаются на счете эскроу.
Покупатель приобретает жилье у такого лица по договору переуступки требования. Платит он уже по реальной рыночной цене. Однако вместе с правом требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры.
Разница уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.
Риски для покупателя
Если застройщик не выполнит свои обязательства, то покупатель потеряет значительную часть средств, фактически уплаченных за квартиру.
Центробанк планирует в ближайшее время:
⬩ принять ипотечный стандарт. В нем будет запрещено навязывать заведомо сложные и рискованные ипотечные продукты;
⬩ внести изменения в правила выдачи ипотеки с господдержкой. Цель — сделать невозможным предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем.
С начала 2024 года 273 петербургских семьи купили жилье с помощью социальных выплат.
Сумма использованных средств из городского и федерального бюджетов составила 1,1 млрд рублей.
«Продолжаем оказывать содействие петербуржцам в улучшении жилищных условий. Социальные выплаты повышают доступность жилья и напрямую способствуют реализации национального проекта «Жилье и городская среда», инициированного Президентом Владимиром Путиным», - отметил губернатор Александр Беглов.
Он напомнил, что Горжилобмен готов помочь городским очередникам в реализации социальной выплаты. Учреждение предоставляет услуги по подбору подходящего жилья, подготовке, проведению и согласованию сделки. Выплату можно использовать для покупки жилья в Санкт‑Петербурге и Ленинградской области. Это может быть готовая квартира или жилой дом, квартира в строящемся доме с готовностью не менее 70%, а также комната в коммунальной квартире в дополнение к занимаемым, если в результате квартира становится отдельной.
Средства из городского бюджета перечисляются на счет продавца квартиры, приобретаемой очередниками с использованием социальной выплаты. Семьи, улучшившие свои жилищные условия за полтора месяца 2024 года, получили свидетельства в середине или конце 2023. Выдача свидетельств в 2024 году уже началась. Всего в этом году на социальные выплаты для приобретения и строительства жилья город потратит около 17 млрд рублей, что позволит оказать помощь более 4,7 тысяч семей.
В прошлом году темпы реализации городской программы помощи гражданам, нуждающимся в жилье, также были высокими. При содействии города новые квартиры или дома на общую сумму 20,4 млрд рублей приобрели 5686 семей.