В ноябре аренда жилья в Петербурге перестала расти в цене
В ноябре рост стоимости аренды жилья остановился. По мнению специалистов «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), основное падение будет в I полугодии
«В ноябре цены не росли и не падали, - рассказывает Алексей Бегунов, генеральный директор АРИН. – Хотя мы ожидали, что снижение стоимости начнется еще в октябре 2008 г». На начало декабря средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в спальных районах Петербурга составляла от 15 до 25 тысяч рублей, 2 комнатной квартиры – от 20 до 30 тысяч рублей в месяц. Величина ставки аренды для многокомнатных квартир в спальных районах начиналась от 40 тыс. рублей в месяц.
Совершенно четко стала прослеживаться миграция спроса в сторону более дешевого жилья. Основные запросы приходятся на 1- и 2-комнатные квартиры небольшого метража. Если арендаторы в основном ищут 1-комнатные квартиры за 14-16 тысяч рублей в месяц, то арендодатели выставляют такое жилье за 18-20 тысяч рублей в месяц. При этом они достаточно редко идут на уступки по цене. «Арендодатели не только не готовы давать скидки, но до сих пор очень выборочно относятся к будущим арендаторам, - отметил А.Бегунов. – Требования «с петербургской пропиской, без животных, без детей» все еще актуальны». В итоге сроки простоя квартир увеличиваются.
Клиенты, видя неготовность арендаторов к компромиссу, уже сейчас готовы переезжать в более скромные квартиры на окраину города, если это позволит им сэкономить на аренде. «Примерно месяц назад у нас начались запросы от наших давних клиентов, традиционно арендующих элитные квартиры в центре города, по подбору для них более дешевого жилья, - говорит А.Бегунов. – Они хотят сохранить существующие условия проживания, но при этом готовы переехать в спальные районы, если это позволит им сэкономить».
По мнению экспертов АРИН, уже сейчас появляется тенденция к падению стоимости аренды жилья. «Начинают появляться приемлемые варианты за 15 тысяч рублей в месяц в спальных районах и за 18 тысяч в центре», – рассказывает А.Бегунов. Однако основное падение начнется в конце зимы. В Петербурге «не сезон» начинается в январе и заканчивается в мае. В этот период традиционно величина арендных ставок ниже осенней примерно на 10-15%. А если учесть мировой финансовый кризис, не исключено, что к лету
ОАО «Система-Галс», пересмотрев свою деятельность со стратегической точки зрения, сегодня объявила о скорректированной бизнес-стратегии и оптимизации расходов на 2009 г. В условиях глобального кризиса ликвидности, отражающегося на российской экономике и секторе недвижимости, компания принимает меры для преодоления текущей рыночной ситуации и создания возможностей для дальнейшего роста в среднесрочной и долгосрочной перспективе, когда ситуация улучшится.
Обновленная производственная программа
«Система-Галс» разделяет текущий портфель проектов на две группы:
а) проекты, с уже существующей схемой финансирования либо с ожидаемым финансированием, реализуемые совместно с соинвесторами и находящиеся на стадии строительно-монтажных работ или готовые к выходу на строительную площадку;
б) проекты с долгосрочной перспективой и/или находящиеся на ранней стадии реализации.
В 2009 г. «Система-Галс» планирует сконцентрироваться на реализации первой группы проектов. К ней относятся:
§ бизнес-центр Leningradsky Towers (Москва, Ленинградский пр., 39), где инвестором строительства одной из башен является корпорация Siemens; срок завершения строительства зависит от достижения договоренностей по возобновлению финансирования;
§ жилой комплекс «Изумрудная долина» (Москва, Рублевское ш., 111А), реализуемый за счет привлечения средств дольщиков; срок завершения строительства – III квартал 2009 г.;
§ торгово-развлекательный центр «Лето» (Санкт-Петербург, Пулковское ш., 7), обеспеченный проектным финансированием банка Eurohypo и возводимый совместно с французским ритейлером Apsys; срок завершения строительства - III квартал 2009 г.;
§ курортный комплекс «Камелия» (Сочи, Курортный пр., 84), где партнером выступает арабская компания Saraya; срок завершения строительства - II квартал 2012 г.;
§ 7 проектов программы МГТС в Москве (Всеволожский пер., 5; Даев пер., 19; ул. Зорге, 3; Милютинский пер., 5, стр.1; ул. Нагатинская, 34; ул. Рогожский вал, 11; Столярный пер., 5), финансирование которых осуществляется за счет компании «Уралсиб». Сроки завершения строительства - 2010-1012 гг.;
§ реконструкция «Детского мира» (Москва, Театральный проезд, 5). Срок завершения строительства - IV квартал 2011 г.
