Ленобласть впервые обогнала Петербург по объёму построенного жилья
По итогам 2022 года в Ленобласти ввели 3,96 млн м2 жилья, в то время как в Петербурге — только 3,5 млн м2.
Но большая часть областного жилья пришлась на ИЖС: частных домов было построено 2,6 млн м2.
Плоды пандемии
Пять–семь лет назад на ИЖС в Ленобласти приходилось не более 30% от общего объёма сдачи новых "квадратов" в год. Теперь ситуация изменилась. Как говорят участники рынка, основная причина бурного роста — пандемия.
"Ограничения (в первую очередь закрытые границы) стали причиной всплеска интереса к загородной недвижимости и в 2020, и в 2021, и в 2022 годах. Даже несмотря на то, что стоимость земельных участков для покупателей росла в пределах 20–30% каждый год", — рассказывает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
Был очень серьёзный всплеск в первое "пандемийное лето", когда скупили практически всё ликвидное, соглашается Виолетта Басина, гендиректор ГК "Омакульма".
"Спустя год ажиотаж прошёл, но спрос оставался на уровне значительно выше, чем был в допандемийное время", — говорит она.
При этом продавались и продаются в основном участки без подряда — на них приходится 80 –90% всех сделок на рынке загородной недвижимости. То есть покупатели намеревались строить жильё собственными силами, и это, судя по статистике, у них получилось. По словам Игоря Карцева, средний срок возведения дома при успешном раскладе занимает 1,5–3 года, так что в этом году бум ИЖС продолжится.
Как говорят участники рынка, кроме пандемии есть и другие причины всплеска активности ввода ИЖС. Например, действующая программа "дачной амнистии", по которой можно поставить на учёт не зарегистрированные ранее дома.
Запас ввода по ИЖС в области в ближайшее время всё же будет уменьшаться — покупать загородную недвижимость стали меньше. Так, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в 2022 году было заключено 7,8 тыс. сделок, что на 33% ниже результатов 2021 года. При этом показатели IV квартала оказались самыми низкими в году: реализовано 1,3 тыс. объектов, что соответствует уровню допандемийных лет.
"После 2 лет (2020 и 2021 годы) рекордно высоких продаж количество сделок на загородном рынке возвращается к стандартным значениям. В 2022 году период с января по март оказался пиковым по спросу, после чего количество сделок начало плавно идти вниз. Это связано как с насыщением спроса, так и с высокими ценами на объекты", — рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Всего сейчас на загородном рынке продаётся 16,8 тыс. объектов. Основу предложения по–прежнему составляют участки без подряда — 81%.
Маятник застройщиков
Впрочем, 1,3 млн "квадратов", которые в области возвели застройщики, тоже достойный результат.
"Строительство жилья в многоквартирных домах развивается стабильно. Застройщики возводят около 1 млн м2 жилья, и этот показатель чуть–чуть прирастает каждый год. Нет ни падения, ни миллионного скачка", — прокомментировал итоги года заместитель председателя правительства Ленинградской области Евгений Барановский.
Как предполагают эксперты, в ближайшее время строительство многоквартирного жилья продолжит расти. Девелопмент в агломерации традиционно колеблется между двумя полюсами притяжения — городом и областью. В определённые периоды застройка внутри города развивается интенсивнее, в другие — стремится за его пределы.
"В 2020–2021 годах девелоперы активно пополняли земельный банк за КАД, у большинства крупных и средних игроков присутствуют пригородные проекты на разных стадиях разработки", — говорит Ольга Трошева.
Сейчас маятник опять качнулся в область. Как говорят участники рынка, в последние несколько лет интерес к участкам, находящимся на прилегающих к городу территориях Ленобласти, растёт. В настоящий момент заявлено много проектов на территории агломерации. Кроме привычного восточного направления — Янино, Новосаратовка, Бугры, Девяткино и Мурино — активно осваиваются новые: Новоселье, Лаголово.
По итогам года в структуре сделок с землёй "новый Петербург" занял 37% по количеству договоров и 75% по объёму приобретённой земли.
"Девелоперы стараются покупать лоты на удалённых территориях в том числе из–за ориентации на менее платёжеспособный спрос. Эта тенденция в силу явного экономического спада и нервной ситуации на рынке будет нарастать, и застройщики будут стараться охватить менее обеспеченную часть аудитории", — говорит Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
Областные власти намерены развивать жилищное строительство за счёт новых городов–спутников — Новосаратовки, Новоселья, Лаголово.
