Эксперт: Кризис затормозил процесс редевелопмента промышленных зон
В
Наиболее перспективным и ценным ресурсом для девелопмента и создания МФК в Петербурге, по мнению эксперта, являются бывшие промзоны. Площадь промышленных территорий города – около 11 тысяч га, в среднем площадь 1 участка колеблется от 2 до
За прошедшие 4-5 лет в городе было подвергнуто редевелопменту около 20 промышленных предприятий. Их суммарная площадь – около
В
Однако эти планы, судя по всему, будут реализованы не полностью. Как и на все отрасли, кризис повлиял и на строительство МФК, и на редевелопмент промзон, отметила эксперт. Так, в докризисный период – до сентября – было заявлено о редевелопменте свыше
Гендиректор компании Maris Properties in association with CBRE Борис Мошенский на сегодняшнем Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Петербурге рассказал об итогах развития офисной недвижимости в Северной столице. Он напомнил, что начало 2008 г. показывало позитивные результаты – устойчивый спрос, рост предложения качественных офисов, рост арендных ставок, которые на пике составляли 1700 рублей за 1 кв. м. в месяц в офисах класса А и 1200-1400 рублей – в классе В. Совокупный объем офисных площадей классов А и В к середине 2008 г. составлял 1,5 млн. кв. м.
Однако, напомнил эксперт, уже в конце 2007 г. многие аналитики говорили, что 2008-2009 гг. станут «точкой насыщения» рынка офисов. «Это произошло бы и без вмешательства финансового кризиса, - подчеркнул эксперт. – И вот уже в середине 2008 г. мы увидели, что на рынке имеется достойный и качественный выбор для любых нужд. Рынок арендодателя постепенно поворачивался в сторону арендатора».
Уровень вакантных площадей с 2005 г. неуклонно рос, и к 2008 г. в Петербурге пустовали 5% офисов класса А и около 8% офисов класса В. В результате, отметил эксперт, те проекты, которые вышли на рынок в середине 2008 г., уже тогда не могли похвастаться высокой заполняемостью площадей. Конец года показал всеобщий кризис ликвидности, который ударил в первую очередь по девелоперам, застройщикам, которые, свою очередь, замораживают или откладывают проекты, секвестрируют их объемы, что-то пытаются продать.
Вслед за кризисом ликвидности стала очевидной начавшаяся рецессия в экономике, а это значит, что спрос на офисную недвижимость резко упал и будет еще ниже в 2009 г. «Арендаторы переезжают на меньшие и более дешевые площадки, активизировался рынок субаренды. Начиная с июля, уменьшалось количество звонков с запросом на аренду, а те, кто звонит, интересуются в основном офисами площадью менее 50 кв. м. Интерес к офисам площадью 200-500 кв. м. и более упал почти до нуля. Арендные ставки снизились на 20-30% от пиковых значений, но уже сейчас много запросов на аренду со снижением ставки вплоть до 50%», - подчеркнул Б.Мошенский.
По мнению эксперта, ситуация в офисной недвижимости может развиваться двояким образом. Если кризис закончится в 2009 г., тогда на рынке останутся существующие 1,5 млн. кв. м. качественных офисов плюс тот небольшой объем, который вышел на рынок в 2008 г., и этого будет не хватать, быстро вернется дефицит, арендные ставки опять вырастут.
Однако вероятен и вариант продолжения рецессии, при котором существующих площадей для бизнеса вполне хватит. Что касается ставок, то эксперт прогнозирует их снижение в долларовом эквиваленте вдвое. «ЦБ взял курс на удешевление рубля, при том, что 80-85% рынка до сих пор были в рублевой зоне. Если девелоперы вновь захотят вернуться к доллару и евро – а это очень вероятно – и эти валюты будут расти по отношению к рублю, то арендные ставки в 2009 г. упадут на 50% и более. Мы все помним 1998 г. – тогда 99% офисов арендовались по валютным ставкам, и они упали за полгода как раз вдвое», - заметил Б.Мошенский.
При этом, отметил он, даже при реализации оптимистичного сценария рынок офисов вряд ли выйдет из «точки насыщения» - так как оживление экономики вызовет выход на рынок большого количества ныне замороженных проектов.