Эксперты подсчитали рентабельность застройщиков по EBITDA
В 2022 году, по информации рейтингового агентства Эксперт РА, рентабельность по EBITDA у ГК А101, ГК АСПЭК-Домстрой, ГК Пионер, G-Group, LEGENDA Intelligent Development, Группы ЛСР, ПИК, Талан, ГК Страна Девелопмент и Группы Эталон колебался в пределах 16%—35%.
В марте и октябре, отметили аналитики, у застройщиков дважды практически останавливались продажи.
Несмотря на это, рентабельность по EBITDA по итогам 2022-го в среднем осталась на уровне 2020—2021 годов.
Существенную поддержку маржинальности, с определенной долей иронии констатируют эксперты, оказало нежелание девелоперов даже во время макроэкономических потрясений значительно корректировать свою ценовую политику.
«Сразу же вспоминаются многочисленные комментарии застройщиков, — пишут авторы обзора, — о том, как страдает экономика проектов из-за подорожания, например, стройматериалов, и им приходится жертвовать маржинальностью».
Исходя из полученных данных, свой прогноз эксперты определили как «развивающийся».
Большинство рейтингуемых агентством компаний, по их мнению, обладают сильным финансовым профилем.
В том числе за счет накопленного запаса прочности и полученных ранее значительных финансовых результатов.
Поддержку сектору оказывают и низкая обеспеченность населения жильем, и стимулирующие государственные программы, а также устоявшееся восприятие квадратных метров как инструмента сохранения сбережений.
В то же время, предупредили аналитики, отрасль крайне сильно подвержена экономическим шокам, вследствие чего профиль компаний в ближайшей перспективе будет определяться адаптацией экономики России к сложившейся ситуации.
Дополнительное давление на профиль застройщиков будет оказывать повышение Банком России ключевой ставки, что станет причиной роста процентных расходов девелоперов и удорожания ипотечных программ.
Даже с учетом достаточно неплохих показателей рентабельности по EBITDA в 2022 году эксперты признают, что у застройщиков жилья по итогам года выросла долговая нагрузка.
Они связывают это с существенным увеличением процентных расходов из-за заметного повышения ключевой ставки ЦБ в I и II кварталах 2022 года. А также с невысокими темпами наполнения счетов эскроу, от чего зависит ставка по проектному финансированию.
При этом динамика процентной нагрузки на EBITDA в прошлом году у многих компаний оказалась ниже, чем в 2020-м.
Например, у ГК Пионер процентная нагрузка три года назад была на уровне 8,4% к EBITDA, а в прошлом году она снизилась до 1,1%.
У ПИК эти цифры составили 6,9% и 3,2% соответственно, у ГК Страна Девелопмент — 6,8% и 1,4%.
Так что в целом, по оценке агентства, уровень долговой нагрузки можно назвать «приемлемым».
Отношение чистого долга компаний к EBITDA в 2022 году находится в среднем на уровне 3, несмотря на сложную макроэкономическую конъюнктуру.
В среднесрочной перспективе специалисты Эксперт РА не ожидают ухудшения показателей. Значительные исторические объемы продаж продолжают отражаться в отчетности компаний 2022 года.
Переход на проектное финансирование, а также расширение портфеля проектов повлияли на рост долгов у большинства застройщиков, признают аналитики.
Однако пока им удается поддерживать объемы наполнения счетов эскроу, что отчасти позволяет нивелировать этот рост, резюмируют эксперты.
ВТБ проанализировал статистику по портфелю жилищных кредитов и пришел к выводу, что большинство ипотечных заемщиков проживает в ХМАО-Югре, Новосибирской области и Красноярском крае.
В этих регионах – самая высокая доля заемщиков от общего числа клиентов банка. В Москве и Санкт-Петербурге значения находятся на уровне средних по стране.
В Ханты-Мансийском автономном округе – Югре и Новосибирской области, лидирующих в рейтинге, доля ипотечных заемщиков вдвое превышает среднюю по стране, составляя 14,2%. В Красноярском крае (11,7%), Республике Татарстан и Приморском крае (по 10,5%) этот показатель «обгоняет» общероссийский уровень примерно в 1,5 раза. С 2021 года список регионов-лидеров практически не изменился, за исключением первого места, которое тогда занимала Кировская область (10% сегодня).
В Москве и Санкт-Петербурге, по данным ВТБ, доля ипотечных заемщиков от общего числа клиентов, находятся на уровне средних по стране, и составляет около 7-8%.
«Ипотека в нашей стране развивается стремительными темпами, и объем портфеля жилищных кредитов уже приближается к обычным потребительским. При этом ошибочно считать, что «ипотеку платит каждый второй россиянин», этот сегмент еще имеет значительный потенциал для роста. Сегодня среди всей аудитории банков ипотеку оформил в лучшем случае каждый 10-й клиент, ведь это серьезные кредитные обязательства на длительный срок», – комментирует начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
По его словам, ипотечный рейтинг показывает, что Москва и Санкт-Петербург лидерами рейтинга в пересчете на всю клиентскую базу не являются, даже несмотря на бурный рост строительного сектора двух столиц.
«Самые активные заемщики живут в региональных мегаполисах. Местные застройщики активно осваивают рынок, горожане улучшают свое финансовое состояние и направляют доходы на покупку новых квартир, расширение своих квадратных метров. Мы видим готовность клиентов к долгосрочным кредитам и аккуратное исполнение своих обязательств. В небольших республиках и регионах, где развитие стройки идет не такими большими темпами, ожидаемо ниже и доля заемщиков, оформляющих ипотеку», - добавил он.