Совокупный оборот ГК «ДОН-строй» в 2008 г. составит около 2 млрд. долларов
О положении группы компаний «ДОН-строй» во время мирового финансового кризиса, имеющихся проблемах, появляющихся новых вариантах и предложениях, а также о своем водении перспектив рынка недвижимости рассказал совладелец группы Максим Блажко в беседе с корреспондентом газеты «Коммерсант». Он указал, что в период проявления на рынке недвижимости мирового финансового кризиса можно получить «неплохую возможность с минимальными затратами пересмотреть свой портфель, заменив некоторые активы на более эффективные». «Когда рынок был на пике своего роста, владельцы участков и проектов не соглашались уступать свои активы, например, менее чем за 200 млн. долларов. Сейчас они спокойно говорят, что готовы продать их за 30 млн. долларов. Мы уже получили более 400 предложений», - рассказал М.Блажко. Группа рассматривает предложения по жилым проектам в Центральном и Западном округах Москвы с параметрами 30-50 тысяч кв. м в классе de luxe и около 70 тысяч кв. м в бизнес-классе. «Новые проекты коммерческой недвижимости пока развивать не планируем», - подчеркнул он. Кризис, конечно, коснулся и «ДОН-строя». «Признаюсь, нам уже пришлось досрочно погасить свои кредитные ноты, – рассказал М.Блажко. - Их держателями были западные фонды: и как только грянул кризис, они поторопились вернуть деньги. В течение сентября мы вели с ними переговоры о том, чтобы сохранить ноты в рынке. К сожалению, в диалог мы вступили в последний момент, когда на переговоры уже не хватало времени. В итоге погасили практически всю сумму». «По итогам Говоря о ценах на жилье, М.Блажко отметил: «Все идет к тому, что на рынке произойдет коррекция, и на ближайшие месяцы мы можем вернуться к уровню 2005- Вместе с тем, уточнил он, спад цен на столичном рынке недвижимости вряд ли будет продолжительным из-за дефицита жилья. «В сегменте жилой недвижимости в На рынке офисной недвижимости Москвы также стоит ждать уменьшение уровня арендных ставок, причиной которого станет падение спроса на аренду офисных помещений. «Выживут удачные проекты, в которых сочетаются правильное местоположение и сбалансированная концепция. Таких объектов единицы, и они будут успешно реализовываться вне зависимости от ситуации на рынке. Предположительно стагнация на этом рынке продлится до Наименее подвержен кризисным влияниям будет столичный рынок торговой недвижимости. «Выход из кризиса у данного сегмента будет наиболее быстрым, поскольку здесь проблема не столько системная, сколько поведенческая», - считает он.
По словам вице-президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павла Созинова, городские меры поддержки застройщиков вряд ли могут сыграть существенную роль в нормализации состояния рынка недвижимости. Оптимизма у застройщиков они тоже не вызывают, о чем было без обиняков заявлено на недавно прошедшем Съезде строителей Петербурга, который быстро окрестили «Съездом затянутых поясов».
Например, такая «помощь» строителям, как приобретение у них долей собственности государством (как это сейчас делает Москва) – не является актуальной, поскольку московские девелоперы-гиганты, как правило, имеют такие ценные активы, как производства. У большинства петербургских строителей другая структура – это монокомпании, а не диверсифицированные холдинги с разнонаправленными бизнесами.
Комментируя цену выкупа квартир у застройщиков, назначенную городом – 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м – П.Созинов заметил, что себестоимость бюджетного строительства составляет сегодня около 30 тысяч рублей. «Но в этой сумме нет цены земли и отчислений за инфраструктуру. Если это все суммировать, то получится прибавка в 20-30 тысяч, и выйдет себестоимость на уровне 50-60 тысяч рублей за 1 кв. м, и в этой сумме будет даже небольшая прибыль застройщика. Но сейчас, конечно, эта цифра петербургские власти не устраивает», - считает он.
