Эксперт: В 2009 г. спрос на складские помещения снизится на 30%

Как рассказал на Рождственском саммите ГУД старший консультант отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Максим Мельников, в 2008 г. в северной столице построено 400 тысяч кв. м. складских площадей. При этом на 2008-2009 гг. было заявлено несколько проектов более чем на 2 млн. кв. м высококлассных складских помещений. Основная их масса сконцентрирована в южном направлении, в районе промзоны «Шушары» и Московского шоссе.

На 2008 г. было намечен ввод порядка 1,2 млн. кв.м. Но реально построено в 3 раза меньше. Как сообщил эксперт, на 2009 г. перенесена сдача еще 200 тысяч кв.м. складов. Средняя задержка реализации проектов от заявленного срока составляет 3 месяца. В то же время заморожено строительство около 1 млн. кв.м. площадей, не заполненными остаются 250 тысяч кв.м., часть проектов вовсе отменена. В субаренду сдается порядка 100 тысяч кв.м.

«За 2 года рынок складов Санкт-Петербурга превратился из рынка «продавца» в рынок «покупателя», - констатирует М.Мальников. – Рынок складов – очень молодой, ему не более 3-х лет, и за это время он показал спринтерский рывок. И произошло перепроизводство, что закономерно. Петербург – выгоднейшее место для расположения складов – это вторая столица, у нее уникальное географическое положение, транзитные потоки, кластер автосборочных производств. Все это заставляло инвесторов переоценивать возможности строительства здесь логистических площадок».

По мнению аналитика, «пропиаренная» властью транспортная инфраструктура города на самом деле имеет низкую пропускную способность, что прямо влияет на эффективность работы складских площадей. Такие факторы, как дефицит транспорта в период сезонного повышения спроса на перевозки, ограничения на работу портов в зимний период (возможен прием судов только повышенного ледового класса), высокие тарифы на перевозку грузов из региона в центр России, из-за превышения в 2,5 раза объема импорта над экспортном, делают проблематичной реализацию любого крупного логистического проекта.

Альтернативными путями транзита грузов эксперт считает прибалтийские страны, с более низкими ставками по перевалке, Финляндию, имеющую более развитую складскую инфраструктуру и высокий уровень сервиса, Калининградскую область, где отсутствуют ограничения по ледовому классу судов. Правда, основной недостаток всех этих вариантов – необходимость таможенной очистки груза, что значительно увеличивает время доставки грузов. Таким образом, ключевым фактором для развития складского бизнеса М.Мельников считает повышение пропускной способности инфраструктуры в СЗФО – в частности, ввод КАД, строительство нового порта Усть-Луга и реконструкцию прилегающих к нему автодорог, строительство скоростной магистрали Москва – Петербург, реконструкцию Санкт-Петербургского железнодорожного узла, модернизацию Большого порта Санкт-Петербурга. «Это тем более важно, что 90% спроса на склады составляют логистические операторы. Ставка на ритейлеров как основных арендаторов не пройдет – у них, как правило, есть свои площадки», - пояснил эксперт.

Кроме того, по его мнению, сейчас владельцам складских проектов необходим нестандартный, индивидуальный подход к бизнесу. «Несколько лет назад были широко пропиарены и получили распространение однотипные складские конструкции и модели. А оказалось, что они подходят далеко не всем. Не всем нужны одинаково высокие 10-метровые потолки, сплинкерные системы, видеонаблюдение, другие дорогие услуги, за которые арендаторы вынуждены платить», - отметил М.Мельников. Помимо этого, в складском бизнесе, ориентированном на инвестиционные продажи, весьма жесткие условия подписания договоров, которые не подходят не только российским, но и иностранным компаниям.

Арендные ставки до кризиса в складах класса А составляли 125-160 долларов за 1 кв. м, сейчас они существенно снизились. «Но момент упущен. Девелоперам не стоит перекладывать на кризис сои собственные ошибки. На рынке останутся сильные игроки. Кончится истерия с инвестиционной направленностью развития складского бизнеса. Спрос на склады в 2009 г. сократится на 30%, увеличится доля субаренды, новых проектов выйдет крайне мало», - резюмировал эксперт.