Эксперт: Арендные ставки на офисные площади в 2009 г. могут снизиться на 50% в валюте
Гендиректор компании Maris Properties in association with CBRE Борис Мошенский на сегодняшнем Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Петербурге рассказал об итогах развития офисной недвижимости в Северной столице. Он напомнил, что начало 2008 г. показывало позитивные результаты – устойчивый спрос, рост предложения качественных офисов, рост арендных ставок, которые на пике составляли 1700 рублей за 1 кв. м. в месяц в офисах класса А и 1200-1400 рублей – в классе В. Совокупный объем офисных площадей классов А и В к середине 2008 г. составлял 1,5 млн. кв. м.
Однако, напомнил эксперт, уже в конце 2007 г. многие аналитики говорили, что 2008-2009 гг. станут «точкой насыщения» рынка офисов. «Это произошло бы и без вмешательства финансового кризиса, - подчеркнул эксперт. – И вот уже в середине 2008 г. мы увидели, что на рынке имеется достойный и качественный выбор для любых нужд. Рынок арендодателя постепенно поворачивался в сторону арендатора».
Уровень вакантных площадей с 2005 г. неуклонно рос, и к 2008 г. в Петербурге пустовали 5% офисов класса А и около 8% офисов класса В. В результате, отметил эксперт, те проекты, которые вышли на рынок в середине 2008 г., уже тогда не могли похвастаться высокой заполняемостью площадей. Конец года показал всеобщий кризис ликвидности, который ударил в первую очередь по девелоперам, застройщикам, которые, свою очередь, замораживают или откладывают проекты, секвестрируют их объемы, что-то пытаются продать.
Вслед за кризисом ликвидности стала очевидной начавшаяся рецессия в экономике, а это значит, что спрос на офисную недвижимость резко упал и будет еще ниже в 2009 г. «Арендаторы переезжают на меньшие и более дешевые площадки, активизировался рынок субаренды. Начиная с июля, уменьшалось количество звонков с запросом на аренду, а те, кто звонит, интересуются в основном офисами площадью менее 50 кв. м. Интерес к офисам площадью 200-500 кв. м. и более упал почти до нуля. Арендные ставки снизились на 20-30% от пиковых значений, но уже сейчас много запросов на аренду со снижением ставки вплоть до 50%», - подчеркнул Б.Мошенский.
По мнению эксперта, ситуация в офисной недвижимости может развиваться двояким образом. Если кризис закончится в 2009 г., тогда на рынке останутся существующие 1,5 млн. кв. м. качественных офисов плюс тот небольшой объем, который вышел на рынок в 2008 г., и этого будет не хватать, быстро вернется дефицит, арендные ставки опять вырастут.
Однако вероятен и вариант продолжения рецессии, при котором существующих площадей для бизнеса вполне хватит. Что касается ставок, то эксперт прогнозирует их снижение в долларовом эквиваленте вдвое. «ЦБ взял курс на удешевление рубля, при том, что 80-85% рынка до сих пор были в рублевой зоне. Если девелоперы вновь захотят вернуться к доллару и евро – а это очень вероятно – и эти валюты будут расти по отношению к рублю, то арендные ставки в 2009 г. упадут на 50% и более. Мы все помним 1998 г. – тогда 99% офисов арендовались по валютным ставкам, и они упали за полгода как раз вдвое», - заметил Б.Мошенский.
При этом, отметил он, даже при реализации оптимистичного сценария рынок офисов вряд ли выйдет из «точки насыщения» - так как оживление экономики вызовет выход на рынок большого количества ныне замороженных проектов.
Как заявил сегодня на брифинге глава Дирекции по строительству транспортного обхода вокруг Санкт-Петербурга (ДСТО) Борис Мурашов, «завтра ДСТО передаст в свое московское руководство концепцию строительства «недальнего обхода Санкт-Петербурга». Разработка концепции, по его словам, вызвана тем, что существующая загрузка КАД позволит ей быть нормально функционирующей частью транспортного коридора «Скандинавия» лишь до 2012 г.
«Уже сейчас на трассе 80% транспорта – городской, а не транзитный. К 2012 г. загрузка трассу возрастет, хотя соотношение городского и транзитного транспорта - 80 на 20% - не изменится. К сожалению, ресурса модернизации, расширения у существующей КАД не имеется. Значит, нужен новый транзитный коридор. И если начать обсуждать эту тему уже сейчас, то есть шанс, что его строительство будет закончено лет через 6-7, - рассказал Б.Мурашов. – Это будет новый коридор, ведущий в Финляндию. Причем мы в своей концепции учитываем, что уже строится дорога КАД – Сортавала. Ее участок должен войти в состав нового транспортного коридора. То есть эта дорога практически уже начала строиться. Если на нее переключится с КАД те 20% транзитного транспорта, о которых я говорил, то ресурса КАД хватит еще до 2020 или 2022 г.».
«Нам надо сделать трассу, чтобы на нее «нанизать» все порты и все федеральные трассы», - пояснил первый замглавы ДСТО Вячеслав Евтушенко.
Б.Мурашов также сообщил, что Росавтодор в 2009 г. выделит ассигнования для строительства нового створа через Неву (части нового транспортного коридора). Где он будет проходить, глава ДСТО не сказал, а напротив, подчеркнул: «Чем позже мы скажем об этом, тем позже в этом районе начнется земельная спекуляция». Сейчас, по его словам, ведется проработка различных выходов новой трассы к границе. Место строительства нового таможенного терминала тоже еще не известно.
В заключение Б.Мурашов оценил возможности ЗСД как скоростной трассы. «Считать ЗСД транспортным коридором можно будет очень ограниченное время. Это не транзитная магистраль, городской транспорт очень быстро ее заполнит», - полагает он.