Эксперт: В кризисе выстоят те коттеджные поселки, где есть дешевые земельные участки
Как рассказала на круглом столе в Центре загородного домостроения аналитик АН «Итака» Яна Долотова, реальные сделки на вторичном рынке жилья уже идут со скидкой до 20-30% от цены, выставленной в листинге. «То есть, чтобы сдвинуть рынок, достаточно снизить цены на 15-20%, и тогда продажи пойдут», - считает эксперт.
С ней, однако, не согласились другие участники круглого стола. Так, гендиректор компании «ПулЭкспресс» Аедрей Бочков заявил, что скидка на 30% не убедит покупателей – они будут ждать скидки в 50%. «Нет. Так обстоят дела с сетевыми продажами, на первичке, от застройщика. А на вторичке – иное дело, тут индивидуальный продавец, и скидка – индивидуальное дело», - не согласилась Я.Долотова.
Советник руководителя ГК «Стинком» также считает, что на вторичке действуют другие законы: «На вторичке, особенно в загородном строительстве – другой покупатель, не тот, который покупает дома в коттеджных поселках. И продавец другой. Если продавцу очень нужны деньги, он может пойти на очень большую скидку: речи о рентабельности и себестоимости в этом случае не идет. У застройщика – совсем другая ситуация. А вторичного предложения в коттеджных поселках – всего 5-7%, очень мало, так как и самих поселков немного». «Вторичный и первичный загородный рынок пересекаются больше, чем принято считать, - возразила Я.Долотова. – Это выбор покупателя – приобретать отдельный дом или стоящий в поселке. Эти рынки зависимы друг от друга.
Расходы строителей на инженерную инфраструктуру на сегодняшний день составляют порядка трети от себестоимости проекта. «Если бы к цене земельного участка, который компании приобретают на конкурсе добавились расходы ГУП «ТЭК» и «Водоканала Санкт-Петербурга», являющихся бюджетными организациями, то себестоимость 1 кв. м жилья возросла бы до 65-67 тысяч рублей», - заявил сегодня на круглом столе «Монополисты и строители: взаимодействие в условиях кризиса», организованном «Строительным еженедельником», технический директор компании «Инжстрой СПб» Виталий Антонюк.
Если застройщики хотят, чтобы город выставлял на торги инженерно подготовленные земельные участки, они должны иметь в виду, что цена этих участков с учетом бюджетных затрат, увеличится как минимум на 30%, считает эксперт. В то же время и власти города должны учитывать факт предполагаемых затрат инвесторов на инженерию – хотя бы в процессе определения стоимости участков, выставляемых на торги.
Застройщики и монополисты могли бы, хотя бы на период кризиса, с тем, чтобы сделать механизм реализации проектов по созданию новых мощностей и сетей более оперативным и гибким и, соответственно, экономически более эффективным, работать друг с другом напрямую. Это было бы возможно за счет создания специального фонда, финансирующего строительство объектов инфраструктуры, на счетах которого бы аккумулировалась плата за подключение, - считает ЗАО «Мегалит» Александр Брега.
Аналогичная идея активно обсуждалась в городе 7-8 лет назад, напомнил гендиректор САС Алексей Белоусов. Однако для создания такого фонда, по его словам, потребовалось бы принятие регионального закона, позволяющего формировать специальную целевую программу, направленную на создание объектов инженерной инфраструктуры.