Эксперты: России необходимо массовое государственное строительство
Российские застройщики резко сокращают объемы строительства и отказываются от реализации новых проектов. Региональные власти сообщают, что подготовленные ими участки уже не интересуют застройщиков. Эксперты считают, что без массового государственного строительства Россия никогда не выйдет на приемлемые показатели жилищного строительства, пишет «Независимая газета».
Еще в середине года застройщики жаловались на нехватку подготовленных участков для строительства, а президент Медведев поручал правительству создать специальный фонд федеральных земель, которым могли бы воспользоваться региональные застройщики для массового жилищного строительства. Теперь Минрегиона прогнозирует резкий спад в стройбизнесе в ближайшие 2 года. По прогнозам правительства, строительный бизнес не восстановит нынешних объемов ввода жилья даже в среднесрочной перспективе. В таком случае невозможно выполнение нацпроекта «Доступное жилье», который предусматривает ввод 80 млн. кв. м жилья к
«Пересматривать планы на ближайшие годы необходимо абсолютно всем участникам: и конечным потребителям, и производителям, и государству», - считает глава аналитического отдела UFG Real Estate Евгений Наумов. По его словам, пока застройщики не поймут, на какой спрос им рассчитывать и где им взять деньги на первоначальные инвестиции - новых проектов вообще не будет. «За счет чего можно начинать новую стройку, если продажи квартир практически остановились, а банковское финансирование стало малодоступным?» - говорит Е.Наумов.
Эксперты считают, что нынешний стройкомплекс невозможно оживить даже в случае бесплатной раздачи подготовленных земельных участков. «Неспособность строить ежегодно хотя бы 80 млн. метров жилья - это признак системных проблем во всем строительном комплексе, который не умеет и не хочет строить большие объемы массового дешевого жилья», - считает генеральный директор «Финэкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк.
Эксперты также считают слишком высокими затраты на согласования, предварительные технические условия или доступ к коммуникациям, «долю города», благоустройство. «Для увеличения строительства нужны только желание и политическая воля государства. Сегодня муниципальные или региональные власти могут дешево купить предприятия стройматериалов, а также местные строительно-монтажные управления, силами которых можно развернуть массовое строительство дешевого жилья – в несколько раз более дешевого, чем предлагаемое сегодня девелоперами», - утверждает Д.Шустерняк.
Руководитель отдела проверки сметного расчета инжиниринговой компании «2К» Александра Мальцева отмечает: «Реального платежеспособного спроса нет уже года два, и цены росли искусственно. А рост ввода жилья хотя бы до 80 млн. кв. м возможен только после появления новых девелоперов и риелторов со значительной долей государства».
VI съезд строителей Санкт-Петербурга, собравший более 1000 делегатов, прошел под девизом: власть и бизнес в поисках совместных решений на пути выхода из кризиса. Тон этой дискуссии задала губернатор Валентина Матвиенко, детально обозначив все болевые точки и планируемые ответные действия городской администрации. Она обратилась к строителям с призывом разделить ответственность за предупреждение и смягчение возможных последствий кризиса. «Мы вместе пережили период благополучия, вместе должны пережить и кризис, - заявила с трибуны съезда В.Матвиенко. – Мы приняли первые антикризисные шаги и прекрасно понимаем, что это не исчерпывающие меры. Мы понимаем свою ответственность за сохранение стабильности на рынке».
«Проблемы петербургского строительного комплекса неоднократно обсуждались на встречах с главой российского правительства. Мы высказывали серьезную озабоченность в связи с падением потребительского спроса на жилье и снижением оборотов ипотечного кредитования», - отметила губернатор. По ее словам, у и городских, и у федеральных властей есть объективное и полное понимание ситуации. Петербург уже получил 150 млн. рублей на поддержание ипотечного кредитования. «Мы понимает, что для нас это капля. Мы сильно раскрутили ипотеку в городе, обеспечив предоставление более 20 тысяч кредитов. Нам нужно как минимум 12 млрд. рублей. И мы будем этого добиваться», - пообещала В.Матвиенко.
Кроме того, по ее словам, городские власти просили федеральное правительство о принятии программ по субсидированию ставок кредитов строительным организациям, которые исчерпали залоговые резервы. «Однако в этой связи высказываются мнения экономистов, которые считают, что такие меры, напротив, провоцируют развитие инфляции. Но мы ведем переговоры с банками по нормализации процесса выдачи кредитов для застройщиков. А в случае необходимости решаем вопросы в точечном порядке», - подчеркнула губернатор.
