Ещё один квартал гигантского ЖК в Юнтолово планируют застроить высотками

29.02.2024 14:10

Комитет по градостроительству и архитектуре вынес на публичные слушания предложение "Главстроя Санкт–Петербург" увеличить высотность 34–го квартала до 75 метров. Всего на участке 18 га девелопер хочет возвести 216 тыс. "квадратов" жилья.
Объём инвестиций в проект составит около 25 млрд рублей.
Согласно правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), сейчас на этой территории, ограниченной с юга Граничной ул., с запада — проектируемой магистралью, с севера — границей Курортного района Санкт–Петербурга, с востока — границей заказника "Юнтоловский", разрешено строительство жилых домов высотой 40–43 м. Для того чтобы возвести 75–метровое здание, необходимо получить согласование и рассмотреть вопрос на публичных слушаниях, где жители района могут высказать своё мнение. В принципе это особенно ничего не изменит (очень редко слушания меняли изначально согласованное решение), но требуется пройти процедуру.
Всего здесь появится восемь 16–этажных домов (каждый площадью 8,2 тыс. м2 жилья) и шесть 24–этажных (по 24–25 тыс. м2). Плюс к этому встроенные коммерческие помещения — 4,6 тыс. м2.
Как пояснила директор проекта "Юнтолово" компании "Главстрой СПб" Ирина Межейникова, максимальная высота была увеличена до 75 м распоряжением комитета по градостроительству и архитектуре Санкт–Петербурга ещё в 2018 году.
"В настоящий момент мы актуализируем решение, принятое ранее, так как срок его действия истёк (составляет 5 лет). Сохранение ранее разрешённой высотности не отразится на количестве жителей квартала, а наоборот — позволит разместить меньшее количество домов, тем самым увеличить площадь озеленения, а также реализовать запланированный проект благоустройства с водоёмом в центре квартала", — говорит она.

Растёт спрос на трёхэтажки

За последние годы, с 2016–го по 2023–й, по данным Единого реестра застройщиков, средняя высота новостроек в Петербурге снизилась на 3,5 этажа — с 19,2 до 15,7. К примеру, в 2016 году доля домов высотой 25+ этажей составляла 32% всей площади строящегося жилья в Северной столице. Сейчас это всего 14,2%.
Как отмечает главный архитектор СК "Дальпитерстрой" Каролина Гогунова, снижение высотности в Петербурге вызвано исключительно законодательными ограничениями. По установленным в 2014 году ПЗЗ высотное ограничение — 40 м (12 этажей) — применяется для всех проектов. А любое превышение этой высоты требует отдельной процедуры согласования, в том числе с публичным обсуждением. Именно это и ждёт компанию "Главстрой СПб".
"Естественно, в первую очередь собственник земельного участка стремится к получению максимальной выгоды. Идеальной комбинации, чтобы соблюсти и финансовые интересы застройщика, и комфорт жильцов, на мой взгляд, не существует. Комфорт жильцов обеспечило бы строительство зданий от двух до четырёх этажей. Впрочем, застройщики и привыкли к другим высотным показателям. Лично я не считаю, что в высотном жилом здании можно создать комфортную среду. Но допускаю, что у каждого из нас свои понятия о комфорте и, безусловно, желающие жить в 25–этажном доме тоже найдутся", — считает Каролина Гогунова.
"Один из факторов, влияющих на средний показатель этажности, — повышение спроса на комфортные и при этом малоэтажные жилые комплексы. В итоге девелоперы ищут золотую середину и создают комфортные ЖК, не сильно уходя в высоту", — говорит коммерческий директор группы "Аквилон" в Санкт–Петербурге и Ленинградской области Наталия Коротаевская.