Потребность в финансировании этой группы проектов по расчетам компании составит до конца 2009 г. порядка 290 млн. долларов.
Объем инвестиций в проекты Компании, имеющие долгосрочную перспективу и/или находящиеся на ранней стадии реализации, в 2008-2009 гг. составит по расчетам менеджмента порядка 30 млн. долларов, т.к. предполагается осуществить ряд внутренних согласований, не требующих существенных финансовых затрат.
Оценка портфеля проектов
Последняя независимая оценка портфеля проектов и объектов «Системы-Галс» компания C&WS&R проводила по состоянию на 1 июля 2008 г. В свете ухудшавшейся ситуации на рынке, особенно с октября 2008 г., компания полагает, что она уже не отражает его текущей стоимости. По предварительной оценке, текущая рыночная стоимость премиальных проектов из портфеля на сегодня могла уменьшиться на 15-20%, а стоимость остальных проектов – возможно, и более существенно. Однако внутренняя оценка менеджмента компании несет в себе большую долю неопределенности, связанной с невозможностью оценить глубину финансового кризиса и отсутствием в настоящий период показательных сделок на рынке недвижимости в России. В начале 2009 г. компанией C&WS&R будет проведена обновленная оценка проектов и активов, которая традиционно будет объявлена вместе с финансовыми результатами по итогам 2009 г.
Структура долговой нагрузки
В ноябре 2008 г. ВТБ открыл для «Системы-Галс» кредитную линию на сумму 7 млрд. рублей, что дает возможность использовать дополнительный источник рефинансирования существующей задолженности и проектного финансирования в период турбулентности на рынке.
В декабре 2008 г. компания объявила об изменении условий кредитных договоров ВТБ. Согласно новым условиям, полученные от ВТБ в 2007 г. 5-летние кредитные линии на сумму 500 млн. и 200 млн. долларов конвертируются в рубли и фиксируются по курсу ЦБ на 2 декабря 2008 г. Результатом стал валютный убыток в размере 96,8 млн. долларов США. «Система-Галс» считает данную конвертацию обоснованной в связи с тем, что бизнес компании ведется в рублевой валюте. Кредитная ставка по условиям соглашений фиксируется на уровне 15% годовых. Предыдущие ставки составляли 8,5% годовых по кредиту в 500 млн. долларов и LIBOR+5,43% годовых по кредиту в 200 млн. долларов. Требования по соблюдению ковенант (ряда финансовых показателей по итогам соответствующей годовой отчетности) отменены по 2008 г., а новые ковенанты будут обозначены в 2009 г.
На 11 декабря 2008 г. долговая нагрузка компании составляет порядка 1,6 млрд долларов США. Краткосрочная задолженность «Системы-Галс» является одной из самых низких в сегменте недвижимости в России – до конца 2008 г. Компания должна погасить порядка 20 млн. долларов, в 2009 г. – около 130 млн. долларов. Срок погашения большей части долговых обязательств (прежде всего кредиты от ВТБ) приходится на 2012 г.
Оптимизация расходов
С целью оптимизации расходов компания приступила к реализации программы сокращения коммерческих и административных расходов на 50% до примерно 40 млн. долларов в 2009 г., что потребует дополнительных затрат по реструктуризации в размере 3 млн. долларов, которые будут отнесены на 2008 г.. Вследствие корректировки производственной программы «Система-Галс» оптимизирует структуру и численность персонала за счет сокращения порядка 40% штата по всей группе компаний. Кроме того, «Система-Галс» уменьшает операционные расходы и арендные платежи за счет переезда дочерних структур в единую штаб-квартиру, принадлежащую компании.
Источники финансирования
Финансирование скорректированной производственной программы, обслуживание задолженности и покрытие текущих расходов в 2009 г. компания предполагает осуществлять за счет:
§ поступлений от основной деятельности (ожидается приблизительно 70 млн. долларов),
§ реализации и продажи ряда проектов (ожидается в размере от 150 до 250 млн. долларов),
§ кредитного рефинансирования (ожидается в размере до 250 млн. долларов),
§ привлечении средств соинвесторов (ожидается в размере от 150 до 200 млн. долларов).
Комментируя ситуацию, президент ОАО «Система-Галс» Сергей Шмаков, отметил: «В условиях глобального кризиса ликвидности мы принимаем ряд мер, направленных на минимизацию его последствий для бизнеса компании. Текущая рыночная ситуация требует от нас здравого расчета в расстановке приоритетов в реализации инвестиционной программы и оптимизации корпоративных расходов. В то же время, рынок недвижимости России фундаментально силен, и мы считаем, что те компании, которые сегодня проявят здоровый прагматизм в вопросах управления производственной программой и сохранения активов в конечном итоге преодолеют текущие трудности».