А.Полукеев: КАД должна остаться трассой скоростного движения
Сегодня в Смольном состоялось заседание Комиссии по организации дорожного движения при правительстве Санкт-Петербурга. В повестку дня были включены вопросы оптимизации скоростного движения на периферии города и утверждение новых схем движения общественного транспорта в связи с запуском новых станций метро и открытием изолированных полос на центральном участке Невского пр. В заседании, которое провел вице-губернатор Александр Полукеев, приняли участие председатель Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Олег Виролайнен, первый заместитель председателя комитета по транспорту Станислав Петров, директор ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода» Борис Мурашов, начальник телематического центра УГИБДД Андрей Осипов, главы профильных государственных учреждений, проектных и порядных организаций.
В центре дискуссии оказался вопрос об оптимальной схеме маршрутного ориентирования на Кольцевой автомобильной дороге. В связи с предстоящим в январе 2009 г. совещанием в Министерстве транспорта требовалось принять решение о том, останется ли КАД скоростной трассой или станет обычной городской магистралью. Именно так поставил вопрос Б.Мурашов в связи с требованиями УГИБДД по размещению на трассе указателей улиц и съездов, совмещенных с указателями направлений в соответствии с ГОСТ городской трассы.
Если следовать цепочке стандартов, предлагаемых ГИБДД, скоростное движение по трассе станет невозможным. Чем больше на трассе указателей, тем больше отвлекается на них внимание водителя, что неминуемо потребует снижения средней скорости. По расчетам Б.Мурашова, при сокращении средней скорости с 120 до 90 км/ч проходимость трассы уменьшится на 15% - с 120 тысяч до 98 тысяч автомобилей в сутки.
Мало того, предлагаемая УГИБДД установка «синих» указателей вместо «зеленой» системы ориентирования, принятой для скоростных трасс, потребует также замену опор указателей, поскольку добавление новых «флагов» увеличит парусность (подверженность ветровым нагрузкам). Это обойдется не менее чем в 500 млн. рублей. «Мы можем утвердить эту концепцию, но в этом случае нам придется забыть о скоростном движении вокруг города», - подчеркнул Б.Мурашов.
Он согласился с необходимостью размещения отдельных указателей улиц на Г-образных опорах у внешней полосы магистрали, что потребует не более 50 млн. рублей. Сочетание одной системы указателей с другой не предусмотрено ГОСТ. Впрочем, стандарты дорожного движения разрабатывались в период качественно и количественно иного уровня автомобилизации, чем в настоящее время.
Эта позиция была решительно поддержана А.Полукеевым. Он напомнил о том, что одним из важнейших предназначений КАД является снятие части нагрузки с улично-дорожной сети. Трассой сегодня пользуются жители города, которым нужно быстрее добраться на противоположный конец города, минуя «пробки» на улицах Петербурга.
«КАД - федеральная трасса, востребованная жителями города. Значит, необходимо сделать так, чтобы она лучше выполняла свою функцию скоростной магистрали», - считает А.Полукеев. По его мнению, в данном случае необходим особый подход, даже если он не соответствует букве инструкции. «Нужно пойти по нестандартному пути. ГОСТЫ не являются истиной в последней инстанции», - настоял председатель комиссии, предложив взять пример с Европы, где на скоростных трассах устанавливаются знаки поворотов местного значения.
Вице-губернатор поручил подчиненным подготовить соответствующие документы для совещания в Минтрансе. Впрочем, получать специальные технические условия по схеме ориентирования и расходам на ее доработку придется в Министерстве регионального развития, курирующем строительный комплекс.
По словам вице-президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павла Созинова, городские меры поддержки застройщиков вряд ли могут сыграть существенную роль в нормализации состояния рынка недвижимости. Оптимизма у застройщиков они тоже не вызывают, о чем было без обиняков заявлено на недавно прошедшем Съезде строителей Петербурга, который быстро окрестили «Съездом затянутых поясов».
Например, такая «помощь» строителям, как приобретение у них долей собственности государством (как это сейчас делает Москва) – не является актуальной, поскольку московские девелоперы-гиганты, как правило, имеют такие ценные активы, как производства. У большинства петербургских строителей другая структура – это монокомпании, а не диверсифицированные холдинги с разнонаправленными бизнесами.
