Власти Петербурга объявили первые конкурсы на строительство школ по ГЧП
Смольный планирует заключить в 2023 году пять концессий по школам.
Первые конкурсы уже объявлены, они инициированы "Главстроем–СПб" и структурой Газпромбанка.
Вице–губернатор Николай Линченко сообщил, что в этом году будут подписаны концессионные соглашения по строительству пяти школ, по которым выделено федеральное софинансирование. Объекты по госпрограмме "Развитие образования" построят в Гуммолосарах Пушкинского района (на 550 мест), на Ленинском пр. рядом с ул. Маршала Захарова (1100 мест), на пр. Энгельса (550 мест), на Октябрьской наб. (1375 мест) и на Морской наб. (1375 мест). Это будут общеобразовательные школы, отвечающие всем федеральным требованиям, поясняют в комитете по инвестициям. Предложения по двум школам от потенциальных концессионеров уже официально опубликованы. Заявки по ним принимаются до 13 февраля. Если они заинтересуют кого–то ещё, проведут конкурс. Если конкурентов не будет, то соглашения заключат с подавшими частные концессионные инициативы.
Первый лот — школа на Васильевском острове, которая появится на месте коллективной автостоянки (КАС) "Маяк" у Галерной гавани. Заявку по ней подало ООО "Мега–Инвест", которое, по данным "Контур.Фокус", принадлежит ООО "Развитие и перспективы". Владельцами последнего, в свою очередь, являются АО "ААА Управление" (управляет паевыми инвестиционными фондами Газпромбанка) и ООО "Газпромбанк–Инвест".
Проектная документация ещё не утверждена.
"Детали проектов школ предусмотрены на следующем этапе той проектной документацией, которую разработают концессионеры в соответствии с запросами районов", — поясняют в комитете.
Вторая школа будет построена на пр. Энгельса (в районе пересечения с 5–м Верхним пер.), на территории ЖК "Северная долина" компании "Главстрой–СПб". Частную концессионную инициативу по ней подала структура "Главстроя–СПб".
Ожидаемая стоимость создания (с оснащением) школы на 1375 мест — около 2,6 млрд рублей, школы на 550 мест — около 1,4 млрд. Срок соглашения по обоим проектам — 7 лет, включая 2 года на создание и 5 лет на эксплуатацию.
Остальные три школы находятся на стадии согласования текстов концессионных соглашений, говорят в комитете, не раскрывая заявителей. Участок на Ленинском пр. находится на территории ЖК "Южная акватория" "Группы ЛСР", в Гуммолосарах — "UP–квартала Пушкинский" ГК "ФСК", на Октябрьской наб. — в ЖК "Приневский" компании "ЦДС". Теоретически концессии по школам могут заинтересовать и других участников рынка, но в текущих условиях ожидать сторонних инвесторов слишком оптимистично, считают эксперты.
Все регионы готовили заявки на участие в программе "Развитие образования" с перечнем проектов, формируемых исходя из собственной оценки эффективности проекта, наличия заинтересованных инвесторов, а также в соответствии с потребностью обеспеченности отдельных районов социнфраструктурой, рассказал Данил Подшивалов, старший партнёр консалтинговой фирмы VERSUS. По прошедшим отбор проектам федеральный бюджет финансирует часть расходов на строительство (капитальный грант).
"При желании регион может дополнительно увеличить размер капитального гранта, если считает это необходимым для изменения типового проекта под отдельные задачи", — говорит он.
Согласно документации, по проекту в Гавани это 424 млн рублей, на пр. Энгельса — 342 млн.
Остальную сумму предоставляет банк, участвующий в концессии. Как сообщили в комитете по инвестициям, в Петербурге это Газпромбанк.
"В остальной части проект на инвестиционной стадии финансирует инвестор за счёт кредита от банка и собственных средств. Точная пропорция банковских и собственных средств определится после заключения соглашения по проекту, — поясняет Лусине Арутюнян, руководитель направления проектов в социальной сфере практики по инфраструктуре и ГЧП АБ "Качкин и партнёры" (юридический консультант по этим пяти концессиям). Далее на этапе эксплуатации школы инвестор получает два платежа. Первый — инвестиционный, на затраты по созданию школы. Он формируется за счёт федерального и регионального бюджетов. Второй — операционный, на затраты по эксплуатации школы, полностью за счёт регионального бюджета".
По её словам, в платежах из бюджета предусмотрена в том числе компенсация процентов на займы.
По существу строительство оплачивают федеральный и городской бюджеты, но городские расходы, в отличие от госзаказа, растянуты во времени, поясняет Данил Подшивалов.
"В целом концессии — более гибкий, прозрачный и надёжный инструмент, чем госзаказ, а в рассматриваемом случае ещё и более эффективный, — уверен он. — Качество строительства таких объектов выше, чем в госзаказе, потому что стройку контролируют не только концедент и концессионер, которому придётся ещё несколько лет отвечать за эксплуатацию объекта, но и банк. Скорость строительства также будет высокой, поскольку местные органы заинтересованы в быстром согласовании таких проектов".
