Ассоциация строителей России подвела итоги работы за 2008 г.
Сегодня состоялась пресс-конференция Ассоциации строителей России, на тему «Строительная отрасль в период мирового кризиса: реализация инновационных программ». На вопросы журналистов отвечали президент АСР Николай Кошман, вице-президент АСР Владимир Пономарев и главный советник президента АСР Александр Герасимов. Эксперты Ассоциации подвели итоги работы АСР за 2008 г., рассказали о своем видении ситуации, сложившейся на жилищно-строительном рынке в условиях мирового финансового кризиса, а также представили вниманию журналистов комплекс мер, направленных на стабилизацию строительного рынка, разработанных Ассоциацией, сообщает пресс-служба АСР.
Итоги работы АСР за 2008 г.
В течение 2008 г. специалистами АСР велась целенаправленная работа по последовательному решению ряда концептуальных вопросов отрасли, таких как усовершенствование законодательства в сфере технического регулирования, модернизация техники и оборудования на отечественных предприятиях, внедрение инновационных технологий в производство стройматериалов, реализация крупных инфраструктурных проектов, формирование успешной инвестиционной политики, в результате которой АСР значительно расширила свои позиции. На сегодняшний день представительства АСР открыты в 76 регионах, а также продолжается эффективное сотрудничество с коллегами за рубежом.
Среди других успехов Ассоциации - разработка экспертами АСР Концепции социальной жилищной политики и социального жилья, ряд важных положений которой нашли отражение в последней редакции проекта правительственной программы Долгосрочной стратегии строительства массового жилья в РФ. (Концепция формулирует основные принципы и задачи государства в этой сфере, обосновывает необходимость социальной жилищной политики, содержащей механизмы реализации права на жилище граждан, нуждающихся в помощи со стороны государства, механизмы соцзащиты, а также меры стимулирования предложения на рынке жилья и совершенствования механизмов государственного управления в жилищной сфере).
Самым значимым событием в 2008 г. следует назвать переход строительной отрасли на саморегулирование, вследствие принятия поправок в Градостроительный кодекс РФ. Целью нововведения является освобождение отрасли от контроля государства, функции которого теперь будет выполнять само профессиональное сообщество строителей. С одной стороны, это сделает процесс управления более качественным, а с другой - увеличит ответственность участников рынка, что в конечном итоге позволит обеспечить безопасность и качество строительства.
Главный плюс саморегулирования в том, что СРО будет способна обеспечить ответственность строительных компаний перед потребителями их услуг путем выработки механизмов коллективной ответственности – посредством создания компенсационных фондов, обязательного страхования строительных рисков и т.д. Кроме того, это будет способствовать решению ряда актуальных вопросов в сфере практической реализации реформы технического регулирования.
Работу по внедрению в отрасль саморегулирования АСР продолжит и в 2009 г., в течение которого необходимо реализовать целый комплекс конкретных действий – продолжить разработку критериев и условий членства в СРО, типовых правил и стандартов СРО, продумать механизмы имущественной ответственности СРО за неисполнение обязательств ее членами, одновременно с этим оказывая методическую и правовую помощь по созданию СРО в регионах России.
Поскольку Ассоциация обеспокоена проблемой безопасности строительства, еще одним из главных направлений деятельности АСР в 2009 г. будет продолжение работы по совершенствованию правовых и организационных основ техрегулирования в России, предусмотренных законодательством о техническом регулировании.
В первую очередь для решения этой задачи специалисты АСР предлагают создать единый национальный орган по техническому регулированию и стандартизации, которому будут переданы все функции, права и обязанности в сфере техрегулирования, что позволит решить множество проблем в сфере обеспечения безопасности в строительстве, в ядерной энергетике, в авиационной технике, в оборонной промышленности.
Следует выделить успехи недавно созданного в структуре АСР Департамента малоэтажного и коттеджного строительства. Это направление видится весьма перспективным и динамично развивающимся в РФ. Департаментом была подготовлена программа строительства технологических деревень в различных регионах России.
Целью программы является отработка наиболее перспективных технологий строительства и моделей финансирования инвестиционных проектов в области малоэтажного домостроения. Особенностью данного проекта является то, что здесь совмещены интересы и государства и коммерческих структур, что представляет собой образец частно-государственного партнерства. Приступить к реализации этих проектов, первые из которых появятся на территории Московской, Ленинградской и Ростовской областях, АСР планирует в ближайшее время.
В целом по России намечены большие строительные программы, для успешного выполнения которых требуется дальнейшее развитие российской промышленности стройматериалов, являющейся одним из приоритетных направлений деятельности АСР.
Ассоциация организовала строительство ряда предприятий в различных областях России: это кирпичные заводы в Рязанской, Смоленской, Кировской, Тульской, Брянской областях, стекольный, цементный заводы в Челябинской области, завод по производству ячеистого бетона, извести и щебня в Смоленской области, завод по производству пеностекла в Кировской области, завод ЖБИ в Брянской области и другие.
