Эксперт: В 2009 г. спрос на складские помещения снизится на 30%
Как рассказал на Рождственском саммите ГУД старший консультант отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Максим Мельников, в
На
«За 2 года рынок складов Санкт-Петербурга превратился из рынка «продавца» в рынок «покупателя», - констатирует М.Мальников. – Рынок складов – очень молодой, ему не более 3-х лет, и за это время он показал спринтерский рывок. И произошло перепроизводство, что закономерно. Петербург – выгоднейшее место для расположения складов – это вторая столица, у нее уникальное географическое положение, транзитные потоки, кластер автосборочных производств. Все это заставляло инвесторов переоценивать возможности строительства здесь логистических площадок».
По мнению аналитика, «пропиаренная» властью транспортная инфраструктура города на самом деле имеет низкую пропускную способность, что прямо влияет на эффективность работы складских площадей. Такие факторы, как дефицит транспорта в период сезонного повышения спроса на перевозки, ограничения на работу портов в зимний период (возможен прием судов только повышенного ледового класса), высокие тарифы на перевозку грузов из региона в центр России, из-за превышения в 2,5 раза объема импорта над экспортном, делают проблематичной реализацию любого крупного логистического проекта.
Альтернативными путями транзита грузов эксперт считает прибалтийские страны, с более низкими ставками по перевалке, Финляндию, имеющую более развитую складскую инфраструктуру и высокий уровень сервиса, Калининградскую область, где отсутствуют ограничения по ледовому классу судов. Правда, основной недостаток всех этих вариантов – необходимость таможенной очистки груза, что значительно увеличивает время доставки грузов. Таким образом, ключевым фактором для развития складского бизнеса М.Мельников считает повышение пропускной способности инфраструктуры в СЗФО – в частности, ввод КАД, строительство нового порта Усть-Луга и реконструкцию прилегающих к нему автодорог, строительство скоростной магистрали Москва – Петербург, реконструкцию Санкт-Петербургского железнодорожного узла, модернизацию Большого порта Санкт-Петербурга. «Это тем более важно, что 90% спроса на склады составляют логистические операторы. Ставка на ритейлеров как основных арендаторов не пройдет – у них, как правило, есть свои площадки», - пояснил эксперт.
Кроме того, по его мнению, сейчас владельцам складских проектов необходим нестандартный, индивидуальный подход к бизнесу. «Несколько лет назад были широко пропиарены и получили распространение однотипные складские конструкции и модели. А оказалось, что они подходят далеко не всем. Не всем нужны одинаково высокие 10-метровые потолки, сплинкерные системы, видеонаблюдение, другие дорогие услуги, за которые арендаторы вынуждены платить», - отметил М.Мельников. Помимо этого, в складском бизнесе, ориентированном на инвестиционные продажи, весьма жесткие условия подписания договоров, которые не подходят не только российским, но и иностранным компаниям.
Арендные ставки до кризиса в складах класса А составляли 125-160 долларов за
Дно кризиса Россия в целом и рынок недвижимости, в частности, пройдут в I квартале 2009 г. После этого ситуация постепенно начнет оздоравливаться. Ко II полугодию 2009 г. можно уже рассчитывать на начало процесса отвоевывания утраченных позиций. Об этом заявил декан факультета региональной экономики и управления Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета Сергей Максимов на пресс-конференции в информационном центре «Строй-Пресс».
В период прохождения дна эксперт прогнозирует возможность 40-процентного снижения основных показателей, характеризующих развитие рынка строительства и недвижимости – объемы ввода, финансирования, реализации и пр. Но к концу 2009 г. он полагает, что 10-15% базовых параметров будут «отбиты», с перспективой дальнейшего роста в 2010 г. Ипотека, как наиболее инерционный инструмент рынка начнет восстанавливаться с запозданием – в конце 2009 – начале 2010 г., с выходом на рост к концу 2010 г.
«Надо понимать, - отметил С.Максимов. – Что мы переживаем не кризис недвижимости, а кризис финансовой системы, с последствиями, распространяющимися на все отрасли экономики. Соответственно, и важнейшей задачей является оздоровление финансового сектора. Сейчас происходит перераспределение денежных ресурсов. Когда этот процесс приобретет ясные формы, деньги снова пойдут на инвестирование различных проектов, в т.ч. и в сфере недвижимости, востребованность (а значит – и привлекательность) которой сохраняется на очень высоком уровне».