Эксперт: В Петербурге осталось 274 тысяч кв. м жилья в стадии «коробка строится или построена»
Ситуацию на первичном рынке в России на сегодняшний день определяет сразу несколько разнонаправленных тенденций, отметил сегодня в ходе интеренет-конференции президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. По его словам, несмотря на падение цен на энергоносители и металлопродукцию, которые определяют основые доходы страны в части экспорта и, соответственно, объем налоговых поступлений в бюджет, по-прежнему сохраняется угроза роста себестоимости строительства, поскольку правительство намерено продолжить дотировать тарифы естественных монополий в 2009 г. Такие действия в ситуации кризиса, не уместны, - считает Э.Тиктинский.
Для того чтобы разрядить ситуацию на финансовом рынке, по его мнению, логично было бы продолжить развивать программу по выдаче субординированных кредитов банкам. «Сейчас, согласно этой программе, требуется, чтобы собственник банка вложил в его капитал деньги в размере кредита. Но у собственников банка таких денег, как правило, нет. Надо взять опорные банки и дать им «плечо». Допустим, государство вносит в виде субординированного долгосрочного кредита 75-80%, а собственник - 20-25%. Государство дает под 10% и обязывает банк выдавать под 15%, и при этом жестко регулирует отрасли, куда должны быть выданы деньги», - пояснил свою мысль Э.Тиктинский.
Дополнительной мерой господдержки на рынке недвижимости, по его словам, могло бы стать решение о дотации процентных ставок по ипотеке «всему населению путем выдачи целевых и более дешевых кредитов банкам конкретно на эти цели». А также – продолжение заявленных программ «Фонда содействия реформированию ЖКХ», приобретение у застройщиков жилья для ветеранов, льготников и очередников, но уже «по полной, а не по строительной себестоимости плюс 5%».
Существенного снижения цен эксперт не предвидит. «На сегодняшний день строительная себестоимость упала на 7%. В том числе материалы на 10%. Но зарплата не упала, эксплуатация машиномеханизмов тоже», - отмечает эксперт. По его словам, строительные компании, думающие о завтрашнем дне, не могут считать самоцелью простой оборот средств, задачей в этой ситуации должны стать продажи хотя бы с небольшой прибылью, так как продажа ниже себестоимости – «это прямой путь к банкротству». Не исключив возможности слияний и поглощений слабых компаний, Э.Тикинский заметил, что особенно сложно придется тем из них, которые имеют большую долговую нагрузку, погасить которую необходимо в 2009 г.
По его прогнозу в 2009 г следует ожидать падения спроса на коммерческую недвижимость, а также падение ставок аренды. Отсутствие переходного периода при вступлении в силу закона о Правилах землепользования и застройки, по словам эксперта, также может негативно отразиться на рынке, в частности, затруднить начало строительства и продажу новых объектов и , что существенно снизит объем предложения в 2009 г.
«Ситуация восстановится не ранее 2010 г. Полагаю, что и ставка по ипотеке должна будет упасть к этому времени», - отметил Э.Тикинский. - По нашей статистике, на сегодняшний день в продаже осталось 274 тысяч кв. м жилья в степени готовности «коробка строится или построена». Для обычного рынка такой запас - на 2 месяца. Кроме того, государство выходит на рынок и по различным программам в ближайшее время будет им куплено около 200 тысяч кв.м наиболее ликвидного жилья в высокой степени готовности. Так что когда люди решат продолжить активно покупать – предложения может просто не быть - это то же надо иметь в виду при принятии решений сегодня».
Выступая на VI съезде строителей Санкт-Петербурга, директор Союзпетростроя Лев Каплан в очередной раз призвал городские власти поддержать малый и средний строительный бизнес. «Необходимо не на словах, а на деле поддерживать развитие среднего и малого бизнеса, который во всех развитых странах составляет естественную основу рыночной экономики, установить нормальный и систематический диалог городской власти и бизнеса, не деля последний на «важный» и «второстепенный», подчеркнул он.
Говоря о проблемах малых и средних строительных компаний, Л.Каплан вкратце назвал важнейшие из них, требующие скорейшего разрешения для нормального развития строительной отрасли города. «Таким компаниям практически закрыт доступ к аренде земельных участков под строительство. После многих усилий и двухлетнего перерыва, наконец, появились предложения от Фонда имущества на 10-17 декабря – всего на 3 жилых дома. Это – капля в море, и посмотрите на цены – начальная цена арендной платы – 600 млн. рублей, 956 млн. рублей. То есть сотка стоит 120-150 тысяч рублей. Такая цена просто неподъемна для средних компаний и, даже если они их купят, то этим уже закладывается высокая цена будущего жилья. Была высказана просьба – взимать плату за аренду не перед проектированием, а в конце строительства дома. Уменьшить сумму задатка (она составляет 120-200 млн. рублей).
Л.Каплан считает также, что можно «освободить компании от обязанности делать проект планировки и межевания территорий на весь квартал ради 1-2 домов – это стоит десятки миллионов рублей (больше чем весь пакет документов)». Он считает, что «это дело не строителей, а градостроителей».
Подчеркнув, что «средние компании, строящие в своих микрорайонах (Пушкин, Автово, Купчино), никогда не обманывали дольщиков», Л.Каплан отметил: «Средние компании хотят нормально конкурировать на рынке жилищного и другого строительства, и просят принять меры против монополизации рынка недвижимости и стройматериалов».