Эксперты: Ставки на офисы класса А в Москве опустились до 1000 долларов за 1 кв м
Аренда качественных офисов в Москве в условиях кризиса заметно подешевела. Как отмечают в своем исследовании аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&WS&R) на рынке появились интересные предложения качественных помещений по разумным ценам – офис с отделкой в центре города можно снять за 1000 долларов за 1 кв. м в здании класса В+ или А, без отделки – за 600-800 долларов.
По итогам I полугодия 2008 г. Москва вышла на второе после Лондона место по стоимости аренды офисов: средние ставки на помещения класса А тогда находились на уровне 1200-1300 долларов за 1 кв. м, а в наиболее престижных объектах в центральной части города доходили до 2000-2500 долларов.
Эксперты GVA Sawyer также отмечают снижение стоимости аренды. Согласно данным мониторинга рынка, который регулярно проводят специалисты компании, помещения в МФК «Башня Федерация» до ноября 2008 г. предлагались в аренду по цене 2000-2500 долларов за 1 кв. м, однако в IV квартале расценки упали до 1400-1900 долларов. В МФК «Башня на набережной» докризисная ставка составляла 1300 долларов за 1 кв. м, в IV квартале – 1200 долларов. В Nordstar Tower ставки снизились с 1200-1500 до 900-1300 долларов. В компании прогнозируют, что в итоге средняя цена аренды офисов класса A в 2009 г. зафиксируется на уровне 1000 долларов, причем предложения по цене выше 1,5 тысячи долларов вообще исчезнут с рынка.
Аналогичных взглядов придерживаются и в CB Richard Ellis. По мнению аналитиков компании, средневзвешенная ставка по помещениям класса А в 2009 г. опустится с нынешних 1300 до 1000 долларов за 1 кв. м. Причем, помещения без отделки уже сейчас сдаются ниже этой планки. Вместе с тем, в CB Richard Ellis отмечают, что аренда офисов класса А «прайм» зафиксируется на уровне 1300-1400 долларов.
Кризисные явления в российской экономике привели к стабилизации столичного рынка офисной недвижимости раньше срока, прогнозируемого большинством аналитиков. Уже сейчас уровень вакантных помещений в столице превышает 10%. Ранее эксперты обещали, что Москва достигнет этого уровня не раньше 2011 г. и только при условии строительства в срок всех заявленных проектов.
Сейчас, по данным C&WS&R, в Москве пустуют 15-17% бизнес-центров общей площадью почти 1,4 млн. кв. м. Причем самый высокий уровень вакантных помещений - до 25% - зарегистрирован в самых престижных районах столицы – в Москва-Сити и в пределах Бульварного кольца. В общей сложности там пустует 500 тысяч кв. м бизнес-центров. Всего в столице насчитывается около 8 млн. кв м помещений класса А и В.
В 2009 г. особые трудности с поиском арендаторов будут испытывать владельцы зданий постройки 2008 г. «В течение 2009-2010 гг. продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А, в первую очередь со стороны компаний, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля таких компаний в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20%», - говорится в отчете GVA Sawyer.
Аналитики Knight Frank отмечают, что насыщение московского офисного рынка ожидалось не раньше 2010-2011 гг, однако «из-за влияния мирового финансового кризиса рынок стабилизировался уже сегодня». Вместе с тем, объем офисных площадей на 1 тысячу жителей в Москве по-прежнему невысок, что говорит о высоком потенциале рынка в долгосрочной перспективе. Если в Москве этот показатель составляет 800 кв. м, то в Праге – 1,8 тысячи кв. м, в Париже – 4,1 тысячи кв. м, в Лондоне – 5 тысяч кв. м, в Брюсселе – 12 тысяч кв. м, в Стокгольме – 18 тысяч кв. м.
В GVA Sawyer также уверены, что до реального насыщения рынка Москве еще далеко: «Так как ряд крупных проектов могут не выйти на рынок в озвученные девелоперами сроки, насыщение рынка офисной недвижимости будет отложено в период с 2011 г. до 2013-2014 гг.».
Такие данные приведены в обзоре аналитических оценок, размещенном на сайте Департамента имущества Москвы.
