Льготная ипотека деформирует рынок
Многочисленные программы льготной ипотеки не только деформируют рынок, но и создают бюджетные риски: уже сейчас объем выдач превышает ожидания на момент верстки действующего трехлетнего бюджета, с учетом этой динамики на финансирование государственных обязательств в 2023-2025 годах могут дополнительно понадобиться десятки миллиардов рублей, предупреждает Минфин РФ.
Свои оценки министерство изложило в комментариях к рекомендациям комитета Совета Федерации по бюджету и финрынкам по итогам проведенного в конце апреля круглого стола на тему "Развитие ипотечного жилищного кредитования". Документ направлен в верхнюю палату парламента на прошлой неделе.
Доля рыночного сегмента в общем объеме выдач значительно снизилась, поскольку он на данный момент состоит в основном из выдач ипотечных кредитов на вторичном рынке, где ставки и спрос формируются на основе рыночного ценообразования. При этом цены на первичном рынке жилья выросли в 1,7 раза с 2019 года, а увеличение цен на первичном рынке по отношению к ценам на вторичном рынке составило 27% в сравнении с отрицательной разницей до 2016 года и увеличением на 9% в 2019 году. По мнению министерства, такая тенденция является накапливающимся системным риском для строительной и банковской отраслей.
Минфин предупредил, что высокая доля льготных программ на рынке ипотеки несет ряд фундаментальных рисков как для самого рынка недвижимости вследствие "искусственного" раздувания цен, так и для исполнения обязательств федерального бюджета, которые имеют длящийся характер. Так, на программу "Льготная ипотека" в 2023-2025 годах уже предусмотрено 154,1 млрд рублей, на программу "Семейная ипотека" - 208,7 млрд рублей. На реализацию всех вышеуказанных льготных ипотечных программ в 2023-2025 годах федеральным бюджетом предусмотрено 504,1 млрд рублей.
При этом объем выдачи ипотечных кредитов по льготным ипотечным программам "Семейная ипотека" и "Льготная ипотека" существенно превышает ожидания Минфина на момент составления федерального бюджета на 2023 год и на плановый период 2024-2025 годов, что в совокупности с возможным повышением ключевой ставки Банка России приведет к дефициту средств федерального бюджета на обслуживание льготных ипотечных программ, отмечает министерство.
"В связи с этим считаем, что льготные ипотечные программы (как и другие государственные меры поддержки) должны иметь контрциклический характер по отношению к денежно-кредитной политике, тогда как нарастающая доля льготных ипотечных кредитов (и как следствие стоимость их обслуживания) и их долгосрочный характер (вследствие накопительного эффекта) нивелирует контрциклический эффект в период смягчения денежно-кредитной политики, поскольку расходы на льготные ипотечные программы не уменьшаются в полной мере при снижении ключевой ставки вследствие их растущего объема", - отмечает Минфин.
Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» направлен на совершенствование технического регулирования в строительстве, снижение регуляторной нагрузки на бизнес и повышение эффективности системы строительного нормирования в решении задач обеспечения безопасности зданий и сооружений. Документ разработан Минстроем России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Законопроект представлен заместителем Министра строительства и ЖКХ РФ Сергеем Музыченко и председателем комитета Государственной Думы ФС РФ (ГД РФ) по строительству и ЖКХ Сергеем Пахомовым на пленарном заседании нижней палаты российского парламента и был принят депутатами в первом чтении. До этого документ также был поддержан четырьмя профильными комитетами ГД РФ.
«Законопроект направлен на создание единого перечня нормативно-технических документов в строительстве, требования которых необходимо соблюдать при проектировании и строительстве для обеспечения безопасности возводимых зданий и сооружений. Это позволит разрешить коллизию, возникающую из-за существования требований обязательного и добровольного применения, когда последние трактуются лишь как рекомендуемые к применению. Также отмечу, что принятие предложенных изменений никак не снизит уровень безопасности объектов и доступности их среды для людей с инвалидностью и маломобильных групп населения», - сказал Сергей Музыченко.
Законопроектом предусмотрен отказ от утверждения двух отдельных перечней национальных стандартов и сводов правил или же их частей, в результате применения которых на обязательной и добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (Технический регламент). Взамен будет создан Единый перечень нормативно-технических документов в строительстве, который позволит устранить противоречия и дублирование многочисленных нормативно-технических требований, их неоднозначную трактовку, возникающую из-за наличия двух перечней. Кроме того, это обеспечит гибкость в разработке и принятии проектных решений при сохранении действующих параметров и уровней безопасности объекта.
Стоит отметить, что Техническим регламентом обозначены цели технического регулирования в строительстве. Также актом установлены минимально необходимые обязательные требования к безопасности проектных значений и характеристикам зданий и сооружений, соответствие которым может быть дополнительно обосновано посредством проведения и получения результатов исследований, расчетов и испытаний, моделирования, оценки рисков.
В ходе обсуждения законодательной инициативы замминистра отметил, что параллельно с разработкой предложенного документа ведомством прорабатывается комплекс мер по повышению уровня ответственности и квалифицированности отраслевых специалистов, отвечающих за безопасность строительства. Еще одна задача, которая министерством решается в этом направлении – это совершенствование строительного контроля.
«Переход от предписывающего метода нормирования в строительстве к параметрическому методу нормирования – это достаточно сложная задача, которую Правительство пытается решить, но её реализация может позволить нам быстро внедрять инновационные решения. При параметрическом методе нормирования застройщик будет самостоятельно определять, в соответствии с какими документами будет обеспечиваться безопасность здания. Для этого у застройщика должен появиться выбор, что и предусмотрено законопроектом. Комитет концептуально поддерживает инициативу, но есть вопросы, которые требуют совместной проработки. К примеру, нужны документы, позволяющие определять эффективность решений, выбираемых при проектировании и строительстве», - отметил Сергей Пахомов.
Законопроектом предлагается расширить доказательную базу Технического регламента за счёт применения стандартов организаций, зарегистрированных в Федеральном информационном фонде стандартов, а также иных документов по стандартизации, в том числе выполненных в иностранных системах.
Предложенные изменения позволят отказаться от необходимости разработки специальных технических условий, необходимых для отклонения от требований документов обязательного применения или компенсации недостающих требований в них, что соответственно снизит стоимость и сроки строительства.
Основная цель законодательной инициативы – это создание правовой основы для перехода на более эффективную и открытую к инновациям систему технического нормирования в строительстве.
Законопроект будет рассмотрен во втором чтении и доработан с учётом поправок, которые должны поступить до 22 июня 2023 года.