По закону о «долевке» в Петербурге официально строится 37% жилья
Доля строительных компаний, осуществляющих долевое строительство в соответствии с нормами федерального закона №214 «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», возросла в Санкт-Петербурге с 3 до 37% за период действия закона. Такие данные привел сегодня начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства городского Комитета по строительству Александр Мединцев, выступая на депутатских слушаниях в Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа.
В 2008 г. управление провело 114 проверок, из них 18 - самостоятельно, остальные - с участием прокуратуры и УБЭП. В 12 случаях возбуждены дела об административных правонарушениях. Сумма штрафов, наложенных в связи с выявленными нарушениями, составила 735 тысяч рублей. График поверок составляется ежеквартально. Как подчеркивает А.Мединцев, в ряде случаев проверяемые строительные компании предъявляют неполную документацию, в результате чего срок проверки удлиняется до 3-4 недель.
В ходе работы нового управления Стройкомитета выяснилось, что 15 компаний, в адрес которых поступали жалобы населения в связи с нарушением прав участников долевого строительства, не подпадают под действие закона №214, так как получили разрешения на строительство раньше его вступления в силу. Для анализа таких случаев создана специальная рабочая группа.
Как признал А.Мединцев, реальный объем долевого строительства в Петербурга по метражу жилплощади составляет 90% всего строительства. Массовое уклонение от исполнения норм закона связано, в том числе, и с несовершенством его положений. Сотрудники управления приняли участие в разработке поправок к закону, инициированных депутатом Госдумы Александром Хинштейном. А.Мединцев рассчитывает на утверждение поправок федеральными законодателями в начале 2009 г.
По словам вице-президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павла Созинова, городские меры поддержки застройщиков вряд ли могут сыграть существенную роль в нормализации состояния рынка недвижимости. Оптимизма у застройщиков они тоже не вызывают, о чем было без обиняков заявлено на недавно прошедшем Съезде строителей Петербурга, который быстро окрестили «Съездом затянутых поясов».
Например, такая «помощь» строителям, как приобретение у них долей собственности государством (как это сейчас делает Москва) – не является актуальной, поскольку московские девелоперы-гиганты, как правило, имеют такие ценные активы, как производства. У большинства петербургских строителей другая структура – это монокомпании, а не диверсифицированные холдинги с разнонаправленными бизнесами.
Комментируя цену выкупа квартир у застройщиков, назначенную городом – 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м – П.Созинов заметил, что себестоимость бюджетного строительства составляет сегодня около 30 тысяч рублей. «Но в этой сумме нет цены земли и отчислений за инфраструктуру. Если это все суммировать, то получится прибавка в 20-30 тысяч, и выйдет себестоимость на уровне 50-60 тысяч рублей за 1 кв. м, и в этой сумме будет даже небольшая прибыль застройщика. Но сейчас, конечно, эта цифра петербургские власти не устраивает», - считает он.
По мнению эксперта, то, что город будет выкупать жилье с готовностью не менее 70%, является для будущих получателей этих квартир плохой страховкой, ведь 30% тоже необходимо на что-то достроить. А с учетом того, что застройщик за 70% готовности получит только 30% от стоимости (до сдачи дома госкомиссии), достройка объектов становится еще большей проблемой. «В такой ситуации застройщику проще забрать деньги и окопаться где-нибудь на Мальдивах», - полагает аналитик недвижимости, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.
По данным П.Созинова, если город найдет и купит 4-5 тысяч одно- и двухкомнатных малогабаритных квартир, то этот объем составит 50% от подобных квартир на первичном рынке. С учетом того, что выкупом квартир займутся также Минобороны и Минрегионразвития, количество ликвидного предложения вскоре будет минимальным. И застройщиков это тоже не спасет, так как невозможно построить дом только из таких квартир – кому-то надо будет продать и 3-комнатные, и 4-комнатные апартаменты.
По мнению эксперта, не устроит застройщиков и строительство жилья на выкупленных у них городом участках земли. «В этом случае компания просто получит подряд на строительство. Не уверен, что это многим понравится. Но знаю, что у города уже есть несколько подобных предложений от компаний», - заметил он.
Те меры, которые еще только обдумываются и предполагаются – такие, например, как субсидирование процентной ставки по кредитам для застройщиков, у которых исчерпаны залоговые резервы – по словам эксперта, тоже мало отражают реальность. «Залоговых резервов ни у кого попросту нет. И вообще вряд ли это возможно сделать. Такие меры не удалось продвинуть даже Минрегионразвития», - отметил он. Столь же малореальной и отдаленной по времени П.Созинов считает возможную заморозку тарифов на подключение объектов к источникам энергоснабжения. Освобождение малых компаний от подготовки проектов планировки и межевания (что на съезде строителей предложил «Союзпетрострой») эксперт также не считает принципиальным.
Не повлияет на рынок, по мнению П.Созинова, и продление сроков строительства не на 9, а на 15 месяцев без штрафных санкций и дополнительных решений, как недавно решило городское правительство. Более того, это может вызвать дополнительное напряжение среди дольщиков.
Вероятнее всего, считает П.Созинов, застройщики в ближайшее время будут ориентированы на госзаказ. Однако и здесь закон 94-ФЗ будет работать не в их пользу, так как, согласно закону, государство обязано выбирать победителя только по одному критерию – наименьшей предложенной цене. В этой ситуации закономерным видится эксперту возвращение бартера, причем как в отношениях между компаниями, так и в отношениях между бизнесом и властью. Уже сейчас город признал, что если застройщик готов строить за собственные средства, то с бюджетом он может рассчитываться и квартирами – так можно отчислять, к примеру, плату за инфраструктуру.
В сложившейся ситуации, подчеркивает он, неясно одно: почему так активно идут попытки поддержать продавцов, но нет реальных мер по поддержке покупателя. Между тем, именно поддержка активности покупателя может сдвинуть рынок с мертвой точки. «Ипотека до сих пор проходила через каждую 5-ю сделку, и даже более – при росте рынка было 20 тысяч ипотечных сделок в год. Если посчитать, что средний размер кредита – 1 млн.рублей, то для поддержки этого уровня необходимо 20 млрд. рублей. Но почему-то городская власть задействовала лишь 12 млрд. И пока из этих денег дошло до города лишь 150 млн. рублей – ничтожная цифра», - отмечает П.Созинов.
В 2009 г., полагает он, главным застройщиком станет город, в чьих планах – построить 700 тысяч кв. м жилья для социальных нужд, а в 2010 г. – 1 млн. кв. м. Это 30% от нынешнего объема годового ввода. «Но возможно и дальнейшее секвестирование бюджета, что не исключает сокращения этих объемов», - подчеркнул П.Созинов.