"Компания строит и сдаёт объект, получая компенсацию прямых расходов, и дополнительно в течение 5 лет осуществляет административно–хозяйственную эксплуатацию. Для застройщика это непрофильная и неприбыльная деятельность. Сейчас "Главстрой–СПб" строит шесть соцобъектов по инвестсоглашениям, в этом году должно начаться строительство ещё двух. "ГЧП позволит увеличить количество строящихся соцобъектов", — говорит Дмитрий Калинин, директор проекта "Северная долина" компании "Главстрой–СПб".
В ближайшее время в Петербурге вряд ли стоит ожидать массового внедрения механизма концессий при создании соцобъектов, говорит исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Очевидно, что Смольному по–прежнему будет проще и дешевле заставлять строить социалку застройщиков, реализующих жилищные проекты. Впрочем, возможно, когда власти разберутся с острыми текущими проблемами, они смогут перейти к более цивилизованному и транспарентному способу взаимодействия, предполагает она.
"Наличие федерального участия, конечно, даёт стимул для того, чтобы та или иная сфера более активно развивалась. До появления федеральной программы было очень немного ГЧП–проектов в отношении школ не только в Петербурге, но и по всей России", — отмечает Лусине Арутюнян.
АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК:
Деловой Петербург
ИСТОЧНИК ФОТО:
АСН-Инфо
Снос гаражей для строительства путепровода в районе Мурманского шоссе в Кудрово может начаться уже через пару месяцев.
Владельцы построек уповают на гаражную амнистию.
Активное строительство транспортной развязки с трассой Р–21 "Кола", она же Мурманское шоссе, началось в январе текущего года, строительный городок установили рядом с бывшим магазином IKEA. Было, в частности, решено поменять этапность стройки: теперь сперва возведут второй путепровод над Мурманским шоссе, потом уже займутся пробивкой дороги к Центральной улице.
Для путепровода сейчас расширяют опоры. В целом в этом году подрядчик "АБЗ–Дорстрой" плотно займётся переустройством сетей на всём участке строительства. В первую очередь — около Кудровского проезда, где запланирован подземный переход на проспект Строителей. Любым работам на земле предшествует решение имущественно–правовых вопросов, чтобы подрядчик мог законно работать на территории, отведённой под тот или иной объект.
Эта работа началась сразу после заключения контракта на строительство развязки летом прошлого года. Отдельное внимание сейчас заказчик в лице ГКУ "Ленавтодор" уделяет гаражам, попадающим в красные линии объекта. Таких выявлено 286 в трёх гаражно–строительных кооперативах: ПО–27 (48 гаражей), "Кристалл" (102 гаража) и в гаражном комплексе "Правобережный" (136 гаражей). Большая их часть в данный момент подлежит обычному сносу. И несмотря на несогласие владельцев, закон здесь на стороне государственного заказчика.
Неподтверждённые права
В середине декабря 2022 года "Ленавтодор" провёл совещание в целях установления процедуры сноса гаражей и возмещения убытков собственникам гаражей при участии Леноблкомимущества, комитета Ленобласти по транспорту, АНО "Дирекция по развитию транспортной системы СПб и ЛО", ООО "Мегалайн", председателей ГСК ПО–27, ГСК "Кристалл" и Всеволожской организации Всероссийского общества автомобилистов. Председатель кооператива "Правобережный" участвовать в совещании категорически отказался, рассказали в дорожной организации.
"Был принят ряд решений, в соответствии с которыми председатели ГСК обещали предоставить информацию о правоустанавливающих документах на гаражи и контактные данные правообладателей. Поскольку, чтобы компенсировать убытки, нам нужны основания. Мы не можем любому желающему, который заявит, что это его гараж, сделать выплату. Человек должен доказать своё право собственности. Если права не подтверждены, мы, как государственное учреждение, не имеем права делать никаких выплат", — пояснили в "Ленавтодоре".
По их информации, ГСК "Кристалл" предоставил только реестр пайщиков кооператива и справку о погашении пая на собственника, других документов нет, а зарегистрировать права на основании реестра невозможно. "Правобережный" никакую информацию не предоставляет и даже не пускает на территорию комплекса геодезиста. Известно, что здесь ряд земельных участков, подлежащих изъятию, принадлежит небезызвестным во Всеволожском районе лицам, которые владеют тут множеством земель.
В настоящее время администрация Всеволожского муниципального района выступает истцом в Арбитражном суде СПб и ЛО в делах об исключении из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости. — Ред.) границ четырёх земельных участков, находящихся в их собственности", — пояснили чиновники. Власти считают, что участки были поставлены на учёт каким–то не ясным способом.
"После завершения судебного производства в пользу администрации отпадут основания для изъятия участков с выплатой возмещения у лиц, которые в настоящее время являются их собственниками", — считают представители муниципалитета.