Сегодня решение многих задач строительного комплекса напрямую зависит от состояния российского жилищно-финансового сектора, который в настоящее время переживает весьма сложные времена.
Правительством РФ выработан комплекс мер, направленных на стабилизацию финансовой системы государства, в том числе, и строительного рынка, прежде всего, жилищного. Поддержка государством строительной отрасли заключается в приобретении готового жилья для выполнения социальных программ. Это является первым шагом к частно-государственному партнерству.
Такая консолидация усилий необходима в условиях кризиса. Государство должно выработать пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.
Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием федеральных и муниципальных финансов. От этого зависит решение главной стратегической задачи государства - повышение доступности жилья.
Состояние жилищно-строительного рынка в условиях мирового финансового кризиса
Анализируя ситуацию на строительном рынке, эксперты АСР отметили, что банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов из-за существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков нереализации готовых жилищных объектов.
Кроме того, что резко снизились объемы ипотечного жилищного кредитования. Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Только около 15 банков сохранили ипотечные программы. При этом 80 % объема кредитования приходится на долю 5 крупнейших, в основном, государственных банков.
Произошла массовая остановка продаж жилья, связанная с ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость и сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования. По словам Н.Кошмана, темп роста объема ввода жилья снизился почти в 6 раз по сравнению с 2007 г.
Снижается спрос строительных компаний на строительные материалы. В результате, предприятия стройиндустрии вынуждены сокращать объемы производства основных стройматериалов. Примерно половина цементных заводов России уже остановила печи. Практически все заводы перешли на сокращенную рабочую неделю. На 2009 г. плановое производство цемента будет на 20% ниже 2008 г.
Девелоперы вынуждены «замораживать» значительное количество строительных проектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять темпы начатого строительства, вплоть до его полной остановки, из-за нехватки средств для расчетов с подрядными организациями.
Нередкими стали случаи перехода на бартер при расчетах между девелоперскими и подрядными компаниями. Отсутствие у девелоперов средств на продолжение строительства приведет к разорению сотен подрядных организаций.
В результате, в 2009-2010 гг. ожидается реальное сокращение объемов ввода жилья (на 20-25%).
Нарастает угроза появления новой волны «обманутых дольщиков», спровоцированная не столько механизмами привлечения средств граждан, сколько резко сократившимися объемами финансирования строительства.
Особую тревогу АСР вызывают активно продвигаемые Государственной Думой РФ поправки в Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ (№214-ФЗ), которые де-факто сводятся к запрету застройщикам привлекать средства населения на этапе строительства.
Принятие подобных законодательных новаций приведет к существенному сокращению деятельности частных предпринимателей в жилищном строительстве, поскольку в России функционирует лишь несколько банков, которые могут полностью профинансировать комплексное освоение территории.
Специалисты высказали мнение, что в создавшихся условиях для девелоперов, строящих социальное жилье, было бы целесообразно предусмотреть налоговые льготы, а также отсрочку по земельному налогу на срок до трех лет.
Комплекс мер по поддержке строительного сектора экономики и сферы недвижимости
Эксперты АСР разработали комплекс мер по поддержке строительного сектора экономики и сферы недвижимости.В его основу должны быть положены:
• концентрация государственных финансов на стратегических направлениях, обеспечивающих максимальную эффективность в плане минимизации последствий мирового финансового кризиса и стабильное поступательное развитие строительного комплекса;
• стимулирование активности населения в плане повышения его платежеспособного спроса;
• ускоренное решение задач, поставленных, но не решенных в предыдущий период, существенным образом влияющим на стабилизацию ситуации и динамику выхода строительного комплекса из кризиса;
• стимулирование развития инфраструктурных проектов, обеспечивающих модернизацию экономики и увеличивающих потенциал внутри российского рынка товаров, работ и услуг;
• стимулирование развития российского финансового рынка путем формирования долгосрочных источников ликвидности и создания инвестиционных инструментов и механизмов (в первую очередь, так называемых «структурных финансов») в реальный сектор российской экономики.
Особый интерес журналистов вызвало предложение экспертов АСР преобразовать государственную корпорацию «Фонд содействия реформированию ЖКХ» в полноценного оператора, обеспечивающего реализацию программ в жилищной сфере и сфере ЖКХ:
• формирование фондов наемного (арендного) жилья и фондов жилья социального использования;
• развитие инженерной и коммунальной инфраструктуры;
• осуществление капитального ремонта существующего жилого фонда;
• переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда и т.п.
Фонд содействия реформированию ЖКХ должен на основе разработанных единых стандартов и правил осуществлять рефинансирование муниципалитетов, привлекая на вышеуказанные цели средства государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (ВЭБ), иных бюджетных фондов и частных институциональных инвесторов, посредством секьюритизации арендных, коммунальных и иных платежей, эмиссии и размещения соответствующих ценных бумаг.
