В Петербурге обсудили текущую ситуацию на строительном рынке
Вице-губернатор Санкт‑Петербурга Николай Линченко принял участие в рабочей встрече по актуальным вопросам развития строительной отрасли под председательством президента Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антона Глушкова и президента СРО А «Объединение строителей СПб» Александра Вахмистрова с участием руководителей НОСТРОЙ, саморегулируемых организаций – членов Ассоциации, руководителей органов исполнительной власти города и области, а также ведущих компаний-застройщиков региона.
Антон Глушков отметил, что невзирая на все внешние вызовы, последние два года были достаточно плодотворными для российских строительных компаний и компаний-застройщиков. В то же время, темы нынешней встречи посвящены рынку, который меняется достаточно быстро и радикально. Глава нацобъединения напомнил присутствующим об ответственности за реализацию национальных проектов и выразил особую обеспокоенность тенденцией к сокращению объемов строящегося жилья, подчеркнув, что его доступность нигде в стране падать не должна.
В свою очередь, вице-губернатор Санкт‑Петербурга Николай Линченко поблагодарил главу НОСТРОЙ за возможность встретиться и обсудить насущные проблемы застройщиков. Он также рассказал, что если говорить об объемах вводимого в Северной столице жилья за последние годы, то необходимо учитывать некоторые особенности развития Петербурга.
«Так, например, в 2019 году, в связи с меняющимся законодательством, было зафиксировано ажиотажное получение разрешительной документации, - сказал Николай Линченко. – И, если посмотреть статистику, город занимал тогда лидирующую позицию в стране».
По словам вице-губернатора, сегодня в городе выдано разрешений на строительство 11 миллионов 115 тысяч квадратных метров жилья. Из них, в активной стадии строительства, находится 9 миллионов 600 тысяч квадратных метров жилья. Такой объем позволит застройщикам спокойно работать еще как минимум три года.
Кроме того, Николай Линченко высказал слова благодарности петербургским застройщикам за принятые правила сдавать жилье с построенными объектами социальной и дорожной инфраструктуры. Еще вице-губернатор упомянул о важном аспекте предстоящего реформирования – переходе на новый метод работы с подрядными организациями – ресурсно-индексный, подразумевающий создание базы поставщиков, детализацию и, главное корректность ценообразования на машины, механизмы, товары, работы, услуги, расчеты стоимости трудозатрат и т.д. По его словам, чем более проработанной будет эта база, тем корректнее будут заключаться контракты по исполнению адресно-инвестиционной программы и выкупные обязательства.
Представители компаний-застройщиков города рассказали о тенденциях продажи жилья за первые три месяца 2023 года, отмечая их статичность и вялость, что, по их мнению, связано с более жесткими условиями ипотечного кредитования и отсутствием увеличения платежеспособного спроса. В то же время было сказано, что неоценимой поддержкой строителям стало решение правительства страны продлить льготную ипотеку.
Девелоперы обратились с просьбой к представителям НОСТРОЙ и органам госвласти тщательно проанализировать и помочь в решении некоторых проблем. А именно - затруднение диалога с банками в части оценки залоговой стоимости (остановки ее роста), снижение инвестиционной нагрузки и выравнивание ипотечных ставок, а также остановка роста сроков выплат ипотеки для населения. Кроме того, предлагалось принять меры по оказанию помощи банкам по ставке под конкретные проекты застройщиков – субсидирование проектного финансирования. Отдельное внимание было уделено острым вопросам, связанным с налогом на прибыль, с облигационным займом, с работой на объектах культурного наследия, с зонами ограниченной застройки, с приаэродромными территориями (ПАТами) и водоохранными зонами, поскольку следует учесть факт, что Петербург «стоит на воде» и его окружают обширные водные пространства.
Застройщики предложили пересмотреть ряд моментов федерального законодательства. В частности, требований к обеспечению инсоляции, как некоего атавизма, а также нормы в части сокращения количества квадратных метров в расчете на 1 человека в отношении объектов социнфраструктуры – школ и садиков. По мнению экспертов, устаревшие параметры ведут к риску неэффективности строительных проектов, как и устаревшие нормативы обеспеченности квадратными метрами приводят к уменьшению емкости школ, в частности при их реконструкции.
По итогу встречи принято решение систематизировать все поступившие предложения.
На областном градосовете представили проект застройки территории около площади «Роза ветров» в Зеленоградске.
Участники заседания раскритиковали архитектурную концепцию.
Проект предполагает несколько очередей строительства на трёх кадастровых участках на улице Володарского. Сейчас там находятся аварийные малоэтажные дома и пиццерия «Папаша Беппе». Здания первого и второго этапа предложили построить высотой в пять этажей, третьего — четыре этажа и с эксплуатируемой кровлей. На первом этаже гостиницы хотели бы расположить зону рецепции, рестораны, кафе и магазины. Также предполагается подземная парковка на 64 машины. В рамках благоустройства территории авторы проекта запланировали общественное пространство, стилизованное под песчаную дюну.
