Крупнейшие девелоперы массового жилья в столице работают в убыток
Анализ денежных потоков за 2005-2007 гг. четырех крупнейших застройщиков жилья эконом-класса в Москве - группы ПИК, «СУ-155», «Главмосстроя» и «МСМ-5» - свидетельствует об убыточности их текущей деятельности, со ссылкой на исследование ОРСИ пишет газета «Коммерсант».
Исследование ОРСИ сделано на основе финансовой отчетности, представленной компаниями Росстату. В наиболее сложной ситуации оказались ПИК и «СУ-155», у которых на конец 2007 г. чистый денежный поток оказался отрицательным - 61,09 млрд. и 50,2 млрд. Рублей соответственно.
По мнению аналитиков ОРСИ, у всех рассматриваемых компаний денежные потоки формируются за счет заемных средств. Наибольшие заимствования приходятся на группу ПИК - 75 млрд. рублей. По оценкам ОРСИ, на конец II полугодия 2008 г. общая сумма обязательств «Главмосстроя», группы ПИК, «СУ-155» и «МСМ-5» перед всеми кредиторами (включая банки, держателей облигаций, подрядчиков и поставщиков) достигла 318,54 млрд. рублей, из которых на краткосрочные кредиты пришлось 101,41 млрд. рублей. Для сравнения: за весь 2007 г. это соотношение составляло 293 млрд. и 102 млрд. рублей соответственно.
В I полугодии 2008 г. больше всего краткосрочных кредитов было у ПИК (48,43 млрд. рублей) и «СУ-155» (24,3 млрд. рублей), тогда как у «Главмосстроя» этот показатель составил 17,79 млрд. рублей, а у «МСМ-5» - 760 млн. рублей.
«На протяжении 1,5 лет совокупный размер собственных активов 4 компаний едва превышал 60 млрд. рублей, из которых ликвидными является только половина», - заявила руководитель аналитического департамента ОРСИ Инна Липушкина, которая поясняет, что застройщики при таком положении дел «не в состоянии оперативно погасить краткосрочные кредиты».
По словам экспертов ОРСИ, ситуация с кредиторской нагрузкой застройщиков будет только усугубляться – ведь ставки по кредитам перевалили за 20% годовых, а занимать деньги посредством выпуска облигаций стало невозможно.
Ситуацию на первичном рынке в России на сегодняшний день определяет сразу несколько разнонаправленных тенденций, отметил сегодня в ходе интеренет-конференции президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. По его словам, несмотря на падение цен на энергоносители и металлопродукцию, которые определяют основые доходы страны в части экспорта и, соответственно, объем налоговых поступлений в бюджет, по-прежнему сохраняется угроза роста себестоимости строительства, поскольку правительство намерено продолжить дотировать тарифы естественных монополий в 2009 г. Такие действия в ситуации кризиса, не уместны, - считает Э.Тиктинский.
Для того чтобы разрядить ситуацию на финансовом рынке, по его мнению, логично было бы продолжить развивать программу по выдаче субординированных кредитов банкам. «Сейчас, согласно этой программе, требуется, чтобы собственник банка вложил в его капитал деньги в размере кредита. Но у собственников банка таких денег, как правило, нет. Надо взять опорные банки и дать им «плечо». Допустим, государство вносит в виде субординированного долгосрочного кредита 75-80%, а собственник - 20-25%. Государство дает под 10% и обязывает банк выдавать под 15%, и при этом жестко регулирует отрасли, куда должны быть выданы деньги», - пояснил свою мысль Э.Тиктинский.
Дополнительной мерой господдержки на рынке недвижимости, по его словам, могло бы стать решение о дотации процентных ставок по ипотеке «всему населению путем выдачи целевых и более дешевых кредитов банкам конкретно на эти цели». А также – продолжение заявленных программ «Фонда содействия реформированию ЖКХ», приобретение у застройщиков жилья для ветеранов, льготников и очередников, но уже «по полной, а не по строительной себестоимости плюс 5%».
Существенного снижения цен эксперт не предвидит. «На сегодняшний день строительная себестоимость упала на 7%. В том числе материалы на 10%. Но зарплата не упала, эксплуатация машиномеханизмов тоже», - отмечает эксперт. По его словам, строительные компании, думающие о завтрашнем дне, не могут считать самоцелью простой оборот средств, задачей в этой ситуации должны стать продажи хотя бы с небольшой прибылью, так как продажа ниже себестоимости – «это прямой путь к банкротству». Не исключив возможности слияний и поглощений слабых компаний, Э.Тикинский заметил, что особенно сложно придется тем из них, которые имеют большую долговую нагрузку, погасить которую необходимо в 2009 г.
По его прогнозу в 2009 г следует ожидать падения спроса на коммерческую недвижимость, а также падение ставок аренды. Отсутствие переходного периода при вступлении в силу закона о Правилах землепользования и застройки, по словам эксперта, также может негативно отразиться на рынке, в частности, затруднить начало строительства и продажу новых объектов и , что существенно снизит объем предложения в 2009 г.
«Ситуация восстановится не ранее 2010 г. Полагаю, что и ставка по ипотеке должна будет упасть к этому времени», - отметил Э.Тикинский. - По нашей статистике, на сегодняшний день в продаже осталось 274 тысяч кв. м жилья в степени готовности «коробка строится или построена». Для обычного рынка такой запас - на 2 месяца. Кроме того, государство выходит на рынок и по различным программам в ближайшее время будет им куплено около 200 тысяч кв.м наиболее ликвидного жилья в высокой степени готовности. Так что когда люди решат продолжить активно покупать – предложения может просто не быть - это то же надо иметь в виду при принятии решений сегодня».