Эксперт: Доля АИЖК на рынке ипотеки в 2009 г. вырастет до 55%
Как рассказал на сегодняшней пресс-конференции вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павел Штепан, кризис одинаково серьезно затронул всех участников процесса ипотечного кредитования, что не замедлило вылиться в почти полное его свертывание.
Так, в банках резко увеличились риски по всем видам кредитования, произошло падение ликвидности, прекратился доступ к долгосрочным источникам фондирования, увеличился риск дефолтов, и к тому же замаячил на горизонте риск падения цен на жилье. Следствием этого стала повсеместная приостановка или значительное ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов. Практически все банки перестали кредитовать новостройки и первичный рынок в целом.
Застройщики, как показывают недавно начавшиеся процессы по искам о неплатежах, также весьма потеряли в своей финансовой устойчивости, что, в свою очередь, вскоре приведет к сокращению объемов строящегося жилья. Усугубит свертывание строительства и явная нестабильность цен на недвижимость.
Третий и главный участник ипотеки – заемщики – показывают снижение спроса на новые кредиты и платежеспособности по существующим кредитам из-за сокращения темпов роста доходов, инфляции, роста безработицы и ухудшения условий кредитования со стороны банков.
П.Штепан также поделился некоторыми статистическими данными. Так, если в сентябре минимальная ставка по ипотеке составляла 10,3% годовых, то в ноябре она выросла до 12,45%, а большинство клиентов, которые имеют шанс получить кредит, могут рассчитывать на ставки от 18,5 до 29% годовых. Кроме того, сегодня банки предпочитают назначать единую ставку вне зависимости от соотношения кредит-залог, срока кредита и других параметров. Повысились требования по первоначальному взносу, максимальная сумма кредита уменьшилась с 79% от необходимой суммы до 73%. Объем собственных средств заемщика на первый взнос должен теперь составлять не менее 30%.
По данным Городского ипотечного банка, изменение соотношения кредит-залог на самом деле еще больше – если раньше оно составляло 80/20, то теперь 60/40 и даже 50/50. Средний срок кредита сократился на 9 лет – с 30 лет до 21,5 года. И, наконец, все банки отказались от произвольной формы подтверждения дохода заемщика и требуют у всех клиентов справку по форме 2-НДФЛ.
Одновременно изменились условия и для банков. Так, ставка по существующим кредитам в докризисный период была выше ставки рефинансирования, а на сегодняшний день – ниже. В докризисный период банки продавали портфели с премией до 3%, а на сегодняшний день – с дисконтом до 20%.
При этом вскоре должна существенно усилиться роль АИЖК, чья доля рынка ипотеки в последние 3 года неуклонно снижалась и сентябрю 2008 г. составляла 8-10%. Теперь ожидается, что в 2009 г. доля АИЖК вырастет до 55% рынка. Лимиты объемов рефинансирования АИЖК на 2009 г. пока не утверждены: рассматриваются суммы от 60 до 295 млрд. рублей. Доля СЗФО в этих лимитах составит, соответственно, 7,7 или 37,8 млрд. рублей. «Это много, если учесть, что за январь-сентябрь 2008 г. АИЖК рефинансировало на всю Россию лишь 45 млрд. рублей», - пояснил эксперт.
При этом ожидается, что АИЖК введет у себя ряд новых кредитных продуктов – кредиты с переменной процентной ставкой, с участием материнского капитала, а также такие востребованные продукты, как земельная ипотека под малоэтажное строительство и ипотека для военнослужащих.
Рассмотрение проекта закона «О Правилах землепользования и застройки в Санкт- Петербурге», вчера вечером внесенного на рассмотрение Законодательного собрания, не включено в повестку дня заседания ЗакС 10 декабря. Таким образом, чтобы принять закон до конца 2008 г., его второе и третье чтение придется провести в один день. В комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакС не исключали, однако, что законопроект все же будет внесен в повестку дня 10 декабря «с голоса». Но для этого было необходимо заключение Юридического управления ЗакС по проекту. Между тем сегодня Юруправление было вынуждено сосредоточиться на рассмотрении поправок в текст ранее внесенного постановления о внесении изменений в регламент работы ЗакСа при рассмотрении депутатами законопроекта «О границах зон охраны объектов культурного наследия». Задача юристов осложнилась тем, что в текст постановления, регламентирующего порядок подачи поправок в закон в период его рассмотрения, был включен абзац о том, что изменение зон охраны объекта культурного наследия (включая границы, режимы регламенты), требует разработки нового проекта зон охраны. Поскольку текст закона составляет около 800 стр. с картами, речь в данном случае могла идти только о поправках, внесенных уже после утверждения закона. Председатель комитета по законодательству ЗакС Виктор Евтухов внес поправку об исключении из текста постановления «чужеродного» абзаца, а другой поправкой предложил предоставить не только губернатору, но и депутатам право вносить поправки в картографическую часть закона. Юриуправление, рассмотрев в общей сложности 7 поправок к постановлению, вынесло заключение о том, что предложения В.Евтухова противоречат действующему законодательству. Можно предположить, что юристы так и не смогли разобраться в том, какие поправки – в период рассмотрения закона или после его принятия – имеют в виду составители постановления. Юруправление отметило, что согласно п.2 постановления правительства РФ от 26.04.2008 №315, изменение зон охраны объекта культурного наследия, включая границы, режимы использования и регламенты зон, осуществляется путем разработки нового проекта зон охраны. В этом постановлении, однако, речь идет о порядке внесения поправок в действующий закон. Эта работа не оставила возможности для рассмотрения юристами законопроекта о ПЗЗ. К концу рабочего дня, по сведениям источников в ЗакС, заключение Юруправления по нему в канцелярию ЗакС так и не поступило.