Банк России предупреждает дольщиков
Банк России обеспокоен появлением новых схем продажи строящегося жилья, которые нарушают закон об участии в долевом строительстве и использовании счетов эскроу, снижающих риски для граждан.
Основных схем две.
При выдаче ипотеки заемщикам предлагается заключить договоры участия в долевом строительстве, по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве.
Схема выгодна банку и застройщику.
Банк получает дополнительную доходность от средств на аккредитиве. Часть ее передается заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства.
Застройщик получает обеспечение выдачи ипотеки и рост продаж.
Риски для покупателя
Средства на таких аккредитивах не страхуются государством. В отличие от счетов эскроу (10 млн рублей).
Если банк лишится лицензии, гражданин может не только потерять средства на аккредитиве, но и остаться с долгом по ипотеке и потерять квартиру, т. к. ДДУ по факту не был полностью оплачен.
Застройщик продает жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной. Эти средства размещаются на счете эскроу.
Покупатель приобретает жилье у такого лица по договору переуступки требования. Платит он уже по реальной рыночной цене. Однако вместе с правом требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры.
Разница уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.
Риски для покупателя
Если застройщик не выполнит свои обязательства, то покупатель потеряет значительную часть средств, фактически уплаченных за квартиру.
Центробанк планирует в ближайшее время:
⬩ принять ипотечный стандарт. В нем будет запрещено навязывать заведомо сложные и рискованные ипотечные продукты;
⬩ внести изменения в правила выдачи ипотеки с господдержкой. Цель — сделать невозможным предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем.
Зампред Правительства Ленинградской области Евгений Барановский отметил возросшую нагрузку и эффективность регионального комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы на отчетной коллегии.
«В прошлом году комитет вел надзор относительно 793 объектов капитального строительства. Показательно — ни один из них не стал проблемным. Более того, мы сильно сократили реестр проблемных объектов. Если на конец 2023 года у нас оставалось 27 проблемных объектов, то два года назад было их было за 200, а три года назад почти 300 и 70 объектов, которые вот-вот должны были появится на карте региона», — отметил заместитель председателя Правительства Ленинградской области Евгений Барановский.
Глава строительного блока Правительства Ленинградской области отметил, что после решения проблемы обманутых дольщиков именно комитет госстройнадзора может стать оператором по реализации договоров КРТ в Ленинградской области. Законодательная база для этого подготовлена.
Справка
За 2023 год было комитетом госстройнадзора была выдано 157 разрешений на строительство, включая 21 разрешение на социальные объекты. Показательную работу провела ГАУ «Леноблгосэкспертиза», которая выполнила проверку достоверности стоимости цены на более чем 102 миллиарда рублей и выдала рекордные 2119 заключений.