Эксперт: Арендные ставки на офисные площади в 2009 г. могут снизиться на 50% в валюте
Гендиректор компании Maris Properties in association with CBRE Борис Мошенский на сегодняшнем Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Петербурге рассказал об итогах развития офисной недвижимости в Северной столице. Он напомнил, что начало 2008 г. показывало позитивные результаты – устойчивый спрос, рост предложения качественных офисов, рост арендных ставок, которые на пике составляли 1700 рублей за 1 кв. м. в месяц в офисах класса А и 1200-1400 рублей – в классе В. Совокупный объем офисных площадей классов А и В к середине 2008 г. составлял 1,5 млн. кв. м.
Однако, напомнил эксперт, уже в конце 2007 г. многие аналитики говорили, что 2008-2009 гг. станут «точкой насыщения» рынка офисов. «Это произошло бы и без вмешательства финансового кризиса, - подчеркнул эксперт. – И вот уже в середине 2008 г. мы увидели, что на рынке имеется достойный и качественный выбор для любых нужд. Рынок арендодателя постепенно поворачивался в сторону арендатора».
Уровень вакантных площадей с 2005 г. неуклонно рос, и к 2008 г. в Петербурге пустовали 5% офисов класса А и около 8% офисов класса В. В результате, отметил эксперт, те проекты, которые вышли на рынок в середине 2008 г., уже тогда не могли похвастаться высокой заполняемостью площадей. Конец года показал всеобщий кризис ликвидности, который ударил в первую очередь по девелоперам, застройщикам, которые, свою очередь, замораживают или откладывают проекты, секвестрируют их объемы, что-то пытаются продать.
Вслед за кризисом ликвидности стала очевидной начавшаяся рецессия в экономике, а это значит, что спрос на офисную недвижимость резко упал и будет еще ниже в 2009 г. «Арендаторы переезжают на меньшие и более дешевые площадки, активизировался рынок субаренды. Начиная с июля, уменьшалось количество звонков с запросом на аренду, а те, кто звонит, интересуются в основном офисами площадью менее 50 кв. м. Интерес к офисам площадью 200-500 кв. м. и более упал почти до нуля. Арендные ставки снизились на 20-30% от пиковых значений, но уже сейчас много запросов на аренду со снижением ставки вплоть до 50%», - подчеркнул Б.Мошенский.
По мнению эксперта, ситуация в офисной недвижимости может развиваться двояким образом. Если кризис закончится в 2009 г., тогда на рынке останутся существующие 1,5 млн. кв. м. качественных офисов плюс тот небольшой объем, который вышел на рынок в 2008 г., и этого будет не хватать, быстро вернется дефицит, арендные ставки опять вырастут.
Однако вероятен и вариант продолжения рецессии, при котором существующих площадей для бизнеса вполне хватит. Что касается ставок, то эксперт прогнозирует их снижение в долларовом эквиваленте вдвое. «ЦБ взял курс на удешевление рубля, при том, что 80-85% рынка до сих пор были в рублевой зоне. Если девелоперы вновь захотят вернуться к доллару и евро – а это очень вероятно – и эти валюты будут расти по отношению к рублю, то арендные ставки в 2009 г. упадут на 50% и более. Мы все помним 1998 г. – тогда 99% офисов арендовались по валютным ставкам, и они упали за полгода как раз вдвое», - заметил Б.Мошенский.
При этом, отметил он, даже при реализации оптимистичного сценария рынок офисов вряд ли выйдет из «точки насыщения» - так как оживление экономики вызовет выход на рынок большого количества ныне замороженных проектов.
Глава Фонда имущества Петербурга Андрей Степаненко на сегодняшнем Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) заявил, что ожидает в 2009 г. значительного снижения продажной цены городской недвижимости, которая реализуется Фондом на торгах.
Всего, по его данным, с 2004 по конец 2008 г. городом было продано недвижимости на 66 млрд. рублей, в том числе в 2006 г. – на 16, 8 млрд., в 2007 г. – на 21, 5 млрд., а в 2008 г. – на 12,8 млрд. рублей. «При этом, если участок на наб. Робеспьера, 32 в свое время был продан по цене, составившей 6 тысяч долларов нагрузки на 1 кв. м. будущего жилья, то сейчас мы наблюдаем, как даже участки по полному пакету продаются по цене 400 долларов нагрузки на 1 кв. м», - заметил он.
По мнению А.Степаненко, падение цен на недвижимость всех видов связано не столько с банковским кризисом, прекращением проектного финансирования и доступной ипотеки, сколько с падением цен на нефть. «Если построить годовые графики движения цен на нефть и колебаний цен на коммерческую недвижимость, то они будут почти совпадать», - заявил он. Соответственно, по его мнению, рынок недвижимости начнет восстанавливаться тогда, когда цена барреля нефти пойдет вверх.
Пока же, по его словам, активность на торгах Фонда имущества имеется только по объектам, чья цена не превышает 2 млн. долларов. Так, недавно Фонд не смог продать участок на Крестовском острове, так как он стоил немного дороже. Кроме того, покупаются объекты коммерческой недвижимости площадью не более 500 кв. м.
В связи с этом, подчеркнул А.Степаненко, Фонд, вероятнее всего, будет снижать номинальные цены выставляемых на аукционы объектов: «Лучше мы получим превышение предварительно сниженного номинала, чем не сможем продать объект по завышенной цене». По его словам, Москва пока демонстрирует другой, менее гибкий подход, не спеша снижать продажные цены на городскую недвижимость.
А.Степаненко также прокомментировал цену выкупа квартир у застройщиков – пресловутую цифру 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м. жилья 70-процентной готовности. «Если Москва выкупает квартиры по 56 тысяч за 1 кв. м, причем уже готовые квартиры, то Петербург не может поставить цену выше. Кроме того, в I квартале Минрегионразвития планирует снизить цену до 42 тысяч за 1 кв. м. Я бы на месте застройщиков воспользовался сейчас возможностью продать квартиры, тем более что цены на земельные участки сейчас упали в 2-3 раза, а значит, продав квартиры, можно будет по дешевке купить землю и строить с низкой себестоимостью, позволяющей получить хорошую прибыль», - считает он.
«Что будет с ценами в начале 2009 г., я сказать не могу. Но сейчас есть очень много инвесторов, которые готовы покупать недвижимость, но по цене в 2 раза ниже нынешней», - отметил в заключение А.Степаненко.