Эксперт: Доля АИЖК на рынке ипотеки в 2009 г. вырастет до 55%
Как рассказал на сегодняшней пресс-конференции вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павел Штепан, кризис одинаково серьезно затронул всех участников процесса ипотечного кредитования, что не замедлило вылиться в почти полное его свертывание.
Так, в банках резко увеличились риски по всем видам кредитования, произошло падение ликвидности, прекратился доступ к долгосрочным источникам фондирования, увеличился риск дефолтов, и к тому же замаячил на горизонте риск падения цен на жилье. Следствием этого стала повсеместная приостановка или значительное ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов. Практически все банки перестали кредитовать новостройки и первичный рынок в целом.
Застройщики, как показывают недавно начавшиеся процессы по искам о неплатежах, также весьма потеряли в своей финансовой устойчивости, что, в свою очередь, вскоре приведет к сокращению объемов строящегося жилья. Усугубит свертывание строительства и явная нестабильность цен на недвижимость.
Третий и главный участник ипотеки – заемщики – показывают снижение спроса на новые кредиты и платежеспособности по существующим кредитам из-за сокращения темпов роста доходов, инфляции, роста безработицы и ухудшения условий кредитования со стороны банков.
П.Штепан также поделился некоторыми статистическими данными. Так, если в сентябре минимальная ставка по ипотеке составляла 10,3% годовых, то в ноябре она выросла до 12,45%, а большинство клиентов, которые имеют шанс получить кредит, могут рассчитывать на ставки от 18,5 до 29% годовых. Кроме того, сегодня банки предпочитают назначать единую ставку вне зависимости от соотношения кредит-залог, срока кредита и других параметров. Повысились требования по первоначальному взносу, максимальная сумма кредита уменьшилась с 79% от необходимой суммы до 73%. Объем собственных средств заемщика на первый взнос должен теперь составлять не менее 30%.
По данным Городского ипотечного банка, изменение соотношения кредит-залог на самом деле еще больше – если раньше оно составляло 80/20, то теперь 60/40 и даже 50/50. Средний срок кредита сократился на 9 лет – с 30 лет до 21,5 года. И, наконец, все банки отказались от произвольной формы подтверждения дохода заемщика и требуют у всех клиентов справку по форме 2-НДФЛ.
Одновременно изменились условия и для банков. Так, ставка по существующим кредитам в докризисный период была выше ставки рефинансирования, а на сегодняшний день – ниже. В докризисный период банки продавали портфели с премией до 3%, а на сегодняшний день – с дисконтом до 20%.
При этом вскоре должна существенно усилиться роль АИЖК, чья доля рынка ипотеки в последние 3 года неуклонно снижалась и сентябрю 2008 г. составляла 8-10%. Теперь ожидается, что в 2009 г. доля АИЖК вырастет до 55% рынка. Лимиты объемов рефинансирования АИЖК на 2009 г. пока не утверждены: рассматриваются суммы от 60 до 295 млрд. рублей. Доля СЗФО в этих лимитах составит, соответственно, 7,7 или 37,8 млрд. рублей. «Это много, если учесть, что за январь-сентябрь 2008 г. АИЖК рефинансировало на всю Россию лишь 45 млрд. рублей», - пояснил эксперт.
При этом ожидается, что АИЖК введет у себя ряд новых кредитных продуктов – кредиты с переменной процентной ставкой, с участием материнского капитала, а также такие востребованные продукты, как земельная ипотека под малоэтажное строительство и ипотека для военнослужащих.
17 декабря группа арендаторов Апраксина двора проведет на Малой Садовой ул. митинг протеста против их выселения с занимаемых в комплексе площадей. Об этом было заявлено сегодня на пресс-конференции в ИА Росбалт. Гендиректор ОАО «Агентство реконструкции и развития «Апраксин двор» (АРТ «Апраксин двор») Юрий Козлов обнародовал также 3 открытых письма арендаторов комплекса президенту Дмитрию Медведеву, премьеру Владимиру Путину и генпрокурору России Юрию Чайке. По его словам, эти письма уже подписали около 10 тысяч человек.