Комментируя цену выкупа квартир у застройщиков, назначенную городом – 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м – П.Созинов заметил, что себестоимость бюджетного строительства составляет сегодня около 30 тысяч рублей. «Но в этой сумме нет цены земли и отчислений за инфраструктуру. Если это все суммировать, то получится прибавка в 20-30 тысяч, и выйдет себестоимость на уровне 50-60 тысяч рублей за 1 кв. м, и в этой сумме будет даже небольшая прибыль застройщика. Но сейчас, конечно, эта цифра петербургские власти не устраивает», - считает он.
По мнению эксперта, то, что город будет выкупать жилье с готовностью не менее 70%, является для будущих получателей этих квартир плохой страховкой, ведь 30% тоже необходимо на что-то достроить. А с учетом того, что застройщик за 70% готовности получит только 30% от стоимости (до сдачи дома госкомиссии), достройка объектов становится еще большей проблемой. «В такой ситуации застройщику проще забрать деньги и окопаться где-нибудь на Мальдивах», - полагает аналитик недвижимости, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.
По данным П.Созинова, если город найдет и купит 4-5 тысяч одно- и двухкомнатных малогабаритных квартир, то этот объем составит 50% от подобных квартир на первичном рынке. С учетом того, что выкупом квартир займутся также Минобороны и Минрегионразвития, количество ликвидного предложения вскоре будет минимальным. И застройщиков это тоже не спасет, так как невозможно построить дом только из таких квартир – кому-то надо будет продать и 3-комнатные, и 4-комнатные апартаменты.
По мнению эксперта, не устроит застройщиков и строительство жилья на выкупленных у них городом участках земли. «В этом случае компания просто получит подряд на строительство. Не уверен, что это многим понравится. Но знаю, что у города уже есть несколько подобных предложений от компаний», - заметил он.
Те меры, которые еще только обдумываются и предполагаются – такие, например, как субсидирование процентной ставки по кредитам для застройщиков, у которых исчерпаны залоговые резервы – по словам эксперта, тоже мало отражают реальность. «Залоговых резервов ни у кого попросту нет. И вообще вряд ли это возможно сделать. Такие меры не удалось продвинуть даже Минрегионразвития», - отметил он. Столь же малореальной и отдаленной по времени П.Созинов считает возможную заморозку тарифов на подключение объектов к источникам энергоснабжения. Освобождение малых компаний от подготовки проектов планировки и межевания (что на съезде строителей предложил «Союзпетрострой») эксперт также не считает принципиальным.
Не повлияет на рынок, по мнению П.Созинова, и продление сроков строительства не на 9, а на 15 месяцев без штрафных санкций и дополнительных решений, как недавно решило городское правительство. Более того, это может вызвать дополнительное напряжение среди дольщиков.
Вероятнее всего, считает П.Созинов, застройщики в ближайшее время будут ориентированы на госзаказ. Однако и здесь закон 94-ФЗ будет работать не в их пользу, так как, согласно закону, государство обязано выбирать победителя только по одному критерию – наименьшей предложенной цене. В этой ситуации закономерным видится эксперту возвращение бартера, причем как в отношениях между компаниями, так и в отношениях между бизнесом и властью. Уже сейчас город признал, что если застройщик готов строить за собственные средства, то с бюджетом он может рассчитываться и квартирами – так можно отчислять, к примеру, плату за инфраструктуру.
В сложившейся ситуации, подчеркивает он, неясно одно: почему так активно идут попытки поддержать продавцов, но нет реальных мер по поддержке покупателя. Между тем, именно поддержка активности покупателя может сдвинуть рынок с мертвой точки. «Ипотека до сих пор проходила через каждую 5-ю сделку, и даже более – при росте рынка было 20 тысяч ипотечных сделок в год. Если посчитать, что средний размер кредита – 1 млн.рублей, то для поддержки этого уровня необходимо 20 млрд. рублей. Но почему-то городская власть задействовала лишь 12 млрд. И пока из этих денег дошло до города лишь 150 млн. рублей – ничтожная цифра», - отмечает П.Созинов.
В 2009 г., полагает он, главным застройщиком станет город, в чьих планах – построить 700 тысяч кв. м жилья для социальных нужд, а в 2010 г. – 1 млн. кв. м. Это 30% от нынешнего объема годового ввода. «Но возможно и дальнейшее секвестирование бюджета, что не исключает сокращения этих объемов», - подчеркнул П.Созинов.