По словам вице-президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павла Созинова, городские меры поддержки застройщиков вряд ли могут сыграть существенную роль в нормализации состояния рынка недвижимости. Оптимизма у застройщиков они тоже не вызывают, о чем было без обиняков заявлено на недавно прошедшем Съезде строителей Петербурга, который быстро окрестили «Съездом затянутых поясов».
Например, такая «помощь» строителям, как приобретение у них долей собственности государством (как это сейчас делает Москва) – не является актуальной, поскольку московские девелоперы-гиганты, как правило, имеют такие ценные активы, как производства. У большинства петербургских строителей другая структура – это монокомпании, а не диверсифицированные холдинги с разнонаправленными бизнесами.
Комментируя цену выкупа квартир у застройщиков, назначенную городом – 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м – П.Созинов заметил, что себестоимость бюджетного строительства составляет сегодня около 30 тысяч рублей. «Но в этой сумме нет цены земли и отчислений за инфраструктуру. Если это все суммировать, то получится прибавка в 20-30 тысяч, и выйдет себестоимость на уровне 50-60 тысяч рублей за 1 кв. м, и в этой сумме будет даже небольшая прибыль застройщика. Но сейчас, конечно, эта цифра петербургские власти не устраивает», - считает он.
По мнению эксперта, то, что город будет выкупать жилье с готовностью не менее 70%, является для будущих получателей этих квартир плохой страховкой, ведь 30% тоже необходимо на что-то достроить. А с учетом того, что застройщик за 70% готовности получит только 30% от стоимости (до сдачи дома госкомиссии), достройка объектов становится еще большей проблемой. «В такой ситуации застройщику проще забрать деньги и окопаться где-нибудь на Мальдивах», - полагает аналитик недвижимости, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.
По данным П.Созинова, если город найдет и купит 4-5 тысяч одно- и двухкомнатных малогабаритных квартир, то этот объем составит 50% от подобных квартир на первичном рынке. С учетом того, что выкупом квартир займутся также Минобороны и Минрегионразвития, количество ликвидного предложения вскоре будет минимальным. И застройщиков это тоже не спасет, так как невозможно построить дом только из таких квартир – кому-то надо будет продать и 3-комнатные, и 4-комнатные апартаменты.
По мнению эксперта, не устроит застройщиков и строительство жилья на выкупленных у них городом участках земли. «В этом случае компания просто получит подряд на строительство. Не уверен, что это многим понравится. Но знаю, что у города уже есть несколько подобных предложений от компаний», - заметил он.
Те меры, которые еще только обдумываются и предполагаются – такие, например, как субсидирование процентной ставки по кредитам для застройщиков, у которых исчерпаны залоговые резервы – по словам эксперта, тоже мало отражают реальность. «Залоговых резервов ни у кого попросту нет. И вообще вряд ли это возможно сделать. Такие меры не удалось продвинуть даже Минрегионразвития», - отметил он. Столь же малореальной и отдаленной по времени П.Созинов считает возможную заморозку тарифов на подключение объектов к источникам энергоснабжения. Освобождение малых компаний от подготовки проектов планировки и межевания (что на съезде строителей предложил «Союзпетрострой») эксперт также не считает принципиальным.
Не повлияет на рынок, по мнению П.Созинова, и продление сроков строительства не на 9, а на 15 месяцев без штрафных санкций и дополнительных решений, как недавно решило городское правительство. Более того, это может вызвать дополнительное напряжение среди дольщиков.
Вероятнее всего, считает П.Созинов, застройщики в ближайшее время будут ориентированы на госзаказ. Однако и здесь закон 94-ФЗ будет работать не в их пользу, так как, согласно закону, государство обязано выбирать победителя только по одному критерию – наименьшей предложенной цене. В этой ситуации закономерным видится эксперту возвращение бартера, причем как в отношениях между компаниями, так и в отношениях между бизнесом и властью. Уже сейчас город признал, что если застройщик готов строить за собственные средства, то с бюджетом он может рассчитываться и квартирами – так можно отчислять, к примеру, плату за инфраструктуру.
В сложившейся ситуации, подчеркивает он, неясно одно: почему так активно идут попытки поддержать продавцов, но нет реальных мер по поддержке покупателя. Между тем, именно поддержка активности покупателя может сдвинуть рынок с мертвой точки. «Ипотека до сих пор проходила через каждую 5-ю сделку, и даже более – при росте рынка было 20 тысяч ипотечных сделок в год. Если посчитать, что средний размер кредита – 1 млн.рублей, то для поддержки этого уровня необходимо 20 млрд. рублей. Но почему-то городская власть задействовала лишь 12 млрд. И пока из этих денег дошло до города лишь 150 млн. рублей – ничтожная цифра», - отмечает П.Созинов.
В 2009 г., полагает он, главным застройщиком станет город, в чьих планах – построить 700 тысяч кв. м жилья для социальных нужд, а в 2010 г. – 1 млн. кв. м. Это 30% от нынешнего объема годового ввода. «Но возможно и дальнейшее секвестирование бюджета, что не исключает сокращения этих объемов», - подчеркнул П.Созинов.