Напомним, торговый комплекс «Апраксин двор», расположенный между Садовой ул., ул. Ломоносова, Апраксиным пер. и наб. Фонтанки, является архитектурным памятником XVIII в. (федерального значения), занимает территорию в 14 га, где размещено около 60 корпусов площадью 170 тысяч кв. м. Из них 38% нежилых помещений находится в собственности города, более 50% - в частной собственности и 12% - на реконструкции по инвестиционным договорам.
В январе 2008 г. право на реконструкцию всего комплекса единым лотом было передано ООО «Главстрой-СПб». Тогда же руководство компании рассказал об основных исходных проекта: время реализации - 5 лет, рентабельность - 14-16%, общая стоимость реализации – 28 млрд. рублей. В комплексе предполагается создание 70 тысяч кв. м жилой площади, 70 тысяч кв. м – офисной и столько же торговой, а также строительство двух 4-звездочных отелей площадью 10-15 тысяч кв. м и 5-звездочного отеля на месте идущего под снос здания «Лениздата» на наб. Фонтанки.
Частную собственность на территории комплекса инвестор был намерен выкупать. Между тем, несмотря на его уверения в том, что с компаниями-арендаторами и собственниками будет вестись конструктивный диалог, через год после объявления «Главстрой-СПб» победителем, когда еще нет даже проекта реконструкции, арендаторы доведены до состояния полной безнадежности, и выход на улицы видится им единственным способом спасти свой бизнес.
Как утверждается в письме к Юрию Чайке, «сегодня под угрозой 8 тысяч предпринимателей Апраксина двора и более 28 тысяч их сотрудников - городские власти продали инвестору арендованные предпринимателями помещения, продали здания по ранее заключенным и действующим инвестиционным договорам». Как пояснил Ю.Козлов, эти здания были 2-3 года назад уже проданы городом на торгах, и продажа «Главстрою-СПб» фактически является двойной. «Город получил свою прибыль и решил продать собственность второй раз. Тем самым арендаторы, выполняющие условия инвестдоговоров, реконструировавшие уже 17 зданий площадью 24 тысячи кв. м, вложившие в это около 1 млрд. рублей, фактически оказались в положении обманутых дольщиков, попавших в «двойную продажу». И это в то время, когда власть говорит о необходимости прозрачных правил игры для бизнеса, о защите малых и средних предпринимателей», - подчеркнул Ю.Козлов.
Не отрицая необходимости реконструкции Апраксина двора, арендаторы, в то же время, уверены, что вопрос необходимо решать в диалоге, а не путем «рейдерства, захвата чужого имущества в уникальном месте города». Они также подчеркивают, что их собственный опыт реконструкции комплекса был всецело поддержан КГИОП (в частности, проект восстановления исчезнувшей Воскресенской церкви). А концепция реконструкции, предполагавшая создание «города мастеров», сейчас, без учета прав на интеллектуальную собственность, используется «Главстроем-СПб».
«Мы выбрали эволюционный путь развития комплекса, и у нас многое получилось. Наше АРТ имеет мощный потенциал и готово продолжать делать свое дело, тем более что огромный объем работы уже выполнен, и замечаний города к нам по реконструкции не было. Но достучаться до власти и наладить диалог мы не можем. А между тем, при положительном исходе диалога малый бизнес сохранил бы рабочие места, а пул инвесторов закончил бы реконструкцию зданий на основе инвестдоговоров», - отметил глава АРТ «Апраксин двор».
Строящийся рынок на ул. Руставели, помещения в котором власть предлагает арендаторам в качестве замены, их категорически не устраивает, так как находится в отрыве от городского центра и не вместит всех, кто сейчас потеряет помещения в Апраксином дворе.
Кроме того, арендаторы не уверены, что в нынешней кризисной ситуации инвестор найдет кредитные средства для выполнения своего проекта. «В результате город рискует получить еще одну дыру в центре. Я думаю, что для инвестора разорение бизнеса арендаторов – это возможность его дешевле купить. Никаких переговоров с арендаторами компания не ведет», - сказал Михаил Ласкин, представитель ЗАО «Фармаюнион Р и Д».
«Мы не теряем надежды, что все получится. Нас поддерживает КЭРППиТ, так как защита малого бизнеса – его прямая задача. Уже через полгода реконструированные нами объекты начнут давать в бюджет прибыль. Пойдут налоги, культурное наследие будет сохранено, люди – заняты. Надеюсь, ситуация разрешится, и город даст нам завершить уже начатые проекты», - резюмировал Ю.Козлов.