Администрацией района ведутся схожие процессы и в отношении других участков, подлежащих изъятию.
В ГСК ПО–27, по информации "Ленавтодора", также не предоставляют информацию о возможных правах на гаражи, при этом в какой–то момент кооперативом был нанят юрист для помощи в оформлении таких документов. Пока известно лишь о двух гаражах в этом ГСК, где собственники зарегистрировали свои права и внесли координаты объектов недвижимости в ЕГРН. Соответственно, в отношении их правительство Ленобласти издаст распоряжение об изъятии путём выкупа в связи с наличием оснований.
Остальные 284 гаража, если не получится выявить их собственников, а имеющейся в госорганах информации недостаточно для установления этих прав, будут, по всей видимости, просто снесены без какой–либо компенсации. Поскольку земельные участки, которые затрагивают эти гаражи, уже предоставлены "Ленавтодору" на праве бессрочного пользования под реализацию транспортной развязки.
Чиновники направляют в ГСК обращения, что будут расклеивать уведомления с просьбой освободить имущество. Кто–то, возможно, сможет перенести объекты. Спустя примерно 60 дней после этого можно уже выходить на демонтаж.
Надежда на закон
Владельцы гаражей уверены, что правом собственности они уже априори обладают.
"Закон о гаражной амнистии вступил в силу в сентябре 2021 года. Президент дал на оформление гаражей 5 лет, эти гаражи являются собственностью владельцев. А чиновники хотят отнять гаражи. Пусть они договариваются и выкупают постройки, снести их нельзя, поскольку земля под ними — это теперь собственность граждан", — заявил председатель ГСК "Кристалл" Владимир Жевак.
По его словам, с момента действия гаражной амнистии никто из гаражного кооператива не оформил по ней гараж в собственность. Связано это якобы с тем, что не решён вопрос по проезду к гаражному комплексу, в чьей собственности он должен находиться. Представители ГСК ПО–27 по телефону отказались комментировать текущую ситуацию с подтверждением прав собственности.
Гаражная амнистия действительно даёт возможность оформить бесплатно в собственность граждан и по упрощённой схеме земельный участок под гаражом, а сам гараж — как объект недвижимости. Однако согласно ч. 7 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении собственности, если участок зарезервирован для государственных нужд. Гаражи, попадающие в границы полосы отвода, находятся на зарезервированных землях, и в связи с этим земля под ними не может быть предоставлена в собственность бесплатно.
"Гаражная амнистия сейчас не даёт никаких преимуществ собственникам этих строений и никак не может препятствовать реализации дорожного объекта. Важно, что, имея оформленную ранее собственность на любой объект недвижимости, будь то даже отдельно стоящее здание, если регион надумает реализовывать какой–то объект, затрагивающий вашу собственность, он будет выкуплен государством по рыночной стоимости без вашего на это согласия. Изъятие для нужд государства — это предусмотренная законодательством процедура. Собственник лишь может посудиться с властями на предмет стоимости выкупа. Оспорить сам факт изъятия невозможно, государство имеет право. Поэтому, даже если гараж находится в собственности, никаких преимуществ это не даст", — поясняет Дмитрий Егоров, партнёр, соучредитель юридической фирмы "Экстра юс".
Попытка оформить собственность сейчас в ускоренном режиме, по мнению юриста, особого смысла не имеет, поскольку сумма выкупа и понесённые затраты будут примерно равны. К слову, Ленобласть находится на 7–м месте в России по числу оформленных по гаражной амнистии объектов. В Санкт–Петербурге с начала гаражной амнистии не было приватизировано ни одного гаража, в Москве — всего 300.
"Ни один суд с юридической точки зрения не встанет на сторону граждан, потому что договор аренды у граждан находится в режиме неопределённого срока, значит, он может быть расторгнут с предварительным уведомлением за несколько месяцев. Если собственность оформлена, можно рассчитывать на небольшую компенсацию, но не более. Процесс изъятия это не остановит", — отмечает Дмитрий Егоров.
Напомним, для строительства развязки в Кудрово суммарно потребуется изъять 38 земельных участков, и в основном это категория земель населённых пунктов.
В настоящее время подписано два соглашения об изъятии трёх участков, собственники ещё четырёх выразили согласие на подписание соглашений об изъятии. Остальные получили соглашения и оценку — теперь думают, при этом по истечении 45 дней с даты получения собственником соглашения, если такой собственник не выразил согласия на подписание, Леноблкомимуществом будут направлены исковые заявления в суд об изъятии.
Напомним: развязку с Мурманским шоссе в Кудрово должны построить до конца марта 2027 года. Сумма заключённого контракта с "АБЗ–Дорстрой" составила 4,9 млрд рублей. Но как ранее писал "ДП", суммарно на развязку планируется потратить 7,1 млрд рублей с учётом выкупа земельных участков и других работ.
АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК:
Деловой Петербург
ИСТОЧНИК ФОТО:
ГКУ "Ленавтодор"