Сегодня Градсовет в третий раз рассмотрел проект создания в Московском районе Санкт-Петербурга, в квартале 3 восточнее пр. Юрия Гагарина, возле СКК, легкоатлетического манежа. Квартал ограничен Бассейной ул., пр. Юрия Гагарина, Кузнецовской ул. и пр. Космонавтов. Проект осуществляется городом совместно с Академией физкультуры им. Лесгафта. Проектная организация - ЗАО «Ленстройремонт». Архитектурный проект выполнило ЗАО «Новгородгражданпроект». Высота здания должна составить
Уже дважды переделанный проект снова был отклонен, и на этот раз принято решение привлечь к его кардинальной переработке петербургских архитекторов, предварительно проведя переговоры и консультации совместно со Стройкомитетом. Как заметил главный архитектор города Юрий Митюрев, подход авторов отличается «ученическим стилем, когда вроде бы поправки учитываются, а нового качества проекта не возникает».
Градсовет не устроили несколько особенностей проекта, которые, по общему мнению, низводят его в разряд «советской архитектуры 1970-х гг. – складского, торгового, промышленного здания, но никак не спортивного объекта». «Рядом с СКК, получившим Госпремию, рисовавшимся несколько лет, подобное сооружении невозможно, и если строить, то надо строить что-то значительное», - отметил архитектор Михаил Мамошин.
Первое, что не понравилось Градсовету - это то, что перед зданием манежа авторы проекта предложили создать заглубленную на
Во-вторых, члены Градсовета единогласно высказались против создания прозрачной кровли манежа из карбонатного стекла. Срок его эксплуатации – 25 лет – никого не устроил. По словам Никиты Явейна, таким стеклом облицовывают ларьки, и через 3 года оно уже теряет товарный вид. Кроме того, карбонатное стекло – весьма горючий материал. А О.Харченко снова обратил внимание на климат: по его словам, 6 месяцев в году эта крыша будет завалена снегом, света пропускать не будет, а как ее чистить – неизвестно. Аргумента разработчика, уверявшего, что «производитель обещал решить все эти проблемы», никто не принял.
Еще одной претензией к авторам стало отсутствие разработки транспортной схемы и схемы движения пешеходов, с учетом существующей структуры Парка Победы, с «сильнейшей осью», идущей от гостиницы «Россия» по главной аллее парка к СКК, по которой движется основной поток пешеходов.
Следующим недостатком проекта стало фактическое отсутствие нормальных входов. Так, ВИП-вход расположен очень далеко от проезжей части, что не соответствунт статусу тех, кто им должен будет пользоваться. Да и главный вход, который, по мнению Сергея Соколова, «должен притягивать взгляд», тоже незаметен, что опять же неудобно для посетителей. А по мнению Вячеслава Ухова, необходимо сделать не только схему, но и макет всего квартала. «Тем более, что помимо этого объекта, тут есть еще несколько, которых мы не видим», - подчеркнул Александр Кошарный. «Вообще-то бюджетный проект предполагает проведение конкурса», - заметил архитектор Владимир Григорьев. «Заметьте, тяжелее всего у нас на совете идут бюджетные проекты. Вспомните, как трудно было «вытянуть» проект суда на ул. Якубовича. А все потому, что выбирают наиболее «дешевых» исполнителей», - отозвался Н.Явейн. «Был проведен тендер на выбор подрядчика, а он уже сам выбрал архитекторов», - пояснил экс-глава КГА Александр Викторов.
Само расположение здания архитекторам тоже не понравилось. «Оно поставлено буквой Г, так, что фасады держат угол, а большой легкоатлетический стадион выходит к СКК и будет огражден сеточным забором. Значит, неизбежно там появятся рекламные щиты, и кончится все дело свалкой или бетонным строительным забором. Так нельзя оставлять проект. Кроме того, там как будто не дорисован торец, выходящий на СКК, он очень резко обрывается. И в целом – проект не образный», - считает О.Харченко.
«Я прошу у членов совета одобрить следующую мою инициативу, - резюмировал Ю.Митюрев. – Надо радикально решать вопрос. Чтобы это не тянулось бесконечно, надо подключить одну или несколько серьезных питерских архитектурных групп и Комитет по строительству, как заказчика. Все, кто хочет, могут поучаствовать в этом. Но чтобы на совет это больше не выносить. Конечно, все получат итоговые материалы, вы все увидите, что у нас получится. Но уже не на совете. Обещаю лично это курировать. Сразу после Нового года надо выходить на консультации к главе Комитета по строительству». Все члены совета, включая председателя КГА Юлию Киселеву, одобрили это решение.