Всё решают деньги

Если говорить об экономике проекта, то для девелоперов она действительно лучше в высотных домах.
"С точки зрения окупаемости затрат застройщику, безусловно, выгоднее повышать этажность домов. Затраты увеличиваются, только если здание выше 26 этажей. Так, стоимость фундамента, кровли, технических помещений и земельного участка составляет существенную долю затрат проекта и распределяется на квадратный метр. Следовательно, экономика проекта будет эффективнее в случае строительства одного здания в 25 этажей, а не двух по 12", — рассказывает директор проектного бюро GloraX Анастасия Горбулина.
Однако, по её словам, при разработке проекта и выборе этажности застройщик и проектное бюро учитывают целый ряд факторов, таких как законодательные ограничения, нормы проектирования, визуальный комфорт с окружающей застройкой, создание благоприятной архитектурной среды.
"И не всегда 25–этажное здание будет наиболее удачным решением", — подчёркивает она.
"На улицах со стабильной высотой домов 24–25 этажей человеку некомфортно — важно находить баланс. Сейчас архитекторы тяготеют к средне– и малоэтажным районам. Покупатели на этот процесс также влияют, для большинства оказалось комфортнее жить в менее высотной среде. За это люди голосуют рублём", — уверен руководитель направления разработки продукта ГК "А101" в Санкт–Петербурге Булат Мирзаханов.
"Сейчас жилья нужно много. Оно не должно быть слишком дорогим. Поэтому приоритет в ближайшее время будет отдаваться многоэтажным зданиям", — считает генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.

АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК ФОТО: Сергей Ермохин/Деловой Петербург
МЕТКИ: ДАЛЬПИТЕРСТРОЙ, GLORAX GROUP, ЖК ЮНТОЛОВО, ГЛАВСТРОЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ЮНТОЛОВСКИЙ ЗАКАЗНИК, ГК АКВИЛОН, ГК А101

ИИ-сервис по оценке стоимости жилья появляется в работе банков
27.02.2024 15:28

В ВТБ создали и масштабировали на всю Россию сервис аналитики для оценки новостроек.

В основе — универсальная платформа геоаналитики, позволяющая сопоставлять более 1000 слоев данных из банковской сферы, телекома и digital-сервисов. В решении используется обезличенная информация о жителях аналогичных домов, а также районов со схожей транспортной инфраструктурой, имеющих похожие интересы, структуру доходов, расходов и так далее.

Оценка рыночной стоимости строящейся недвижимости играет для банка важную роль в принятии решения о финансировании проектов. Новая разработка помогает повысить оперативность на этапе рассмотрения заявки на финансирование застройщика и получить более объективные и точные данные. Для застройщиков очень важна скорость и сроки. Использование программы позволило в 3 раза сократить сроки от обращения клиента до подписания кредитного договора.

В разных городах различные факторы оказывают влияние на определение цены на жилье. Рынок постоянно идет вперед, меняется инфраструктура, которая влияет на стоимость. Какие-то параметры устаревают, какие-то добавляются или обновляются. Сложность задачи по оценке недвижимости в масштабах России заключается в учете региональной специфики, макроэкономических колебаниях, большом разнообразии в качестве и расположении строительных объектов, что в свою очередь обуславливает выбор инструментов и способов моделирования.

«Программа учитывает множество факторов и показывает независимую от экспертного мнения оценку, что играет важную роль в общем процессе согласования сделки всеми участвующими подразделениями. Наиболее значимые конкурентные преимущества сервис дает в ситуации, когда строящийся жилой объект не имеет рядом аналогов, и оценить его, используя только метод сравнения с похожими соседствующими объектами, невозможно» — рассказал Максим Коновалихин, руководитель департамента анализа данных и моделирования, старший вице-президент банка ВТБ.

Проект строится на базе трех платформ: платформы гео-аналитики (Geo), платформы автоматического обучения моделей (AutoML) и MLOps-платформы (scibox). У каждой из них своя задача в рамках бизнес-процесса. Их объединение помогло достичь синергии и внести дополнительную ценность.

Проект стартовал с сегмента среднего и малого бизнеса. Следующая стадия — это использование программы как для целей крупного бизнеса, так и розничного ипотечного кредитования. Специфика проекта позволяет не только масштабировать его, но и применять в других сферах. Например, посчитать необходимое количество банкоматов в конкретном районе и количество наличных средств в каждом из них. Отлично подходит, когда на основе аналогичных данных нужно построить прогноз чего-нибудь нового.

АВТОР: Пресс-служба Банка ВТБ (ПАО)
ИСТОЧНИК: Пресс-служба Банка ВТБ (ПАО)
ИСТОЧНИК ФОТО: Нейросеть GigaChat для АСН-инфо
МЕТКИ: БАНК ВТБ, ЦИФРОВИЗАЦИЯ