По мнению эксперта, то, что город будет выкупать жилье с готовностью не менее 70%, является для будущих получателей этих квартир плохой страховкой, ведь 30% тоже необходимо на что-то достроить. А с учетом того, что застройщик за 70% готовности получит только 30% от стоимости (до сдачи дома госкомиссии), достройка объектов становится еще большей проблемой. «В такой ситуации застройщику проще забрать деньги и окопаться где-нибудь на Мальдивах», - полагает аналитик недвижимости, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.
По данным П.Созинова, если город найдет и купит 4-5 тысяч одно- и двухкомнатных малогабаритных квартир, то этот объем составит 50% от подобных квартир на первичном рынке. С учетом того, что выкупом квартир займутся также Минобороны и Минрегионразвития, количество ликвидного предложения вскоре будет минимальным. И застройщиков это тоже не спасет, так как невозможно построить дом только из таких квартир – кому-то надо будет продать и 3-комнатные, и 4-комнатные апартаменты.
По мнению эксперта, не устроит застройщиков и строительство жилья на выкупленных у них городом участках земли. «В этом случае компания просто получит подряд на строительство. Не уверен, что это многим понравится. Но знаю, что у города уже есть несколько подобных предложений от компаний», - заметил он.
Те меры, которые еще только обдумываются и предполагаются – такие, например, как субсидирование процентной ставки по кредитам для застройщиков, у которых исчерпаны залоговые резервы – по словам эксперта, тоже мало отражают реальность. «Залоговых резервов ни у кого попросту нет. И вообще вряд ли это возможно сделать. Такие меры не удалось продвинуть даже Минрегионразвития», - отметил он. Столь же малореальной и отдаленной по времени П.Созинов считает возможную заморозку тарифов на подключение объектов к источникам энергоснабжения. Освобождение малых компаний от подготовки проектов планировки и межевания (что на съезде строителей предложил «Союзпетрострой») эксперт также не считает принципиальным.
Не повлияет на рынок, по мнению П.Созинова, и продление сроков строительства не на 9, а на 15 месяцев без штрафных санкций и дополнительных решений, как недавно решило городское правительство. Более того, это может вызвать дополнительное напряжение среди дольщиков.
Вероятнее всего, считает П.Созинов, застройщики в ближайшее время будут ориентированы на госзаказ. Однако и здесь закон 94-ФЗ будет работать не в их пользу, так как, согласно закону, государство обязано выбирать победителя только по одному критерию – наименьшей предложенной цене. В этой ситуации закономерным видится эксперту возвращение бартера, причем как в отношениях между компаниями, так и в отношениях между бизнесом и властью. Уже сейчас город признал, что если застройщик готов строить за собственные средства, то с бюджетом он может рассчитываться и квартирами – так можно отчислять, к примеру, плату за инфраструктуру.
В сложившейся ситуации, подчеркивает он, неясно одно: почему так активно идут попытки поддержать продавцов, но нет реальных мер по поддержке покупателя. Между тем, именно поддержка активности покупателя может сдвинуть рынок с мертвой точки. «Ипотека до сих пор проходила через каждую 5-ю сделку, и даже более – при росте рынка было 20 тысяч ипотечных сделок в год. Если посчитать, что средний размер кредита – 1 млн.рублей, то для поддержки этого уровня необходимо 20 млрд. рублей. Но почему-то городская власть задействовала лишь 12 млрд. И пока из этих денег дошло до города лишь 150 млн. рублей – ничтожная цифра», - отмечает П.Созинов.
В 2009 г., полагает он, главным застройщиком станет город, в чьих планах – построить 700 тысяч кв. м жилья для социальных нужд, а в 2010 г. – 1 млн. кв. м. Это 30% от нынешнего объема годового ввода. «Но возможно и дальнейшее секвестирование бюджета, что не исключает сокращения этих объемов», - подчеркнул П.Созинов.