Кризис находился в центре внимания участников Рождественского саммита ГУД
Кризис ликвидности, проникший в течение последнего года практически во все сферы мировой экономики, сегодня затронул и компании рынка жилой и коммерческой недвижимости России. Строители, девелоперы, управляющие недвижимостью испытывают те же сложности с кредитованием и поиском инвестиций, что и весь бизнес страны. Все игроки рынка отмечают заметное снижение объемов привлекаемых заемных средств, сокращение спроса, снижение ставок аренды и цены продаж доходных объектов. Эти проблемы были в центре внимания участников Рождественского саммита – 2008 «Итоги развития рынка недвижимости», проведенного в Москве Гильдией управляющих и девелоперов.
Управляющий директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев считает, что в настоящее время происходит расслоение рынка коммерческой недвижимости: качественных ликвидных активов мало, поэтому инвесторы не увидят хорошего дисконта на эти объекты.
По словам старшего вице-президента консалтинговой компании Knight Frank Андрея Закревского, «пока кризис существует только в головах». Реально говорить о кризисе можно будет, когда акционеры компаний получат годовые отчеты.
Более всего изменения коснулись девелоперских проектов: стало трудно получить финансирование в банке, инвестиционные фонды заняли выжидательную позицию. Продолжается строительство объектов со степенью готовности 50% и более, остальные заморожены. Необходимость рефинансировать краткосрочную задолженность вынудила многих девелоперов выставить готовые объекты (в том числе с пулом арендаторов) на продажу. По данным Дениса Колокольникова, генерального директора консалтинговой компании Russian Research Group, объем предложения офисов на продажу вырос в Москве на 50%, а в аренду – на 90%. Эксперт ожидает в 2009 г. снижения ставок аренды и цены продажи офисов в Москве на 20-30%.
Складские помещения, по мнению управляющего директора компании Praedium Рубена Алчуджяна, подешевеют меньше: не более чем на 15% в классе В и 3-5% в классе А. Общий объем сделок со складами за три квартала 2008 г. составил 600 тысяч кв. м. Объем введенных в Москве в 2008 г. складских помещений - 453 тысяч кв. м. Это 50% от заявленного и вдвое меньше показателей 2007 г. Р.Алчуджян прогнозирует сокращение ввода в строй новых складских комплексов и возобновление активности на рынке складов уже в марте 2009 г.
Как считает управляющий партнер ROSS GroupМарк Афраймович, большинство торговых сетей планирует развитие в 2009 г. Снижения ставок аренды в торговых комплексах не наблюдается, происходят сделки купли-продажи. Многие федеральные и зарубежные торговые операторы открывают новые торговые комплексы в регионах.
Банки в данной ситуации в качестве приоритетного направления рассматривают финансирование строительства жилья эконом-класса. «В первую очередь мы готовы кредитовать строительство типового жилья, доступный эконом-класс. Однако здесь мы ждем поддержки государства, с которым ведем диалог. Нас интересует предоставление госгарантий по таким проектам в размере не менее 30% их стоимости», – говорит вице-президент ВТБ Павел Косов. Также в списке приоритетов – девелопмент коммерческой недвижимости классов В и С. В меньшей степени ВТБ заинтересован в финансировании коттеджного строительства, логистических объектов и гостиниц.
Сегодня в Смольном состоялось заседание Комиссии по организации дорожного движения при правительстве Санкт-Петербурга. В повестку дня были включены вопросы оптимизации скоростного движения на периферии города и утверждение новых схем движения общественного транспорта в связи с запуском новых станций метро и открытием изолированных полос на центральном участке Невского пр. В заседании, которое провел вице-губернатор Александр Полукеев, приняли участие председатель Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Олег Виролайнен, первый заместитель председателя комитета по транспорту Станислав Петров, директор ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода» Борис Мурашов, начальник телематического центра УГИБДД Андрей Осипов, главы профильных государственных учреждений, проектных и порядных организаций.
В центре дискуссии оказался вопрос об оптимальной схеме маршрутного ориентирования на Кольцевой автомобильной дороге. В связи с предстоящим в январе 2009 г. совещанием в Министерстве транспорта требовалось принять решение о том, останется ли КАД скоростной трассой или станет обычной городской магистралью. Именно так поставил вопрос Б.Мурашов в связи с требованиями УГИБДД по размещению на трассе указателей улиц и съездов, совмещенных с указателями направлений в соответствии с ГОСТ городской трассы.
Если следовать цепочке стандартов, предлагаемых ГИБДД, скоростное движение по трассе станет невозможным. Чем больше на трассе указателей, тем больше отвлекается на них внимание водителя, что неминуемо потребует снижения средней скорости. По расчетам Б.Мурашова, при сокращении средней скорости с 120 до 90 км/ч проходимость трассы уменьшится на 15% - с 120 тысяч до 98 тысяч автомобилей в сутки.
Мало того, предлагаемая УГИБДД установка «синих» указателей вместо «зеленой» системы ориентирования, принятой для скоростных трасс, потребует также замену опор указателей, поскольку добавление новых «флагов» увеличит парусность (подверженность ветровым нагрузкам). Это обойдется не менее чем в 500 млн. рублей. «Мы можем утвердить эту концепцию, но в этом случае нам придется забыть о скоростном движении вокруг города», - подчеркнул Б.Мурашов.
Он согласился с необходимостью размещения отдельных указателей улиц на Г-образных опорах у внешней полосы магистрали, что потребует не более 50 млн. рублей. Сочетание одной системы указателей с другой не предусмотрено ГОСТ. Впрочем, стандарты дорожного движения разрабатывались в период качественно и количественно иного уровня автомобилизации, чем в настоящее время.
Эта позиция была решительно поддержана А.Полукеевым. Он напомнил о том, что одним из важнейших предназначений КАД является снятие части нагрузки с улично-дорожной сети. Трассой сегодня пользуются жители города, которым нужно быстрее добраться на противоположный конец города, минуя «пробки» на улицах Петербурга.
«КАД - федеральная трасса, востребованная жителями города. Значит, необходимо сделать так, чтобы она лучше выполняла свою функцию скоростной магистрали», - считает А.Полукеев. По его мнению, в данном случае необходим особый подход, даже если он не соответствует букве инструкции. «Нужно пойти по нестандартному пути. ГОСТЫ не являются истиной в последней инстанции», - настоял председатель комиссии, предложив взять пример с Европы, где на скоростных трассах устанавливаются знаки поворотов местного значения.
Вице-губернатор поручил подчиненным подготовить соответствующие документы для совещания в Минтрансе. Впрочем, получать специальные технические условия по схеме ориентирования и расходам на ее доработку придется в Министерстве регионального развития, курирующем строительный комплекс.