Кризис находился в центре внимания участников Рождественского саммита ГУД
Кризис ликвидности, проникший в течение последнего года практически во все сферы мировой экономики, сегодня затронул и компании рынка жилой и коммерческой недвижимости России. Строители, девелоперы, управляющие недвижимостью испытывают те же сложности с кредитованием и поиском инвестиций, что и весь бизнес страны. Все игроки рынка отмечают заметное снижение объемов привлекаемых заемных средств, сокращение спроса, снижение ставок аренды и цены продаж доходных объектов. Эти проблемы были в центре внимания участников Рождественского саммита – 2008 «Итоги развития рынка недвижимости», проведенного в Москве Гильдией управляющих и девелоперов.
Управляющий директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев считает, что в настоящее время происходит расслоение рынка коммерческой недвижимости: качественных ликвидных активов мало, поэтому инвесторы не увидят хорошего дисконта на эти объекты.
По словам старшего вице-президента консалтинговой компании Knight Frank Андрея Закревского, «пока кризис существует только в головах». Реально говорить о кризисе можно будет, когда акционеры компаний получат годовые отчеты.
Более всего изменения коснулись девелоперских проектов: стало трудно получить финансирование в банке, инвестиционные фонды заняли выжидательную позицию. Продолжается строительство объектов со степенью готовности 50% и более, остальные заморожены. Необходимость рефинансировать краткосрочную задолженность вынудила многих девелоперов выставить готовые объекты (в том числе с пулом арендаторов) на продажу. По данным Дениса Колокольникова, генерального директора консалтинговой компании Russian Research Group, объем предложения офисов на продажу вырос в Москве на 50%, а в аренду – на 90%. Эксперт ожидает в 2009 г. снижения ставок аренды и цены продажи офисов в Москве на 20-30%.
Складские помещения, по мнению управляющего директора компании Praedium Рубена Алчуджяна, подешевеют меньше: не более чем на 15% в классе В и 3-5% в классе А. Общий объем сделок со складами за три квартала 2008 г. составил 600 тысяч кв. м. Объем введенных в Москве в 2008 г. складских помещений - 453 тысяч кв. м. Это 50% от заявленного и вдвое меньше показателей 2007 г. Р.Алчуджян прогнозирует сокращение ввода в строй новых складских комплексов и возобновление активности на рынке складов уже в марте 2009 г.
Как считает управляющий партнер ROSS GroupМарк Афраймович, большинство торговых сетей планирует развитие в 2009 г. Снижения ставок аренды в торговых комплексах не наблюдается, происходят сделки купли-продажи. Многие федеральные и зарубежные торговые операторы открывают новые торговые комплексы в регионах.
Банки в данной ситуации в качестве приоритетного направления рассматривают финансирование строительства жилья эконом-класса. «В первую очередь мы готовы кредитовать строительство типового жилья, доступный эконом-класс. Однако здесь мы ждем поддержки государства, с которым ведем диалог. Нас интересует предоставление госгарантий по таким проектам в размере не менее 30% их стоимости», – говорит вице-президент ВТБ Павел Косов. Также в списке приоритетов – девелопмент коммерческой недвижимости классов В и С. В меньшей степени ВТБ заинтересован в финансировании коттеджного строительства, логистических объектов и гостиниц.
Стоимость жилой недвижимости Петербурга за ноябрь упала на 3%. В то же время, спрос несколько активизировался: покупатели стали менее требовательны к размеру скидок, а продавцы стараются снижать цену в рекламном предложении, а не на месте, как это было ранее.
«Таким образом, за последние 2 месяца цены на жилье суммарно снизились примерно на 5%, - резюмировал Владимир Спарак, заместитель генерального директора «Агенства развития и исследований в недвижимости» (АРИН). – Так, если 1 октября средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке составляла порядка 108000 рублей, то сейчас она упала до 103000 рублей». Наибольший спад был в Красносельском районе, наименьший – в Петроградском. При этом 3-комнатные квартиры дешевели быстрее, чем другие виды жилья, что можно объяснить большим количеством предложений и меньшим объемом спроса, чем в сегменте одно- и двухкомнатных квартир.
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья на конец ноября 2008 г. по районам: Адмиралтейский – 108000, Василеостровский – 110000, Выборгский – 102000, Кировский – 97000, Калининский – 96500, Красногвардейский – 94500, Красносельский – 91000, Московский – 108000, Невский – 92000, Петроградский – 123000, Приморский – 97300, Фрунзенский – 92000, Центральный – 123000 рублей.
Что касается спроса, то в ноябре оживление покупательской активности стало более ощутимым, увеличилось количество просмотров и вносимых залогов. Заметно встречное движение продавцов и покупателей: продавцы активнее снижают цены в рекламе, покупатели меняют свою позицию с «понизьте цену на 10% и мы подумаем» на «понизьте цену на 3% и мы готовы купить». «Конечно, о кардинальном изменении ситуации говорить преждевременно, но сокращение разрыва между рекламными ценами и ценами реальных продаж налицо, - говорит В.Спарак.
Спрос по районам распределен довольно равномерно. Традиционно наибольшее количество заявок на самые дешевые предложения. «Тем не менее, явно заметен рост активности во всех сегментах рынка жилой недвижимости, включая элитный», - отметил В.Спарак. Затянувшийся период стагнации и неопределенности начинает переходить в действия участников рынка.