Для фасадов апарт-отеля предлагается использовать клинкерный кирпич, дерево и его имитацию, штукатурку, стекло.
«Принцип раздробленности объёмов и типов отделки фасадов позволяет не подавлять даже маленькие двухэтажные здания рядом», — считает автор проекта, главный архитектор бюро «Другая архитектура» Владимир Панифедов.
По мнению члена градосовета, архитектора Олега Васютина, разработчики не продумали назначение нового общественного пространства.
«Вы всё время употребляете слово „площадь“. А площади нет. Вы в пространство вбиваете клин, а с периметром вы не работаете, — отметил он. — Вы делаете какой-то дополнительный диагональный ход. Зачем? Кому он нужен? Как им пользоваться? Что там делать в этой щели? Человеку здесь должна быть предоставлена возможность сидеть и наслаждаться морем. Вы убиваете наполовину событие, связанное с морем. А морской ландшафт — это ресурс, его по полной программе надо использовать. Я считаю, что, несмотря на качественную выделку проекта, само градостроительное решение просто ошибочное».
С коллегой согласился и архитектор Олег Копылов. По его словам, у специалистов, которые ранее разрабатывали проекты застройки «Розы ветров», была задача «объединить рыхлую архитектуру старого города новым крупным элементом».
«Извините, но это какой-то горох, — сказал Олег Копылов. — Вы насыпали туда очень разношерстных объектов. Я не против современной архитектуры, заметьте, пожалуйста. Там может быть и современная архитектура — стеклянная, бетонная, кирпичная, какая угодно. Но для чего так дробить, когда тут и так всё раздроблено? Тут надо собирать, а не дробить. Это большая ошибка этого проекта. Вы систему, я считаю, разваливаете дальше».
Архитектор Игорь Ли заявил, что предложенный проект его не убеждает. Однако он не считает, что территория застройки обязательно должна быть оформлена как площадь.
«На протяжении большого ряда лет, может быть, даже пары последних веков в Зеленоградске сложилась хаотичная сеть улиц, но не стоит забывать о том, что в этом есть какой-то шарм, очарование старых небольших европейских городков, когда непонятно, что меня ждёт за следующим углом, и хочется туда пройти посмотреть. Отнюдь не всегда уместна планировка „квадратно-гнездовым“ способом, особенно в городах, имеющих большое рекреационное значение. Мне кажется, здесь нет необходимости стремиться к каким-то догмам: это площадь, а это не площадь, вот так правильно, а так неправильно. Иногда парадоксальные решения, как ни странно, становятся наиболее выигрышными», — отметил специалист.
Также члены градосовета обратили внимание на то, что проект разрабатывался без учёта кадастровой ситуации. ГПЗУ (градостроительный план застройки участка — прим. редакции) выдан только на первую очередь строительства, в то время как апарт-отель предлагается построить на трёх участках.
Архитектор проекта Владимир Панифёдов отметил, что его задачей было сформулировать комплексное решение по развитию территории у «Розы ветров».
«Насколько я понимаю, заказчик сейчас активно занимается второй очередью в плане расселения жителей аварийных домов. На участке третьей очереди есть кафе, которое 20 лет там стоит, совершенно презентабельного вида. „Папаша Беппе“ готовы к пересмотру своего кафе. И это замечательно, что есть такая перспектива», — пояснил Владимир Панифёдов.
Вопросы возникли и к совместимости будущего апарт-отеля с колесом обозрения.
«Мы говорили, что не надо здесь ставить колесо обозрения, что это не то место. Вот оно и случилось. Теперь отдыхающие из своих окон будут смотреть на море через решетку крутящегося колеса обозрения. Вряд ли кому-нибудь такая вещь понравится. Вот не прислушались к градосовету — вот получите», — сказал Олег Васютин.
Градостроительный совет не принял концепцию застройки участка у площади «Роза ветров» в Зеленоградске, предложенную «Другой архитектурой». Участники заседания предложили администрации Зеленоградска сначала решить вопросы с расселением аварийных домов и объединением кадастровых участков, а после провести конкурс концепций по развитию территории.
В 2021 году градосовет рассматривал концепцию пятиэтажного апарт-отеля у «Розы ветров». Эксперты не одобрили проект и предлагали организовать архитектурный конкурс. Уже тогда советник губернатора Вячеслав Генне сообщал, что региональные власти поручили подготовить комплексное предложение по благоустройству площади «Роза ветров» и прилегающей территории, в том числе рассмотреть вариант строительства крупного отеля поблизости. Рассматривать представленный проект без комплексной концепции не имеет смысла, заявил тогда Вячеслав Генне.