Всего к 2030 году у границ Петербурга будет построено 25 млн м2 жилой недвижимости, обещает Евгений Барановский.
Барьеры ниже
Ещё один фактор, который стимулирует застройщиков уходить в область, — более простая процедура согласования проектов и более низкая социальная нагрузка. Так, в 2013 году была принята программа "Соцобъекты в обмен на налоги". Согласно её условиям, до 70% отчислений девелоперов в региональный бюджет направлялось на выкуп у них детских садов и школ по установленной Минстроем РФ цене.
В 2016 году появилась новая программа "Светофор", по которой часть социальной инфраструктуры на приграничных с городом территориях всё же "повесили" на девелоперов.
Всего с 2019 года в Ленобласти заключено 60 соглашений с застройщиками на строительство 176 садов, 56 школ и двух начальных школ, совмещённых с детскими садами. Из них построено 74 детсада и 17 школ.
Кроме того, до последнего времени активно строились и сейчас завершаются проекты по федеральной программе "Стимул", предусматривающей федеральное софинансирование.
"Специфика строительства в Петербурге и Ленобласти отличается. В области процесс согласования быстрее. Но маржинальность там по–прежнему ниже, чем в городе: стоимость метра меньше, а себестоимость — как в Петербурге", — уточняет Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию объединения "Строительный трест".
Эксперты считают, что раньше эту разницу отыгрывало то, что в области можно было надеяться на выкуп достаточно большой части соцобъектов. Сейчас же область выкупает только около 33% от нормативной стоимости цены строительства. Но всё равно это больше, чем в Петербурге.
Комбинация факторов приводит к тому, что в области развивается много крупных проектов, часть из которых является комплексными объектами, рассчитанными на несколько десятков лет вперёд.
"Город и область — сообщающиеся сосуды. Когда в городе доступных цен не остаётся, спрос перетекает в область. Сейчас мы наблюдаем очередную волну. Девелоперы всё чаще выбирают стратегию диверсификации своего портфеля проектов в разных сегментах и локациях, в том числе в закадье", — считает Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda.
Впрочем, областные власти настроены оптимистично.
"У Ленобласти есть всё для того, чтобы выполнять цель — 1 м2 на человека в год. Но строители вводят значительно больше жилья, если считать ИЖС вместе с МКД. Если в этом году объём ввода достигнет 3,4 млн м2, то у региона будет ещё 1,5–2 млн м2 в стройке. Градостроительный потенциал после 2025–го достигнет 3–3,5 млн м2", — оптимистичен Евгений Барановский.
АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК:
Деловой Петербург
ИСТОЧНИК ФОТО:
АСН-Инфо
Подписывайтесь на нас:
Собственника исторической солодовни пивзавода "Бавария" обязали привести здание в порядок.
Но для этого нужно вернуться на 3 года назад.
На днях комитет Смольного по охране памятников выдал охранное обязательство на солодовню пивзавода "Бавария" (официальный адрес: Петровский пр., 9, лит. Н). Её пользователю предписывается "в соответствии с решением арбитражного суда" выполнить реставрацию объекта культурного наследия. Последнее решение по делу — в апелляционной инстанции — было вынесено в мае 2018 года и по закону вступило в силу немедленно. Им предписывалось отреставрировать здание в течение 2 лет, то есть не позднее 2020 года. Получается, что по сути от собственника потребовали немедленной реставрации. А при буквальном понимании документа потребовали выполнить её, как говорится, ещё вчера.
Переходящие щипцы
Судебное решение выносилось в отношении ООО "Леонтьевский мыс" (впоследствии переименовано в ООО "Стройпроект") — именно эта компания нарушила предыдущее выданное ей охранное обязательство от 2013 года. Фирма (застройщик жилищного квартала напротив) купила солодовню у города в 2012 году и должна была отреставрировать, приспособив под многофункциональный комплекс из офисов и апартаментов. Солодовню и жилой комплекс должен был соединить пешеходный мост через Ждановку. Но ничего этого не случилось, так что здание находится, как говорилось в материалах суда, в "крайне неудовлетворительном состоянии" (памятник в последнее время выглядел руинированным, из крыши его росли деревья, что видно на фотофиксации).
В июне 2022 года, по данным системы "Контур.Фокус", "Леонтьевский мыс" был признан банкротом и в отношении его было открыто конкурсное производство.