В.Матвиенко также подчеркнула, что на период кризиса Комитет по строительству будет продлевать сроки строительства без дополнительных процедур не на 9, а на 15 месяцев и существенно упростит этот процесс. При этом, продление срока действия разрешительной документации «по уважительным причинам» будет проводиться без актуализации штрафных санкций. На этот счет уже подготовлено соответствующий проект постановления правительства Санкт-Петербурга.
Вместе с тем город готов выступить в качестве заказчика строительства социального жилья на земельных участках, которые, в связи со сложной финансовой ситуацией, не могут быть своевременно освоены собственниками. «Если компании этого захотят, они смогут на условиях конкурса получить городской заказ на строительство социального жилья. Мы обсуждали этот вопрос с Союзом строительных организаций и объединений. Это реальное предложение. Конкурсная документация уже находится в разработке. Тендеры будут объявлены в самое ближайшее время», - пообещала В.Матвиенко.
Губернатор напомнила строителям о том, что на выкуп квартир для социальных программ из городской казны направлено 9 млрд. рублей. И еще 3 млрд. рублей предоставлено на эти цели из средств федерального бюджета. «Приказом Минрегионразвития РФ для Санкт-Петербурга определена стоимость 1 кв. м в размере 47.3 тысяч рублей. Некоторые из вас высказали мнение о том, что эта цена ниже себестоимости строительства. Но речь идет не об элитном жилье. Давайте дождемся вскрытия конвертов по первому конкурсу на закупку жилья для бюджетных нужд. Ждать осталось недолго, оно состоится 19 декабря. Посмотрим на результаты, а после вместе будем думать, что делать, - предложила В.Матвиенко, призвав более конструктивно подойти к этому вопросу и оставить эмоции в стороне. – Впереди очень непростой год – давайте, объединим усилия».
Несмотря на сокращение расходов городского бюджета, городские власти приняли решение об увеличении объемов финансирования строительства социального жилья. «Именно бюджет должен стать катализатором антикризисных тенденций», - заявила губернатор, пообещав, что в 2009 г. город направит на эти цели 55 млрд. рублей, а в 2010 г. – 74 млрд. рублей. При этом 21 млрд. рублей будет перечислено в 2009 г. исключительно на бюджетное строительство, а в 2010 г. расходы на него составят 37 млрд. рублей. В результате объемы строительства жилья за счет городского бюджета в 2009 г. должны, как и планировалось, составить 500 тысяч кв. м, 700 тысяч кв.м. – в 2010 г. и 1 млн. кв.м – в 2011 г.
«У меня в руках перечень планирующихся к строительству на эти годы объектов социальной инфраструктуры. Это 5 страниц! Все ранее принятые адресно-инвестиционные программы, направленные на развитие спорта, образования, культуры, здравоохранения – мы ничего не сокращаем, - подчеркнула В.Матвиенко, призвав строителей активнее участвовать в городских конкурсах. – У меня уже складывается такое впечатление, что мы перекормили бизнес госзаказами. В последнее время на конкурсы приходит по одной компании».
Особо отметив шаги, предпринятые городской администрацией в части содействия прозрачности конкурсных процедур, ликвидации бюрократических барьеров – на уровне реализации принципа «единого окна» в том числе при получении согласований в процессе прохождения эскперитизы, В.Матвиенко подробнее остановилась на трех моментах городской политики, особенно часто критикующихся строителями.
Первая – это затягивание процесса согласований на уровне Комитета по градостроительству и архитектуре. «Я в курсе сбоев, которые были в работе КГА, знаю о том, что нарушались сроки выполнения работ и регламенты», - заявила она, выразив уверенность в том, что новое руководство ведомства справится с возросшими требованиями.
Вторая – отношения строителей с естественными монополистами. «Монополизм привел к немыслимым темпам роста тарифов, - признала она, отметив, вместе с тем, последние антикризисные соглашения в этой области: снижение авансовых платежей, отсрочка 50% платежей за подключение и заморозка ставки тарифов с 1 января 2009 г. «Мы понимаем, что этого недостаточно, но эта работа будет продолжена», - заверила В.Матвиенко.
И, наконец, третья проблема – это длительные сроки инженерной подготовки территорий. Напомнив строителям, что ввод нескольких подстанций в течение 2008 г. позволил увеличить мощности на 15%, губернатор пообещала увеличение финансирования городских программ в этой области. В частности, по ее словам, в 2009 г. планируется инженерная подготовка 8 кварталов в Северо-Приморской и Юго-Западной частях города, Красном Селе и в районе СУН (севернее ул.Новоселов).