Эксперт: Доля АИЖК на рынке ипотеки в 2009 г. вырастет до 55%
Как рассказал на сегодняшней пресс-конференции вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павел Штепан, кризис одинаково серьезно затронул всех участников процесса ипотечного кредитования, что не замедлило вылиться в почти полное его свертывание.
Так, в банках резко увеличились риски по всем видам кредитования, произошло падение ликвидности, прекратился доступ к долгосрочным источникам фондирования, увеличился риск дефолтов, и к тому же замаячил на горизонте риск падения цен на жилье. Следствием этого стала повсеместная приостановка или значительное ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов. Практически все банки перестали кредитовать новостройки и первичный рынок в целом.
Застройщики, как показывают недавно начавшиеся процессы по искам о неплатежах, также весьма потеряли в своей финансовой устойчивости, что, в свою очередь, вскоре приведет к сокращению объемов строящегося жилья. Усугубит свертывание строительства и явная нестабильность цен на недвижимость.
Третий и главный участник ипотеки – заемщики – показывают снижение спроса на новые кредиты и платежеспособности по существующим кредитам из-за сокращения темпов роста доходов, инфляции, роста безработицы и ухудшения условий кредитования со стороны банков.
П.Штепан также поделился некоторыми статистическими данными. Так, если в сентябре минимальная ставка по ипотеке составляла 10,3% годовых, то в ноябре она выросла до 12,45%, а большинство клиентов, которые имеют шанс получить кредит, могут рассчитывать на ставки от 18,5 до 29% годовых. Кроме того, сегодня банки предпочитают назначать единую ставку вне зависимости от соотношения кредит-залог, срока кредита и других параметров. Повысились требования по первоначальному взносу, максимальная сумма кредита уменьшилась с 79% от необходимой суммы до 73%. Объем собственных средств заемщика на первый взнос должен теперь составлять не менее 30%.
По данным Городского ипотечного банка, изменение соотношения кредит-залог на самом деле еще больше – если раньше оно составляло 80/20, то теперь 60/40 и даже 50/50. Средний срок кредита сократился на 9 лет – с 30 лет до 21,5 года. И, наконец, все банки отказались от произвольной формы подтверждения дохода заемщика и требуют у всех клиентов справку по форме 2-НДФЛ.
Одновременно изменились условия и для банков. Так, ставка по существующим кредитам в докризисный период была выше ставки рефинансирования, а на сегодняшний день – ниже. В докризисный период банки продавали портфели с премией до 3%, а на сегодняшний день – с дисконтом до 20%.
При этом вскоре должна существенно усилиться роль АИЖК, чья доля рынка ипотеки в последние 3 года неуклонно снижалась и сентябрю 2008 г. составляла 8-10%. Теперь ожидается, что в 2009 г. доля АИЖК вырастет до 55% рынка. Лимиты объемов рефинансирования АИЖК на 2009 г. пока не утверждены: рассматриваются суммы от 60 до 295 млрд. рублей. Доля СЗФО в этих лимитах составит, соответственно, 7,7 или 37,8 млрд. рублей. «Это много, если учесть, что за январь-сентябрь 2008 г. АИЖК рефинансировало на всю Россию лишь 45 млрд. рублей», - пояснил эксперт.
При этом ожидается, что АИЖК введет у себя ряд новых кредитных продуктов – кредиты с переменной процентной ставкой, с участием материнского капитала, а также такие востребованные продукты, как земельная ипотека под малоэтажное строительство и ипотека для военнослужащих.
Представляя в Законодательном собрании проект закона «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон», вице-губернатор Александр Вахмистров напомнил, что это уже шестой городской закон, принимаемый в соответствии с новым Градостроительным кодексом РФ и законом 73-ФЗ «Об охране объектов культурного наследия».
Местное законодательство об охране культурного наследия разрабатывается во многих регионах. Однако Санкт-Петербург – уникальный город с точки зрения истории и архитектуры. В связи с этим региональный закон вводит в оборот целый ряд терминов, не использованных ни в федеральном законодательстве, ни в ранее принятых местных нормативных актах. Эти термины – «силуэт города», «исторические панорамы», «открытые городские пространства», «фоновая застройка», «градостроительные ансамбли и композиции», «исторически ценные градоформирующие объекты», «диссонирующие объекты», «ценная историческая среда» – в законодательство вводятся впервые. По оценке А.Вахмистрова, их применение в регулировании застройки соответствует вкусам и предпочтениям петербуржцев.
Вице-губернатор не согласился с суждениями о том, что общая площадь зон охраны сократилась по сравнению с ранее действующим и прежним законодательством. Он подчеркнул, что в последние два десятилетия на территории города было выявлено более 2000 объектов культурного наследия. Закон КГИОП распространяется на почти половину территории города, устанавливая ограничения, которые должны учитываться при разработке проектов строительства и реконструкции.
А.Вахмистров подтвердил, что в зонах ОЗ и ЗРЗ-1 действуют исключительно режимы охраны, а остальные территории, где установлены ограничения закона КГИОП, подлежат совместному регулированию этого закона и Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), причем, в случае разночтений, ограничения будут устанавливаться по закону «Об охране».
«У нас особый город, - подчеркнул вице-губернатор. – Наши Правила землепользования и застройки будут корреспондироваться с законом о границах зон охраны и не будут его дублировать».
Как признал А.Вахмистров, при рассмотрении обоих законопроектов Юридическим комитетом Смольного высказывалось мнение о том, что вначале должен быть принят в целом закон о границах зон охраны, и только затем рассмотрен закон о ПЗЗ. Однако, по мнению вице-губернатора, два закона целесообразнее рассматривать одновременно. По его расчетам, они могут быть приняты в целом в 2008 г., несмотря на то, что первое чтение Закона о ПЗЗ сегодня провести не удалось.
Юристы также ставили вопрос о необходимости представления в ЗакС материалов, обосновывающих проекты зон охраны по конкретным объектам культурного наследия. Эти материалы были накануне рассмотрения проекта КГИОП в первом чтении представлены и зарегистрированы, что подтвердила председатель юридического управления ЗакС Светлана Коновалова.
После разъяснений вице-губернатора, Комитета по законодательству и Юридического управления ЗакС закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия» был принят в первом чтении 41 голосом «за» при 7 голосах «против».
Фракция КПРФ была единственной, полном составе проголосовавшей против принятия законопроекта. По ее мнению, новый законопроект сводит исторический Санкт-Петербург «до размеров дачного участка». Такой вывод сделан в связи с тем, что к подзоне ЗРЗ1-А (территории со сформировавшейся структурой межевания, с закрепленной исторической застройкой, наличием объектов культурного наследия и исторически ценных градоформирующих объектов) законом отнесены лишь 44 квартала, преимущественно в Центральном и Адмиралтейском районах. Как считают члены фракции, к таким критериям может быть отнесено и большинство кварталов, отнесенных к подзонам ЗРЗ1-Б и ЗРЗ1-В.
Коммунисты, каким-то чудом забыли, как последовательно и планомерно их однопартийцы в течение 70 лет разрушали исторический облик Санкт-Петербурга, снося соборы и церкви, приводя в негодность особняки и дворцы, строя уродливые или безликие здания и сооружения.