Между тем, по данным единого реестра недвижимости, собственник солодовни дважды сменился. Сначала им стало ООО "Научно–производственная фирма “Тест”" (тоже, впрочем, связанное с владельцем "Леонтьевского мыса"). Затем, в декабре 2021 года проект был продан частному лицу Сергею Кузнецову. Ему, очевидно, и было выдано новое охранное обязательство. Источники "ДП" связывали покупателя с "Леонтьевским мысом" и предполагали, что сделка была связана с желанием уберечь активы от новых судебных претензий.
Солодовня завода "Новая Бавария" была построена в 1911–1912 годах по проекту гражданского инженера Льва Серка. Она охраняется как региональный памятник архитектуры. Характерный элемент здания — крупные вытянутые щипцы, которые когда–то скрывали домовые трубы.
Исполнять придётся
В тексте охранного обязательства сообщается, что с собственником предварительно была проведена некая консультация. Возможно, с предпринимателем договорились о ходе работ. А может быть, нет, и он попытается оспорить сроки как нереалистичные (хотя практика показывает, что сделать это сложно, если сроки установлены судебным решением).
"Теоретически КГИОП мог согласовать с собственником новые сроки, но не обязан этого делать", — отметила в комментарии руководитель практики земельного права, строительства и недвижимости "Пепеляев групп" Елена Крестьянцева.
Так, по её мнению, никакого смысла устанавливать новые сроки не было в том случае, если КГИОП намерен ставить вопрос об изъятии этого объекта (такие попытки редко, но предпринимаются). В комитете по охране памятников комментарий оперативно не предоставили.
Несмотря на то что установленный срок вышел, решение всё равно придётся исполнить, отмечает юрист Павел Шапчиц.
"Возможно, речь идёт о том, что КГИОП считает вступивший в законную силу судебный акт более обязывающим, чем аналогичное положение из охранного обязательства. В этом есть своя логика: в отношении судебного акта есть процедура принудительного исполнения, а у охранного обязательства — нет (вернее, тоже через суд)", — говорит Павел Шапчиц.
Поскольку срок в решении суда и, видимо, исполнительном листе не является пресекательным, то сколь долго ни сохранялось бы неисполненным это обязательство — оно никуда не денется. Поэтому, чтобы снова не продлевать срок на годы, КГИОП сослался на судебный акт, рассуждает юрист.
Ненужный памятник
При этом важно понять, почему сложилась такая ситуация. Елена Крестьянцева задаётся вопросом: что предпринимал сам собственник? Павел Шапчиц обращает внимание на роль городских властей.
"Интересует, как КГИОП добивается исполнения судебного акта: взят ли, например, исполнительный лист и отнесён ли он приставам", — говорит юрист.
По его словам, при прокурорской проверке по казармам Сапёрного батальона на Садовой улице выяснилось, что чиновники, выиграв дело против застройщика, не получили исполнительный лист и "подарили ему 2 года счастливой и спокойной жизни".
Можно заметить, что помимо требований по реставрации с отсылкой к решению суда 2018 года в новом охранном обязательстве вводится ещё одно условие — провести консервацию здания в течение 9 месяцев. Неисполнение его, очевидно, позволит комитету обратиться в суд вновь.
Координатор "Живого города" Дмитрий Литвинов в разговоре высказал мнение, что в таких случаях требуется принудительное изъятие зданий. Если собственник банкрот, продавать по доброй воле постройку кому–то он вряд ли будет, так как деньги сразу уйдут кредиторам. Впрочем, можно вспомнить, что ранее солодовню пытались продать, но никто из крупных застройщиков по запрошенной цене её так и не купил. Градозащитник также отмечает, что на Петровском острове повторилась классическая история: в то время как чуть не всё вокруг было застроено жилыми домами (по сторонам от солодовни также возвели жилой комплекс), памятник как будто оказался никому не нужен.
Сила штрафов
Отметим, что охранные обязательства по разным зданиям–памятникам не исполняются довольно часто. Соответственно, городу приходится судиться с их собственниками. С одной стороны, в более свежих судебных делах КГИОП, как правило, добивается нарастающих штрафов при неисполнении решений о реставрации (в случае с солодовней таких штрафов пока нет). Это должно снижать актуальность неисполненных решений и избавлять от необходимости ссылаться на них в охранных обязательствах. С другой стороны, компания может обанкротиться, как "Леонтьевский мыс", или предпочесть платить эти штрафы. Или, наоборот, просто не платить их. Так что такие случаи могут происходить и в будущем.
АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК:
Деловой Петербург
ИСТОЧНИК ФОТО:
АСН-Инфо
Подписывайтесь на нас: